鞏固城市更新的勇氣 細看琶洲舊改的樣本力量

　　鞏固城市更新的勇氣

　　細看琶洲舊改的樣本力量

　　一座蓬勃發展的城市，必須要有自己的底牌，懂得取捨，懂得進退；不能墨守成規、固步自封。

　　好在廣州面臨一片大海。

　　大海賦予了她強大的包容性以及開放性，固步自封當然不會，“取捨”之道亦運用得張弛有度。作為一個臨海城市，廣州有一個重要的籌碼千年未變，那便是如今仍在這所千年古城行之有效的定位——國家的重要客流、物流與對外貿易中心。如今，這個“中心”又多了一個涵義——電子商務與網際網路産業總部。這個總部，正是坐落在如今被稱為大熱區域的琶洲。

　　琶洲加減法

　　時間倒回至2015年6月30日下午，當日，琶洲A區電子商務區7宗商業地以搭配形式出讓，在20分鐘內，這7宗總價高達78億元的地塊便被各大網際網路、電商巨頭收入囊中。自此，琶洲千億級電商總部集聚區正式啟動。

　　而對於城市規劃者來説，這並不是一次普通的土地拍賣，更是一次産業規劃和城市規劃與土地供應所做的高度整合，是一場站在城市發展與産業轉型的高度上進行的謀劃與實施。

　　位於琶洲的廣交會已有58年的歷史，多年的商海打磨，使得廣交會早已奠定了其為中國出口商貿的風向標地位。然而隨著時代遷移，琶洲需要在此基礎上獲得更為蓬勃的發展動力。結合本次拍地引進的各種電商力量，琶洲原有的商業血液亦正式接入電商科技，一方面，電商已是大勢所趨，能幫助傳統貿易轉型升級，借助電商得到更好發展。另一方面，通過電商發展，吸引更多的企業到廣州，有助於豐富業態。琶洲會展業與電子商務扎堆聯動，兩者象徵著新經濟與傳統産業的融合發展，再加上珠三角製造業中心地位的優勢、發達的經濟腹地，琶洲將再次迎來自己的産業轉型與發展。

　　琶洲千億級電商總部集聚區的正式啟動，是琶洲做的一次偉大的加法。在琶洲這場偉大的加法之前，一場以革新為關鍵詞的“減法”，亦在琶洲展開。主導者似乎覺得自己懷有使命，要披荊斬棘，為琶洲減去一切破敗之象，減去阻擋琶洲蓬勃發展的落後因素，使得改造後的琶洲，能與時髦的網際網路電商核心區一起，完成新一輪的騰飛。

　　這場減法以舊城改造的方式進行，以琶洲村作為中心，以央企保利地産為主導，如今已歷時6年。號角在2010年3月吹響，當時琶洲村啟動了整村改造，借助會展商務區的定位，規劃批復的村民67萬㎡回遷面積中，住宅部分有32.2萬㎡，其餘為非住宅建築面積（含公寓等）配合區域定位的發展。四年後，村民正式回遷，琶洲的內在氣質，依託於此，得到的是脫胎換骨的蛻變。

　　可以説，琶洲的加法，使得琶洲具備了新時代的內涵，以更強的內核為未來贏得更多的競爭力；而琶洲的減法指的不是覆滅與銷毀，而是蛻變與涅槃，減法之後，琶洲獲得了一個更為完整的未來。

　　由此，在琶洲這10平方公里的城央小島上，承載的對未來的期許難以想像。也許當時琶洲村的祖輩村民根本無法想像一個小漁村將會承載如此多的希望，無法想像自己的村莊成為了歷史洪流的一部分。

　　地塊易賣，拆遷甚難，琶洲舊改的這一步棋，下得並不輕鬆。

　　一盤難下的棋

　　每一條村莊的舊改，都有故事。

　　我們姑且從大團圓結局説起。2014年10月，一個風和日麗的日子，琶洲舊改項目正式啟動回遷分房事宜，短短一個月，6000多套回遷房通過搖珠形式回到琶洲村村民手裏，琶洲村2500多戶村民，平均每戶約4套房産，一次交樓率達100%。本次順利回遷，也證明了主導者保利地産的實力，同時實現了彌足珍貴的大局穩定。

　　這一個結果來得並不容易。在琶洲村回遷分房過程中，保利地産和琶洲聯社依法依規籌劃回遷分房工作，當時所耗的人力物力，遠遠超于普通的地産項目。為了維護現場秩序，現場的治安隊員幾乎不眠不休，一位前天晚上通宵的治安隊員，在午休時刻站立著緊靠墻壁不知不覺睡著。

　　這樣的辛勞只是整個琶洲舊改的一個極小縮影。對於任何一條參與了舊改的村莊，平衡與博弈幾乎貫穿整個舊改的始終，這對於舊改的主導者而言是一項極為艱難的較量，如何讓強者妥協，讓弱者依賴，最終實現多方共贏，這是城中村舊改仍在探索的話題。

