購房政策寬鬆 新房成交火熱

　　一線城市地價偏高，且土地供應量收縮，更多優質的二線城市成為房企眼中的獵物。中原地産研究部統計數據顯示，4月雖然土地成交量不高，但是二線城市住宅用地價格出現明顯上漲，成交樓面價刷新紀錄，同比漲幅高達183%。業內人士分析認為，二線城市購房政策寬鬆，庫存較小，吸引了投資者進駐，但隨著一線城市購房需求“溢出”，二線城市市場交易會更加複雜。

　　成交樓面價同比上漲183%

　　4月7日、8日，蘇州土地市場成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金約250.76億元，平均溢價率高達200%。其中，蘇州市高新區科技城地塊，由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價率高達318.86%。除了蘇州，春節以來，南京、杭州等城市也出現了地王扎推現象。

　　根據中原地産研究部數據，截至4月24日，二線城市共成交165宗土地，土地出讓金合計855.3億元。成交樓面均價4519.4元/平方米，同比漲幅高達183%；平均溢價率72.18%，刷新歷史紀錄。“目前一二線城市的庫存去化週期基本都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地産首席分析師張大偉認為。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京晨報記者採訪時表示，一線城市高地價和高房價，使得部分房企認為泡沫過大，而二線城市的房地産市場的庫存規模不大，且購房政策總體寬鬆，會驅使房企積極拿地，“地方政府在這個時候主動推地，相應的地價自然比較高。房企也有一擁而上的心態，土地高溢價容易形成，但最後也可能使得後續的開發成本急劇上升。”

　　二線城市新房成交最活躍

　　“僅僅用了兩個多小時，90套房就被一搶而光，開發商進賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊某樓盤的開盤場景。事實上，春節後，南京、蘇州等地日光碟現象已經多次出現，成交價也隨之上揚，南京部分地區新開發商品房銷售價每平方米已突破4萬元，有從業人員稱，奧體板塊房價可能還會繼續突破5萬元/平方米。

　　由於約束性政策的調整，一線城市的成交已有所降溫，但二線城市依舊持續火熱。4月上半月，易居研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積888萬平方米，環比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。20個城市中有13個城市出現成交環比正增長現象，基本上為二線城市。具體來看，4月1日至15日，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-4%、9%和-3%，同比增幅分別為-1%、92%和91%。無論是環比還是同比，二線城市成交均為最活躍。“近期關於二線城市政策收緊的聲音比較多，對於部分購房者來説自然不敢懈怠，進而會積極簽約。可以大膽預計，4月份全月的市場成交或創下歷史新高。”嚴躍進説。

　　二線城市市場交易結構複雜

　　對於二線城市房地産市場的火熱，張大偉認為，2015年開始的股市去杠桿，使得市場上大量的資金進入房地産市場。相對於三四線城市，一二線城市的資産比較優質，“本來一二線市場的庫存就相對較少，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現連續4個月環比下跌，市場容易被鼓動上漲。但三四線城市因為庫存絕對值過高，2016年市場分化的趨勢將依然延續。”

　　嚴躍進也表示，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬鬆有關，投資者會看好此類城市的物業投資，進而積極入市，“但二線城市目前必須正視三個現實：一是庫存量已經不足，必須通過限價等方式來抑制投資投機需求，同時維護市場穩定；二是一線城市部分購房需求溢出到了二線城市，市場交易結構會更加複雜；三是熱點二線城市的市場走向，會決定後續中國樓市的走向，近期必須重點進行價格管控和預期管控。”

　　本版撰文 北京晨報記者 楊奕