人和商業武漢項目遇空心魔咒 甩賣物業無人願做接盤俠

　　商城大半空置 人和商業20年興衰路

　　長江商報消息 低價出售旗下44宗商業項目全部流標，一度被熱炒的“1828武漢新天地”已成空城

　　□本報記者 楊玲玲

　　“別説做生意，每天路過店門口的人都沒幾個，掰著手指頭都能數清。”

　　5月21日，在湖北武漢“地一大道”經營女裝店面的王女士向長江商報記者訴苦。這個由曾叫板恒大的“防空洞商業之王”——香港上市企業人和商業控股有限公司（01387.HK，下稱“人和商業”）傾力打造的地下商城，如今正陷入“空心城”的尷尬。

　　日前，人和商業宣佈，以10億美元出售旗下44宗商業項目未獲招標。這意味著，“地下商業開發第一股”人和商業的物業遭甩賣，卻無人願當“接盤俠”。這個曾頂著“中國最大地下商城運營商及開發商”光環的公司，在自身商業模式遭遇天花板、龐大境外債務壓身的雙重壓力下，走向了沒落。

　　5月19日，中投顧問房地産行業研究員殷旭飛在接受長江商報記者採訪時表示，“需求遇冷，租金下調，空置率高，全國商業地産目前正呈現出疲軟態勢，在這種情況下，地下商業的處境更為艱難。”他建議，地下商場應停止擴張，將注意力集中在提高物業管理品質以及商業運營等專業化水準上，建立其多元化增值服務體系，致力於給消費者和商家提供一個更好的購物、經商環境。

　　武漢“地一大道”近半鋪面閒置

　　5月21日上午11時許，長江商報記者來到緊鄰湖北武漢漢正街小商品批發市場的“地一大道”地下商業街實地探訪看到，即便是週末，漫長的地下商業街內也顯得分外冷清，部分路段甚至連燈都未打開，近一半的店舖不是大門緊閉，就是處於清櫃狀態。

　　劉華（化名）在“地一大道”裏經營著一家手工藝品店，售賣海螺、海星、珊瑚等工藝製品。26平方米左右的店面，每個月的租金是2500元。他告訴記者，自己已在“地一大道”做了6年生意，最初經營服裝店面，因為不怎麼掙錢才換了現在的方向。“這個地下商城的人氣本來就一般，地鐵施工打圍後，生意更冷清了。很多人都撐不住退出了；留下的人，還是想等到年底地鐵開通，看看能否帶來人氣和生意。”

　　2009年，人和商業進駐武漢漢正街打造“地一大道”地下商城，全長3300米，總建築面積21097平方米，以中山大道為縱向主幹道，友誼南路、多福路、利濟南路三條通道與中山大道橫向交叉連接，呈“E”字形地下排列。得益於地鐵6號線的無縫對接以及漢正街商業氛圍的紅利，該地下商城商鋪很快被熱炒，形成當時難得一見的搶購熱潮。

　　然而，過去幾年，坐擁良好地段的“地一大道”卻創造了“滑鐵盧”敗績：人煙稀少，商鋪冷清，物業落後，店面經營業態雷同陳舊，難以吸引到漢正街商圈消費者的消費慾望。管理層也幾經“換血”，將項目更名為“1828武漢新天地地下風情購物街”。

　　與此同時，許多原入駐商家也相繼離開，商城內大片面積被空置，而那些空置的門面，至今也未迎來新的主人。

　　地下商業項目普遍遭遇空心“魔咒”

　　連日來，長江商報記者走訪武漢多個地下商業街、購物廣場的負一樓以及地鐵站的商業門面，其中大部分都陷入了“空心城”的困境。

　　位於漢陽核心商圈的鍾家村中防地下商街，數十個承租人在一個多月前開始了新一輪的“大遷徙”，集體搬出地下商鋪，輾轉去別處做生意。

　　5月21日，長江商報記者實地探訪發現，雖坐擁漢陽成熟商圈，且與地鐵4號線鍾家村站無縫連接，該地下商街經營現狀仍十分慘澹。上午10點半左右，記者走進該地下商城看到，不僅購物者寥寥，開門迎客的店舖也不多，即使已臨近中午，大部分店面仍大門緊鎖或張貼著“旺鋪招租”的字樣。

　　不少商戶告訴記者，項目當初的規劃很美好。為吸引投資者購買商鋪經營權，開發方還在招商階段承諾包租三年，每月給予一定金額的返租。在“地鐵+商業”的刺激下，投資者為數不少。然而地鐵4號線直到2014年年底才開通，此前2年多的時間，商街人氣慘澹；即便地鐵開通後帶來了人流，也沒有帶來生意。

