2016，誰在製造地王
[摘要] 2016年起至今，僅5個多月光景，伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等城市土地市場亦隨之升溫，地王頻出。
時代週報記者 胡天祥 發自廣州
118個。
這是短短數月間，一二線城市土地市場所製造的地王數目。
2016年起至今，僅5個多月光景，伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等城市土地市場亦隨之升溫，地王頻出。其中南京更是創下“一日三地王”的瘋狂場景，加之其餘四幅地塊，僅一天時間，南京在土地市場上便吸金248.56億元。
土地價格的快速增長，讓部分房企直呼“買不起”。 泰禾集團 董事長黃其森表示，很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現在非常審慎，只在適合的城市拿適合的地塊”。
“開發商特別是新進蘇州的開發商，純粹看庫存量，瘋狂進入，拍出天價地王。驗證了‘房價尚正常，但地價風險很大’。”蘇州當地一不願具名的開發商對時代週報記者表示。
受“地王”頻出帶動，國內土地市場整體均價和出讓總額隨之提升。2016年1-3月，全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。2016年一季度，全國成交樓面均價為1450元/平方米，同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價為2424元/平方米，同比上漲36%。
克而瑞房地産研究中心數據統計顯示，截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內，共計22個重點城市，今年以來已産生總價、單價或溢價率地王數量達118幅，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60幅地王。
2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而當“地王潮”洶湧而來，眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。值得注意的是，日前國土資源部下發《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，明確要求對建設用地的總量和強度進行雙控。業內人士分析認為，這是政府收緊土地供應量的信號，可能會對未來地價造成一定影響。在這種大背景下，房企買什麼，怎麼買，將成為下半年土地市場的一大看點。
二線反超一線成“香餑餑”
5月13日，南京土拍“一日三地王”成為地産界熱議話題。在世茂、電建金茂聯合體相繼拍出地王后，前3輪拍賣一直未能得手的 葛洲壩 終將建鄴區一塊宅地收入囊中，成交價32.8億元，樓面價45213元/平方米，晉陞南京新地王。當天，南京七塊土地連拍，最終誕生了一宗總價地王、一宗單價地王以及一宗區域地王，共收金248.56億元。
火熱的場景並不止出現在南京。5月11日， 格力地産 、融創中國分別以19.65億元、30.05億元奪得上海松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，成交樓板價分別為3.77萬元/平方米和3.83萬元/平方米，創下區域單價新高。
5月12日，萬科經過28輪競價，最終以25.95億元、溢價114%奪得杭州三墩北單元宅地，樓面價達14902元/平方米，創下所在板塊新高。
5月18日，保利地産以54.5億元的價格擊敗另外36家參與競拍的房企，成功競得上海浦東新區周浦一地塊，以43607元/平方米的樓板價刷新上海外環外地王紀錄。
同一天， 招商蛇口 下屬子公司上海招商置業有限公司以40.88億元的總價，11676元/平方米的樓面價競得寧波東部新城核心地塊，溢價率46.57%，成為寧波新總價地王。
分析上述數據不難看出，二線城市異軍突起，成為土地市場的增長一極。截至5月20日，據克而瑞統計，“三高”(總價地王、單價地王及溢價率超100%)地塊在二線城市的分佈佔比高達73.7%，一線及三線分別為17.8%和8.5%。
時代週報記者從全國及各地土地儲備管理中心處了解到，4月份，全國、二線城市的土地成交溢價率分別升至 37.5%、61.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價率分別降至 1.78%、14.0%。
對此，克而瑞研究員楊科偉指出，一方面，二線城市房地産市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩居市場前列;另一方面，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業投資需求，“僧多粥少”直接造成了二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。
在一二線城市火爆的同時，部分三四線城市土地市場卻陷入冰點。其中安徽蕪湖更是由於其住宅供應過剩，多個樓盤入住率不到30%，導致當地多次爆出開發商退地的情況。在江蘇常州，由於樓市去化週期過長拖累，當地已超過1年沒有土地供應。
三四線城市土地的無人問津拖累全國土地出讓總面積和宗數減少。根據中國指數研究院的數據顯示，2015年一季度，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。
時代週報記者梳理資料發現，按照庫存壓力劃分，今年4月份，四個一線城市去化週期為8.1 個月，較上月增加 0.7 個月;9個二線城市為 7.0 個月，較上月減少1.4 個月;而三四線 5 城 則為12.9 個月，較上月13.7 個月減少0.8個月。
中型房企拿地最激進
“大型房企不願拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。”談及2016年房企對於獲取土地態度新變化，克而瑞研究員柏品慧如是稱。
根據克而瑞的統計數據顯示，2016年1-4月，泰禾豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊，以0.85的拿地銷售比高居榜首。華潤置地拿地金額為251億元，拿地銷售比為0.72，與碧桂園持平。融創和綠城拿地金額分別為116億元和90億元，拿地銷售比分別為0.37和0.33。拿地銷售比前十房企中，4家為千億房企，其餘均為中型房企。
柏品慧表示，大型房企城市佈局更為廣泛，不會為了單方面的業績指標犧牲企業的利潤率水準;小型房企資金實力有限，單項目週轉不暢便可能決定企業的生死，控制土地成本、拿地王成小型企業回避投資風險的不二法門。
“在當前行業集中度超過50%的情況下，要在激烈競爭環境中求存，中型房企衝業績、拼規模的動力最強勁，往往會不惜投入重金也要佈局重點一二線城市，並且願意犧牲一部分利潤，以求業績規模能夠更上一個新的臺階，以品牌和規模擴張應對愈演愈烈的行業兼併重組，在集中度提升的大潮中尋得發展空間。”
在此大背景下，土地價格不斷被刷新。對比全國土地市場數據，2015年的多幅地王中，總價地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%;單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。
時代週報記者不完全統計，截至2016年5月18日，2016年以來至今的單價地王TOP10門檻為37027元/平方米，其中綠地集團2月23日以樓板價4.7萬元/平方米競得北京大興一地塊，位居單價地王榜首。總價地王TOP10門檻為48億元，其中世茂房地産以88億元競得南京一地塊，係總價地王榜首。
土地成本持續高企，為規避風險實現優勢互補，越來越多的房地産商選擇成立聯合體拿地及開發。
雅居樂品牌部王海(化名)曾告訴時代週報記者，房企聯合可以共擔資金風險共用開發收益，早前公司便與多家地産公司進行聯合開發，收效甚佳。
合景泰富戰略品牌部李霞(化名)則對時代週報記者稱，聯合的好處在於可以各自分工，開發自己擅長的領域，同時可減緩三方的資金壓力。“公司未來仍希望在更多的項目上引入合作夥伴。”
時代週報記者不完全統計，2016年單價地王TOP10中，有兩幅地塊均為聯合體拿地。其中綠城、九龍倉、中交聯合體于2月3日競得北京一地王。電建、金茂聯合體于5月13日競得南京一地王。
總價地王TOP10中，亦有兩幅地塊為聯合體拿地。3月24日，華僑城聯合華潤以69億元競得上海一地王。2月3日，綠城、九龍倉、中交聯合體以51億元競得北京一地王。
有業內分析指出，房企聯合拿地有多種考慮。一種情況是大家預期目標地塊成交價高的話，成立聯合體會減輕資金壓力，同時能共擔項目風險。另一種情況是目標地塊産品類型比較多樣，比如有住宅有商業寫字樓或者其他，聯合體可以利用各家地産商開發優勢，將産品做到最好。
(責任編輯：羅伯特)
