八成地王成囊中之物 央企聯手上市公司“掃地”

　　在二線重點城市房價漲幅繼續擴大，一線城市政策收緊以及無地可拍的背景下，二線城市的土地成為了房企眼中的搶手貨，地王也是不斷出現。雖然蘇州、南京相繼出臺了土地拍賣限價新政，但這似乎也阻擋不了房企們的拿地熱情。對此，有業內人士指出，隨著二線熱點城市土地價格的走高，預計相關城市的房價還將上漲。

　　此外，值得注意的是，由於市場火熱，目前二線重點城市的土地拍賣也出現了各種“意外”，既有地塊“熔斷”流拍，也有聯合體拿地後拆夥的“囧事”出現。

　　杭州總價地王遇“意外”

　　不排除廢標重拍

　　作為中國經濟最發達省份的省會，杭州的房地産市場歷來都是房企們的必爭之地。而5月27日的一場土地拍賣會，也再次將人們的目光吸引至此。

　　當天下午，備受矚目的杭州奧體單元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地塊迎來出讓，根據出讓文件顯示，奧體地塊是由住宅、商業、商務、公共交通場站、社會停車場等性質土地綜合組成，總體量為57.1萬平方米，住宅體量約32萬平方米，商業體量約25.1萬平方米。由於該地塊位於G20峰會和亞運會主會場杭州奧體中心體育場旁邊，也吸引了大批房企房企報名，包括旭輝、綠城、綠地─地鐵、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、濱江─平安、保利、萬科─信達、融創、龍湖、碧桂園、華潤、融信等17家房企或聯合體都表達了對該地塊的興趣。

　　最終，經過28輪的競價，該地塊被央企信達與萬科的聯合體以123.18億元獲得，成為今年的“全國總價地王”，樓面價為21575.78元/平方米，溢價率95.95%，也刷新了濱江區樓面價。

　　此外，由於該地塊是地鐵6號線和7號線上蓋物業，開發商需代建地鐵6號線、7號線土建工程、配建地鐵控制中心等。因此，有業內人士指出，項目落成後樓面價不會低於3.8萬元/平方米，而周邊目前銷售最貴的項目在3.2萬元/平方米。不過，考慮到G20峰會和亞運會對區域房價的帶動作用，這一價格對於擁有極大品牌溢價能力的萬科來説，也是可以接受的。

　　而按照正常的發展，未來這一項目將有萬科具體操盤開發，信達提供資金支援。不過，讓人頗感意外的是，就在總價地王出爐後的一個小時，市場便傳出萬科因超過授權價而選擇與信達“拆夥”，撤出該地塊。隨後，《證券日報》記者經過多方了解，也證明了上述消息。

　　據悉，萬科杭州本次的授權價為120億元，由於信達在當天的競拍中出價超過了授權價，萬科需在7天內向總部追加授權，若追加成功，信達、萬科聯合體繼續成立，否則將可能出現多種情況。一是信達自己開發，二是信達選擇其他合作夥伴，三是廢標重拍。

　　對此，有業內人士指出，這個項目的位置和體量，信達自己開發的可能性很小，其最希望的結果仍是和萬科合夥，畢竟作為地鐵上蓋物業，萬科的開發經驗較多，且萬科的品牌溢價能力也擺在那裏。但從萬科方面看，其並不一定會選擇繼續和信達合作，一方面這源於萬科不像其他房企那樣在杭州無地可幹，另一方面，在萬科對地方公司的考核指標上，地價是一個非常關鍵的數據。

　　不過，即便萬科真的選擇徹底退出，信達也不用太過憂愁。有消息指出，目前已經有多家大型房企表達了與信達合作的意願，就連與信達競爭到最後的融信，也希望參與到該地塊的開發中。

　　顯然，即便奧體地塊刷新了區域樓面價紀錄，算上各種成本更是超過目前周邊的在售房價，但從開發商們的舉動看，大型房企仍對杭州市場充滿信心。

　　此外，有業內人士向《證券日報》表示，除了上述2中情況外，該地塊也有可能重新拍賣，“報名的時候是聯合體投標，拍賣過程中也沒有更改，之後‘拆夥’的話，正常招投標這樣的情況就該廢標重拍，但這也要取決於政府方面的態度”。

