接盤俠宏邦置業成立時間存蹊蹺？

　　4號地塊被以7328.6萬元出售，每平方米的交易價格僅為312元

　　■本報記者 賈 麗

　　近日，匹凸匹的閒置地塊抵押擔保終告一段落。匹凸匹公告稱，其將一直未開發的4號地塊(荊援國用(2010) 第01040900602 號，以下簡稱4 號地塊)及其違規擔保或有債務，共同“打包”出售給一家荊門當地公司—宏邦置業，對方將支付現金4500 萬元並承擔拆遷費6000萬元，而隨著此筆交易的完成，荊門漢通拖欠工資、工程款、延期交房及稅款等問題也或將一併得到解決。

　　然而，《證券日報》記者發現，此筆交易給荊門漢通帶來的損失將遠超賬面上的3121.74萬元虧損，受讓方將大大獲益，而神秘接盤人宏邦置業的成立時間尚不足半月，恰在4號地塊被有關部門責成收回之前。

　　“麻煩”打包出售

　　荊門漢通漸成“空殼”

　　日前，匹凸匹公告稱，荊門宏邦置業有限公司出資人民幣4500萬元（受讓方現金支付人民幣4500萬元並承擔拆遷費6000萬元以及違規擔保或有債務）受讓匹凸匹控股子公司荊門漢通置業有限公司持有的4號地塊。

　　在荊門漢通持有期間，雖然該地塊未得到開發，卻“問題”不斷。4號地塊是匹凸匹控股子公司荊門漢通自2010 年12月30 日取得至今滿 5年未開發，已構成土地閒置，並被確定為湖北省閒置土地典型案例掛牌督辦。

　　除未按要求開發土地外，荊門漢通因拖欠工資、工程款、延期交房及稅款等問題，引發了多起群體性陳情事件，造成的不良社會影響，被荊門市漳河新區管理委員會責成在2月6日前完成農民工工資拖欠的兌付事宜，否則將對其依法啟動土地收回程式。這就如一顆“定時炸彈”，如若匹凸匹不及時解決上述問題，將面臨巨大損失。

　　同時，因匹凸匹及原控股股東的不規範操作，該地塊存在違規擔保抵押等問題。據了解，荊門漢通于2014年10月發現其股東(多倫實業和萬泰置業)公章被私刻，並被偽造了一份股東會決議，該決議批准將荊門漢通4號地塊土地使用權為武漢伊托邦新市鎮投資有限公司向中國工商銀行武漢水果湖支行的相關借款提供4.21億元的抵押擔保。

　　匹凸匹方面表示，為解決農民工工資、工程款、業主交房及稅款等問題，不至於讓土地無償被政府部門收回，公司決定自救，所以將此地塊以4500萬元轉讓給宏邦置業。宏邦置業除了要支付4500萬元的現金而外，還需承擔拆遷費6000萬元以及違規擔保或有債務。

　　就在這一轉讓事項的前夕，匹凸匹偽造公司印章事項已被公安部門終結偵查，該抵押擔保事項也已解除，該抵押擔保的或有債務也因4號地塊的轉讓，一併轉由宏邦置業公司承擔。通過此次交易，匹凸匹將荊門漢通的“麻煩”一併打包轉讓，解決了荊門漢通的“當務之急”。

　　雖然表面上看，通過此次交易，荊門漢通解決了一系列的問題，但在4號地塊轉讓之後，荊門漢通也逐漸淪為“空殼”。

　　記者查閱匹凸匹近幾年年報發現，荊門漢通賬面上主要資産為幾處樓盤及未開發地塊。匹凸匹（當時名為“多倫股份”）自2009年出資收購福建太德投資持有的荊門漢通70%的股權以來，就不斷地出售資産以緩解資金需求並利用未開發地塊進行抵押貸款。在陸續出售福州“中亭街”商業房産項目、開發滯緩的多倫路二期一號地塊、南昌平海房的股權後，多倫股份可開發的地産項目僅有子公司荊門漢通旗下的佔地 420 畝的3號地塊--“漢通?楚天城”一期開發項目。該項目位於荊門市漳河新區響嶺路，也是近兩年荊門漢通是多倫股份旗下唯一的營收來源。

