地價高企,地王頻現,樓面價常常超過在售房價,一線城市風險隱現,而三四線城市又面臨高庫存壓力,在此情況下,二線城市正成為不少開發商佈局的重點。

　　重點佈局二線

　　1月13日,經過兩個多小時47輪競價,佛山禪港路西側、橫三路兩側商住地最終由深圳市創潤房地産有限公司(下稱“創潤房産”)以9.61億元獲得,樓面價4768元/平方米。創潤房産為融創(深圳)房地産有限公司全資子公司,這也是融創首進佛山。

　　融創中國董事長孫宏斌在1月初的媒體會上説,目前融創將二線城市作為戰略佈局的重點。2015年,除了繼續聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外,融創又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。

　　2016年,在華南區域,融創將重點進入廣州及其周邊的6個城市,如珠海、中山、佛山、東莞。融創在佈局華南區域的時候,近日就把佛山作為第一站,選擇了禪西綠島湖片區。

　　同樣聚焦二線城市的還有正榮集團。正榮集團總裁助理兼投資發展部總經理肖春和日前表示,希望參與長三角各個城市的土地拍賣,並伺機進入合肥、廈門等城市。正榮集團去年底先後在蘇州、福州拿地。

　　為何房企要重點佈局二線城市?這是因為三四線城市面臨巨大庫存壓力,開發商紛紛回歸一二線,而一線城市雖然市場很大,但無奈在各大開發商激烈競爭之下,地王頻出,樓面價超過在售房價,已經暗藏不小的風險。

　　“一線城市現在是市場沒風險,拿地有風險。”中原地産首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》,房地産涉及的領域主要是兩大部分,即拿地和賣樓。“賣樓這一端的話是一二線沒有風險,而拿地的話是一線城市有風險,因此只能重點佈局二線城市。”

　　孫宏斌稱:“如果北京、上海地價跌下來了,我們就在北京和上海繼續拿地,如果地價繼續漲,就會快速完成二線核心城市的佈局。”他還説,“過去我看北京和上海,是什麼地都可以買,現在我看北京和上海,是什麼地都不能買,地價漲得太快。”

　　哪些二線城市機會多?

　　從區域經濟和城市化發展的角度,二線城市也將成為我國城市化的重點區域。北、上、廣、深等超大城市已經到了嚴控城市人口規模的階段,目前我國正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能,這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

　　例如上海“十三五”規劃建議提出,上海要嚴格控制特大城市人口規模。綜合各方面研究成果,上海把常住人口不超過2500萬作為長期調控目標。截至2014年底,上海常住人口總數已達到2425.68萬人。在用地方面,將在“十三五”逐年減少建設用地增量,規劃建設用地總量實現負增長。到2020年,要守住3185平方公里的紅線,比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年,上海新增建設用地只有約60平方公里。

　　一方面是超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模,另一方面是三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易,但由於産業發展、公共資源的欠缺,難以吸引移民進入。相比之下,二線城市將有比較大的發展空間。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞告訴《第一財經日報》,北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右,確實出現了很多“城市病”。而很多二線城市的人口大約五六百萬,離北京、上海的差距還非常大,還有很大的增長空間,“中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國,所以如果擁有一個500萬～1000萬人口的省會也很正常。”

　　儘管二線城市存在著較多機會,但分化也相當明顯。其中,由於經濟疲軟,東北和西北的一些二線城市的房屋銷售仍面臨著巨大壓力。另外,一些二線城市儘管經濟發展不錯,但由於過去幾年土地供應實在過多,也面臨著不小的風險。

　　上海易居房地産研究院發佈的《中國50城住宅庫存報告》顯示,截至去年11月,蘇州、南京、合肥、南昌和深圳的存銷比較小。蘇州、南京、合肥這三個二線城市的去化週期僅為5個月。另外,珠海、南昌、鄭州、武漢、濟南、廈門的去化週期也在10個月以下。而呼和浩特、烏魯木齊、長沙、蘭州、西安、瀋陽等部分中西部、東北省份的省會城市庫存去化壓力仍比較大。

　　因此,目前開發投資機會較大的除了東部沿海發達地區的蘇州、南京、廈門、杭州、濟南、福州、青島等人口流入較多的二線城市外,中西部人口大省的省會如鄭州、合肥、武漢、成都等城市也比較被看好。

　　以人口大省河南為例,該省戶籍人口超過1億,但城市化率仍比較低,城市化還有很大的空間。雖然該省有1000多萬人口流向沿海發達地區,但大部分農民還是要在河南本地實現城市化。在這個過程中,鄭州作為河南省會和省內的單極核心城市,人口的流入必將加快。目前鄭州市區人口只有400多萬,潛力頗大。

　　不過,張大偉也提醒,雖然總體而言看好二線城市,但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火,地王頻出,價格接近一線城市,對開發商來説也存在一定的風險。“去年主要是看人口、看成交量、看去化,今年必須要看土地價格。因為即使有市場,但土地價格太高就存在很大風險。”