　　村民的數據看起來幸福感要強得多。據數據，改造前琶洲村房屋估值為4000元—5000元/㎡，租金水準常年維持在10元/㎡上下。改造後，回遷安置房市場價仲介商估值為20000元/㎡，租金50元—60元/㎡，公寓最高可達85元/㎡，增長達到原來的5倍。由於擁有靠近琶洲會展中心的強大地理優勢，在廣交會期間，單間日租金在400元左右。琶洲村村民戶均回遷面積在300㎡左右，琶洲村民若自住200㎡，出租100㎡，每月租金收入就有數千元；若自住100㎡，出租200㎡，每月租金收入可達近萬元。

　　此外，琶洲村改造方案還通過對村集體物業的增量與升級，保障村民的長遠分紅利益，集體物業由原來建成的6萬多㎡增加到改造後的26萬㎡，按2萬多元/㎡的單價保守估算，村社集體物業資産價值高達50多億元。若經營良好，村民分紅也比改造前翻升數倍。

　　由此看來，村民的身份亦不只是村民，而成為整個琶洲往前發展的經營者，共同主導著這片珠江環繞著的財富之地。

　　至此，98%以上的村民已完成了住宅和非住宅回遷，一盤“難下的棋”，在琶洲村改造中總算是下得步步精妙，也正因為琶洲舊改取得的巨大成就，琶洲模式亦成為了城中村舊改的成功樣本。

　　樣本的力量

　　如今的琶洲，已擺脫城中村的困擾，“電子商務與移動互聯網産業總部區”才是琶洲的新身份。在不久的將來，琶洲電商區將迎來大量的電商、移動網際網路企業高管，産業鏈員工以及相關服務人員，有可能帶旺琶洲、赤崗和珠江新城三個板塊。而根據規劃，由珠江新城、琶洲、國際金融城這三個珠江兩岸分佈的片區，將發展為成總部金融科技創新集聚區，構築成創新核心區“金三角”，極大提高城市競爭力。

　　牽一髮而動全身，説的便是如今的琶洲效應。而由此效應形成的琶洲模式，則更值得讓人思考。當年獵德村民回遷時，在村裏大擺8000桌喜宴，一片喜慶祥和，成為城中村舊改歷史上的一大盛事。如今的獵德村民早已安居樂業，獵德模式已被人熱議，能再現與之相媲美的琶洲模式，實屬幸運。

　　翻查資料可知，當年的獵德模式之所以被熱議，是由於在改造方面多有創舉，一是改變融資模式，保證村集體經濟的發展和村民的收入來源，二是在管理上有所創新，使得改造得以順利推進。如今的琶洲舊改，同樣在這些方面極有建樹。琶洲改造完畢後，村莊整體區域發展轉型升級的硬體基礎得到提升，進而實現區域價值飛躍，而最終的城市發展紅利再反哺原居民，使他們獲得最大的收益，實現了和諧共贏的良性迴圈，這正是琶洲舊改成功模式的意義所在。

　　而一手主導了琶洲舊改的保利地産，似乎並不滿足於琶洲的勝利，如今的保利地産，還在緊鑼密鼓地強化琶洲的樣本力量。而這些項目，每一個都極受地産界關注，其成功已否，幾乎可説已與城市舊改事業共命運。它們正是天河冼村、天河小新塘、黃埔魚珠等廣州重點舊改項目，如今正在為自身的蛻變而努力。

　　據悉，這些自帶光壞的項目目前進度亦推進較快：天河冼村項目二期回遷房開工儀式已經舉行，自此，冼村正在一步步回復因地理位置而賦予她的高貴身份，冼村這一大難題，有望得到解決。而同樣備受關注、極為考驗發展商實力與資金能力的小新塘項目，亦將在下半年揭開面紗，其案名已定為保利中央公園，擁有104萬平的建築面積，為奧體板塊體量最大的項目，而因龍湖、華潤、金地與招商的扎堆，奧體板塊正是如今廣州至熱門的置業區域之一。黃埔魚珠項目案名定為黃埔魚珠港，佔地約59.6萬㎡，總建面約110萬㎡，為純商業項目，將推出公寓與寫字樓部分。2013年獲得原市“三舊辦”批復，2015年奠基，將在2017年正式推出市場。

　　而對於廣州而言，以上項目並不只是為廣大置業者提供了置業可能性這麼簡單，能否通過舊改，使得當地村民居住環境得到改善、生活品質得到提升，同時也將改善區域營商環境，拉動區域經濟發展，推進城市競爭力的持續升級，才是對舊改主導者的最大考驗。

　　總而言之，從此琶洲再無城中村，但擁有了琶洲的樣本力量，這個樣本，聚合了主導者大刀闊斧的改造勇氣，昂首前行的魄力。有了琶洲作為先導，上面所提的冼村、小新塘項目等，亦變得更受期待和頗具看點。