　　但該項目也正遭遇嚴重的資金鏈危機。此前記者在荊門實地考察時發現，由於缺乏資金，公司地産項目“漢通?楚天城”新樓盤因資金遇到問題而停工。如今，公司所面臨的拖欠工人工資、工程款、延期交房及稅款等問題，也大多來自此項目。

　　實際上，3號地塊僅是“漢通?楚天城”項目中的一部分。該項目總佔地為 1480.37 畝，擬發展作銷售的土地的面積為1061畝，匹凸匹原計劃對該項目總投資為 20 億元。但目前，該項目中除 3 號地塊開發外，其他的土地尚未拆遷完成，不能開發建設。4號地塊如今亦被虧損轉讓。

　　在荊門漢通所面臨的一系列面臨得到徹底解決時，也意味著荊門漢通內部可轉讓資産所剩無幾。接近匹凸匹人士稱：“通過幾年資本運作，匹凸匹的有價值資産基本消失殆盡，並且大多是虧損轉讓。”

　　賬面虧損遠超3000萬元

　　超低價轉讓之謎

　　根據匹凸匹的公告，此次交易中的主角—子公司荊門漢通持有的4號地塊，是其自2010年12月30日取得，總面積24.43萬平方米，其交易價格為7328.6萬元，契稅293.14萬元，共計7621.74萬元。該項交易讓公司賬面損失3121.74萬元。

　　需要注意的是，對於該地塊的來源，多倫股份似乎並非未公開説明過。2010年，那時名為多倫股份的匹凸匹在陳隆基控制下，剛剛開始將主營轉型為房地産開發。記者查閱上交所多倫股份2010年-2011年的公告，並未發現公司對此4號地塊的詳細公告。僅在2010年12月23日，多倫股份發佈一則重大合同公告稱，公司子公司荊門漢通召開董事會決定通過對其自身擁有的28萬平方米土地使用權為抵押，向中國建設請貸款壹億壹千萬元人民幣的決議。而對於此地塊具體名稱，公司公告未説清楚。

　　對於該地塊的拿地價格，公司也未公告過。一位荊門當地房地産開發商告訴記者：“雖然近兩年，荊門房地産生意比較慘澹，但拿地價相較2010年，還是有著很大的變化，六年裏，二、三線城市的拿地價格至少漲了三分之二。荊門市的低價在近幾年來也是呈逐年上漲趨勢的。”

　　記者粗略算計算發現，如果不算公司債務等，僅從交易價格來看，總面積24.43萬平方米的4號地塊被以7328.6萬元出售，那麼每平方米的交易價格僅為312元。如果加上宏邦置業承擔的6000萬元拆遷費，其在此次交易中的成本也僅為一億元，其拿下該地塊的成本也是每平方米成本400多元。

　　而資根據荊門市物價局、市國土資源局在2014年8月聯合公佈的荊門城區基準地價，商業、住宅、工業用地一類地地價分別為4076元/平方米、2136元/平方米、633元/平方米。雖然匹凸匹未對4號地塊的用途予以説明，僅以價格最低的工業用地進行比較，此次交易也足足讓受讓方大賺一筆，其幾乎以半價就輕鬆拿下了該地塊。如此看來，荊門漢通此筆買賣的虧損就將遠遠超過三千萬。

　　上述荊門開發商告訴記者：“從漢通置業此前的地塊房地産項目來看，4號地塊至少可以開發住宅，地價每平方米應在千元以上。”

　　匹凸匹表示，本次交易有利於荊門漢通免除該地塊已有及或有債務，並避免該地塊被漳河新區管理委員會無償收回的可能，挽回一部分損失，同時解決了部分農民工工資、工程款、業主交房及稅款等問題，幫助企業恢復正常經營。