　　“低租金是願意堅守的誘惑之一，現在翻倍的漲價，也讓地下商業失去了僅存的競爭力。”一位已經撤出該商街的商戶透露，她的門面有38平米，實用面積僅19平米，原本每月租金近2000元；漲價後，其租金將達到4000元，經營收益根本無法負擔租金，生意難以為繼。

　　位於武昌區鄰近長江一橋的首義廣場·歡樂城，號稱是武漢首個地下商場，然而一位接近這一項目的地産人士告訴長江商報記者，開發企業因資金困局已將項目空置五年有餘。

　　5月21日清晨，記者來到武昌首義廣場，很快根據指示牌找到了首義廣場·歡樂城。記者現場看到，沿樓梯向下是一片空地，空地邊的廣場入口緊閉，顯然已很久無人問津，也沒有任何商家留下的店舖LOGO，空地上散落著一些生活垃圾，靠近樓梯一側，一個方形水池蓄滿污水，發黑髮臭。

　　在此處晨練的幾位老爹爹告訴記者，首義廣場·歡樂城是為辛亥革命百年紀念獻禮而修建，後因種種原因荒廢至今，非常可惜。

　　“防空洞”模式如今弊端凸顯

　　人和商業這家略顯冷門的商業地産企業，有其獨特的發家史和商業模式。

　　1992年，由戴永革家族創立的哈爾濱人和公司在哈爾濱建設“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉讓經營權的方式獲得商業回報。其兼具“防空洞”功能的項目模式一時轟動業內，而這種“一招鮮”的商業模式也讓人和商業迅速創造出業界神話。

　　依靠沿地下人防工程進行商業化開發的模式，人和商業接連在哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等城市開發地下人防商城，並創造首個地下商業品牌“地一大道”。2008年10月22日，人和商業逆勢登陸香港股市，融資30億港元。

　　有商業地産人士分析稱，23年前，人和商業以哈爾濱人和地下購物中心起步，由於以“防空工程”名義興建，在土地出讓金和稅費方面受到優惠政策支援。人和商業迅速擴張，一路南下跑馬圈地，其獨特的模式甚至對地面商圈産生衝擊。截至2015年年末，人和商業運營的商場已達22個，運營面積總建築面積127萬平方米，可出租營業面積為87萬平方米。

　　不過，這樣的發展模式道路也並非坦途，在人和商業高速擴張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。

　　例如，人和商業開發的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業無法通過土地抵押獲得銀行貸款。建設所需資金只能通過經營權轉讓和物業租金收取，或者通過發債融資解決。

　　最新的財報數據顯示，截至2015年12月底，人和商業全年虧損44.36億元，而這已是該公司連續第三年虧損。在此之前的2013年，其虧損達到17億元，2014年虧損17.15億元。

　　控股股東戴永革自吞10億美元苦果

　　經營狀況每況愈下，人和商業2015年全年既沒有新增購物商場，也沒有新項目開工。同時，龐大的境外債務壓力和不斷惡化的盈利前景，壓垮了這家曾經要和許家印扳手腕的開發商。

　　兩個多月前，人和商業對外宣佈，委託戴德梁行整體出售旗下44個地下商城項目，總建築面積410萬平方米，其中23個建成項目面積130萬平方米，此外還有11個在建工程和10個取得批文還未開工項目。

　　在廣泛進行招標的同時，人和商業還與大股東戴永革控制下的英屬維爾京群島離岸公司盛諾有限公司（下稱“盛諾”）簽署一份備用協議，如果招標失敗，盛諾將接手這一10億美元燙手山芋。接盤者不是別人，正是人和商業主席、執行董事兼控股股東戴永革全資擁有的盛諾有限公司。

　　這個昔日的備選項，如今成了唯一選項。4月21日，人和商業發佈了招標失敗公告。

　　接近人和商業的人士向長江商報記者透露，人和商業地下商城流標在意料之中，地下商城大多是人防工程，沒有産權，使用權也存在極大不確定性，而且，目前人和商業與業主之間存在諸多糾紛。

　　該人士同時表示，目前地下商城不景氣，空置率較高，僅租金收入難以支援企業的運營，公司虧損嚴重，正是這些原因促使人和商業賣掉地下商城項目，衝減虧損數額。

　　當地上商業都面臨空置率高、局部過剩的困境時，地下空間又該如何突圍？

　　針對“出售旗下44宗商業項目卻無人願當‘接盤俠’”“武漢項目運營情況”“公司未來轉型規劃”等問題，記者5月18日向人和商業總部發去採訪提綱，然而截至發稿前，仍未收到對方任何回復。

　　記者實地探訪武漢漢正街“地一大道”服裝批發市場看到，地下二層商城生意清淡，大量商鋪閒置。