起底信達地産：財政部控股公司如何變身“地王製造機”

　　去年以來,信達地産在土地市場揮金如土,造就地王無數。“我就是錢”一度是信達地産的代名詞。而信達地産的拿地價格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂,一些人更直接表態他們的拿地價格“怎麼測算都無法盈利”。那麼信達究竟靠什麼底氣進行如此高的報價?

　　信達地産(600657.SH),是2009年由信達投資有限公司從一家名為青鳥天橋的軟體公司購買而來的A股平臺,在重組之後信達地産成為信達資産的地産發展平臺。

　　根據信達地産2015年年報顯示的股權結構,信達地産由信達投資百分百控股,而信達投資隸屬於信達資産管理有限公司。信達資産是　建設銀行　最初為剝離不良資産,而設立的不良資産處置平臺,其與東方、華融、長城並成為四大資産管理公司,業內俗稱為四大AMC,是金融行業最著名的金融巨頭。

　　信達資産註冊資本為251億,公司性質為非銀行金融機構。其67.84%的股份由中國財政部直接持有。

撬動土地的驚人杠桿:凈負債率315.48%

　　信達地産的規模並不大,2015年財報顯示,全年營業收入81.36億元。這一規模,相比房地産行業第一位的萬科,收入不足後者的4%。

　　雖然規模不大,但是鋻於信達地産央企的血統,其在財務上的任性,是任何一家房企望塵莫及的。

　　2015年,信達地産總債務規模為305.01億元,同比增長70.45%,主要通過增加短期、長期借款及發行債券增加外部融資,其中短期債務高達142.50億元,同比增長　93.25%,長期債務162.51億元,同比增長54.47%。

　　截至2015年年末,信達地産手上貨幣資金僅59億元。全年,公司報告期內經營活動現金流量凈額-43.46億元,凈利潤8.13億元,兩者相差-51.59億元。

　　進入2016年,信達地産的債務規模繼續大幅上升。

　　在其今年初發債時,中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示,截至2016年3月末,信達地産的資産負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%,財務杠桿在行業中亦處於較高水準,未來隨著土地投資的增加以及項目開發的繼續,負債水準或將進一步上升。

　　信達地産負債率的走高,原因很簡單,就是買地。

　　簡單回顧一下信達地産在土地市場的機場令人印象深刻的表現,

　　2015年11月,信達地産以總價72.99億總價摘得上海新江灣地塊,折合樓板價高達49152元/平方米樓面價,刷新成交記錄。

　　2015年12月,信達地産總價30億元,樓板價2.7萬元拿地深圳住宅地王。

　　2016年,5月,信達地産以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。據悉,信達拿地的價格因為遠遠高於受託價格,導致本與其聯合拿地的萬科當場退出合作。

　　1個月之後,信達地産再次以總價58億元拿到了上海顧村地塊,3.6萬的樓板價再次刷新了當地的出讓紀錄。

　　錢從哪兒來?

　　“我就是錢”,信達地産用錢製造了土地市場的一個又一個地王。

　　有房地産企業負責財務人士表示,在整體貨幣寬鬆的環境下,央企背景的信達地産,融資不成問題,融資成本也低,其擴張不受資金的限制。此外,信達的資本運作的優勢,也是其他房企所不及的。

　　克而瑞研究中心發佈的一份《170億搶地王,信達地産的錢從哪來?》報告中稱,除了銀行貸款、股權質押,增發等常見的金融手段,基金是信達資産向信達地産“輸血”的渠道,方法總結為三種:通過基金提供委託貸款、通過基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象。

　　2014年,信達地産成立了專門的投融資部,以探索金融地産業務模式。

　　公開資料顯示,信達地産陸續參與設立過深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等多只股權投資基金。

　　産品設計上看,上述基金投資標的基本為房地産業務,可做成FOF基金或資管産品,以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益。儘管投資策略與風控模式與市場上的其他地産基金並無太大區別,但這其中不少基金的優先級認購人都是信達資産,而且數額較大。

　　繼續兇猛：今年投資目標提升四倍

　　靈活的金融手段,給信達提供了充裕的資金儲備。

　　據不願具名的房企負責人透露,信達地産急於在一二線市場擴張,今年其在土地市場的投資計劃是100億——本金!

　　根據土地出讓的相關要求,競買企業在競買土地時,1/3資金是開發商自有資金,換句話説,信達地産今年投資的規模實際可能高達300億元。

　　這個投資規模相比起在2015年年報中披露的80億土地投資額,提升近四倍。

　　目前業內頗為關心的是,以處置不良資産為主的信達,在地産項目運營方面的短板如何克服?

　　對此,上述房企負責人透露,信達地産的模式,是金融地産,和傳統的拿地開發不同,其在主要承擔投資的角色,比如上海新江灣的項目,是和泰禾合作,在上海顧村以及杭州的項目,也在積極尋找合作夥伴。

　　上述人士也表示,信達在選擇合作夥伴,一要求對方入股,不能以代建模式加入,二則是對資質有一定要求,全國十強以外的開發商一般不做考慮。該人士透露,由於信達地産的土地成本控制和一般民營企業不同,近來的地王成本遠高於市場售價,這對合作者的資金也提出了嚴峻的考驗。

　　“怎麼測算都無法盈利”背後

　　信達不斷締造地王的背後,是外界對於其不惜代價大舉進軍房地産業的不解。

　　有房地産行業人士稱,以信達在顧村的地塊為例,無論怎麼測算,都無法盈利。央企和一般的民營企業的思路不同,其應該不是為了單一的項目彙報。

　　上述克爾瑞研究報告稱,中國信達作為央企金融巨頭,主業的利潤率遠高於房地産。信達地産本身的開發能力有所欠缺,2014年,信達地産的凈利潤7.6億,凈利率15.7%,儘管利潤率水準尚可,但是利潤規模太低。相比之下,中國信達2014年的凈利潤124.4億,凈利率20.3%,不僅利潤規模大而且盈利能力強,沒有必要全力發展地産業務。

　　在當前經濟和市場背景下,中國信達最需要的實際是資産配置。從2015年7月開始,離岸人民幣匯率持續下跌,加上通貨膨脹的影響,人民幣貶值加速,因此合理的配置資産規避匯率風險是需要企業考慮的。而中國信達作為國內四大AMC之一,屬於典型的“不差錢”,資産配置時需要一類能夠承載大量資金投入的行業,而房地産是最為合適的。

　　“資産荒”日益嚴重,優質土地資源是保值的最佳選擇。資本市場資金充裕、流動性強,反倒凸顯了優質資産的稀缺。房地産行業依然有不錯的前景,而一線城市核心地　塊則最具升值潛力,無法直接進行房地産開發的險資通過投資地産股“曲線救國”也證明了這一點,中國信達顯然也深諳此道。信達地産如此“瘋狂”奪地王,無論最後能否賺到錢,已經完成了母公司中國信達的資産配置需要,某種程度上這比單純盈利更為重要。因此,信達地産最終只是滿足主業資産配置需求的工具,始終還是為金融主業護航而生的。