　　但此次一買一賣，直接讓荊門漢通損失幾千萬，而接盤方在此次交易中大大獲益。

　　神秘接盤方

　　成立尚不足半月

　　同時，記者調查發現，此次匹凸匹旗下4號地塊的出售，似乎也在新大股東上海五牛的掌控之中。

　　匹凸匹曾決定解散荊門漢通，卻疑似遭到新晉大股東上海五牛的反對。去年11月21日，匹凸匹表示，荊門漢通公司無能力再投入資金繼續開發，故無法正常經營，加上荊門漢通名下部分國有建設用地因逾期未動工建設、構成閒置土地等原因，決定解散並清算荊門漢通公司。

　　匹凸匹解散荊門漢通的決定雖然突然，但並不那麼難讓人理解。荊門漢通的盈利模式一直被業內詬病，其採用迴圈開發的模式，上一期回收資金會投入到下一期的開發中去，一旦銀行貸款出現問題，荊門漢通將面臨巨大的還款壓力和資金鏈斷裂風險。

　　一位接近匹凸匹人士認為：“這種方式和盈利模式均無法持久，公司財務早出現問題，而匹凸匹的違規事項也大多與子公司有關，荊門漢通被解散後，匹凸匹很多歷史遺留問題可能不了了之。”

　　然而匹凸匹對外公佈此項決定之際，恰是新舊大股東股權更疊之時。在清算公司發佈的四天后，也就是在去年11月25日，五牛基金火速買入匹凸匹4.294%的股票，其與一致行動人五牛亥尊、五牛禦勉合計持有匹凸匹公司股份3399萬股，佔匹凸匹的股權比例為9.981%，成為公司大股東。

　　隨後，該清算方案就無故否決。在12月9日的匹凸匹第一次臨時股東大會上，“解散及清算荊門漢通”議案未得到通過。公告顯示，當天出席會議現場的股東和代理人的持股數和網路投票股數合計佔公司總股本的15.87%。投票結果顯示，反對票佔比62.88%，反對票為3400萬股，而這部分股份數量與五牛基金及其一致行動人所持股份數接近。業內人士認為，“解散及清算荊門漢通”議案被否決，最有可能是第一大持股股東五牛基金及一致行動人五牛亥尊、五牛禦勉投了反對票。資料顯示，在12月28日匹凸匹召開的第二次股東大會上，五牛基金已正式入主匹凸匹董事會。

　　就在“解散及清算荊門漢通”議案遭到否決後，4號地塊的收購事項開始被公司醞釀，神秘接盤人浮出水面。同時，在此次收購中，神秘接盤公司的成立時間點十分蹊蹺。

　　資料顯示，宏邦置業成立於2016年2月，註冊地址為荊門市東寶區長寧大道8號數位廣場 A 座 5001 號；註冊資本為5000 萬元。經營範圍包括房地産開發、園林綠化工程設計、施工。法定代表人任冬傑。股東分別為：湖北捷運聯城軌道交通投資有限公司，出資 4000 萬元，持股 80%；自然人股東李國平，出資 1000 萬元，持股 20%。

　　此前，荊門市漳河新區管理委員會來函責成荊門漢通在今年2月6日前完成農民工工資拖欠的兌付事宜，否則政府將依法無償收回荊門漢通閒置土地4號地塊，來函時間分別為2016 年2月4日來2月5日。而荊門漢通與宏邦置業簽訂轉讓協議時間是在 2 月 15 日。如若匹凸匹在限制前按時提出解決方案，那麼在荊門漢通兩次收到督辦函期間，宏邦置業悄然成立。

　　記者搜尋資料發現，除了匹凸匹此次轉讓公告而外，網路上並沒有任何關於荊門宏邦置業的相關消息。

　　但宏邦置業的成立時間卻是如此及時令人匪夷所思，恰恰是在清算方案被否之後，匹凸匹的4號地塊被有關部門通告將可能無償收回土地之時。