　　央企聯手上市公司

　　拿下逾八成地王

　　而無論是信達萬科，還是信達融信，杭州這塊總價地王都將不可避免的落入央企和上市房企的手中。而實力強勁的央企和上市房企，也確實成為了近期土地市場的絕對主角。

　　根據中原地産研究部統計數據顯示：截止5月23日，全國年內成交總價最高的50宗土地，合計成交金額為2013.29億元，其中有27宗地被國企獲得，成交金額達到了1094.9億元，佔比均在54%左右。同時，在這50宗地塊裏， 42宗為上市公司獲得，合計拿地金額為1682億元，佔比超過八成。另外，總價最高的50宗地塊，一線城市只有14宗，剩餘36宗全部來自二線城市，其中僅南京一個城市就産生了13宗。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，房企搶地積極性大漲，寬鬆的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬鬆，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，寬鬆的信貸貨幣政策，導致房企積極補充庫存。“尤其是央企和龍頭上市房企，獲得的輸血最多，且成本非常低，不拿地的話估計他們也不知道怎麼用這筆錢。”有業內人士指出。

　　不過，雖然央企和上市房企把一個個地王攬入環中，但這並不代表他們就一定可以從這些項目中賺取豐厚的利潤，與之相反，央企和上市房企實際上承擔的相當大的風險。

　　有房企內部人士稱，“其實對於大部分房企來説，目前高企的地價也大家都很難受，很多拿下地王的開發商之所以高價搶地，主要是為了讓所在城市的團隊有活幹，只要不賠本就能接受，這樣一方面可以保持企業的開發節奏和銷售規模，另一方面也是一家企業在一個城市繼續做下去的必要條件，尤其是那些仍打算繼續經營房地産業務的公司”。

　　據悉，截至5月25日，年內50大房企合計拿地金額高達3887億元，合計建築面積為6187.7萬平方米，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企業拿地平均成本增加了48.4%。同時，2015年前5個月，上述房企的拿地金額也只有2264.99億元。2016年，50大房企花費的拿地金額上漲幅度更是高達71.6%。

　　而公佈銷售業績的30家房企前4個月的銷售均價來看，只有1.15萬元/平方米，同比上漲12%，土地價格上漲明顯超過了房價的上漲。“因為拿地成本增加了近50%，未來房價的上漲預期更加強烈，而一旦房價進入調整週期，房企很可能面臨著巨大的銷售難題。尤其是拿了地王的企業都將面臨入市難題，房價不在現在的基礎上增加50%，這些企業都很難解套。”張大偉表示。

　　至於中小房企和非專業的房地産公司，業內人士預計他們很快都將被市場淘汰。某區域上市房企負責人也對《證券日報》記者表示，“房地産是個資金密集型的行業，信貸寬鬆金融機構對輸血對象也是有選擇性的，對於中小房企來説，目前資金獲取的成本仍比較高，不像那些龍頭開發商，可以拿到比較便宜的錢。而且就算拿到錢，但現階段的地價已經不少中小開發商可以承受的了，所以我們才考慮進行轉型”。

　　張大偉指出，未來房地産的競爭將越來越激烈，隨著房企核心盈利能力下滑，公司財務風險勢必加劇。目前很多房企在加強成本控制以及提高週轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。未來市場的分化也仍將持續。對於房企來説，此前在三、四線城市佈局較多的，還將持續面臨去庫存的難題。

　　二線重點城市出招

　　業內人士稱治標不治本

　　實際上，持續燥熱的土地市場，也讓地方政府開始擔心市場的脫軌。為此，蘇州、南京等地接連出臺了相關調整政策。但在業內人士看來，單指望地王政府的幾條政策，無法解決目前的問題，且有可能將問題越堵越大。

　　5月23日，在蘇州的一場土地拍賣中，高新區兩宗地塊因緊急“熔斷”機制而流拍。

　　而這源自5月18日晚，日蘇州國土資源局官網發佈了一則公告。公告針對5月23日和5月24日蘇州主城區即將進行掛牌出讓的10宗宅地，做出了規定：報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。限價之後，各地塊的最高溢價率將被控制在89%-231%之間。

　　隨後南京也發佈了類似的規定，即競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。此外，有消息稱，4月份房價漲幅位列全國榜首的合肥，預計將在6月份重新出臺限購限貸政策。

　　不過，雖然二線重點城市相繼發佈了調控政策，但在分析人士看來，二線城市的房價仍會因地價的高企繼續上漲，上述政策只會對當地的土地價格産生短期的影響。

　　對此，前中國投資銀行主席龔方雄表示，“無論是限購還是限價，‘限’就是一個短期的政策。限的太久，只會積累矛盾”。他指出，三、四線城市的城市化建設的進程很重要， 如果三四線城市化建設的品質能改進的話，所有的錢就不會都蜂擁至一、二線城市。在公共服務、教育、醫療等方面，政府如果能夠提供三、四線城市更多的有效供給，不單單僅局限在一線二線城市的“堵”之中，這樣房地産行業的“水”就能疏了。

　　聚焦地王現象再現