“隨著農村集體建設用地使用權入市，土地供求格局將發生新的變化，在國有建設用地外，將可以滿足多層次的土地需求。”9日，在廣州市不動産研究會舉辦的廣州村集體留用地開發模式研討會上，有專業人士這樣説。

　　十八屆三中全會提出，要建立城鄉統一的建設用地市場。今年2月，廣州首宗農村集體建設用地使用權入市在白雲區集體資産交易中心落槌。該地塊總面積約24畝，以掛牌方式出讓其中約7畝的使用權，起始價為450萬元，出讓年限為40年。

　　這可為廣州遭遇的土地瓶頸提供一個全新的化解途徑。不過也有專業人士認為，集體建設用地使用權入市的模式在推廣中面臨著村民民主表決、確權後能否分割出售、出讓期限屆滿後如何處理等潛在問題。 撰文：郜小平

　　集體用地成本低啟動快盤活潛力大

　　今年2月，使用面積為16229.62平方米的黃石東路88號地塊流轉項目，成為廣州市首宗集體建設用地使用權出讓項目；3月23日下午，出讓方白雲區黃石街馬務村馬務經濟合作社，與合作方廣州市延汾公司的代理人，從白雲區國土資源和規劃局局長手裏接過嶄新的不動産權證書，成為全市首位拿到農村集體建設用地流轉不動産權證書的幸運兒。

　　沒出讓之前，這塊地一直是村民的心病：社裏先將地塊租給區交通發展公司，不料卻掉入“層層轉租”的“陷阱”——實際承租經營者“走馬燈”似地換，幾年下來，欠了社裏1000多萬元租金。

　　新的模式備受關注。4月9日，廣州市不動産研究會舉行“大城小見”主題沙龍，邀請近20多名專業人士，探討廣州市村集體留用地的開發模式。“馬務村的案例，可以説是一個里程碑事件。”廣州白雲産權經紀有限公司總經理梁翠玲説，在此之前，廣州的村集體用地以出租為主。

　　馬務村“第一槌”的影響遠不止提高集體用地經濟效益這麼簡單。土地開發強度已超過或者逼近生態紅線，國有土地可供量捉襟見肘的珠三角地區，不可能繼續沿用土地規模擴張換取經濟發展的老路子。

　　據廣州市不動産研究會副會長江浩介紹，目前，留用地所佔比例較高的區域分別為白雲區、花都區和天河區，2012年廣州市留用地總數為1554塊，總面積為2182萬㎡，其中白雲就佔27.15%。“近年來，廣州市加大留用地兌現落實的力度，供應給農村集體的建設用地日益增加，在全市土地增量資源日益緊張的情況下，成為全市存量建設用地的重要部分。集體建設用地的充分盤活與利用，將為廣州經濟發展帶來無限潛力。”

　　“集體建設用地或將成為白雲區未來經濟發展的主要載體。”江浩説，在國有土地資源緊缺、地價高的情況下，集體建設用地具備拆遷少、啟動快、成本低、合作方式多樣的優點，因而成為産業投資商關注的焦點。

　　“農村集體建設用地使用權入市，土地供求格局會有變化。”與江浩持類似觀點的還有廣州市房地産研究中心主任謝昊，他認為，在國有建設用地外，隨著農村集體用地使用權入市，將可以滿足多層次的土地需求。“企業也是各種層級都有，其需求也是多元化，土地的供應要能滿足這方面的需求。農村集體建設用地將不只是補充，而是一個重要的組成部分。”

　　分割出售要避免陷入“層層轉租”怪圈

　　繼馬務村之後，3月22日，白雲區鐘落潭鎮推出20宗召報批手續相對完善地塊，率先在廣州以發佈會形式對村集體留用地開發進行陽光招商。“馬務村地塊推出後，不少村都非常關注並且熱情高漲。”梁翠玲説。

　　馬務村的模式能否在更大範圍複製？在沙龍會上，梁翠玲也提出當前土地流轉存在的重、難點問題。她認為，首先是村集體、村民對出讓工作的理解和接受程度，這決定能否順利通過民主表決。“畢竟是摸著石頭過河，有些地方突破了現有政策的要求，當時村民表決還是比較波折的，在公示完成後依然有村民不理解。”

　　“其次是原合作方的利益協調。”梁翠玲説，即便企業與村集體已有合作，留用地建設還要在“三資”平臺進行招投標，如果有第三方介入，該如何對原有合作方的投入進行補償？“在馬務村地塊中，好在原合作方與現合作方是同一家企業”。

　　不動産確權後能否分割出售，也成為本次沙龍的關注焦點。“在馬務村項目中，合作方以自營為主，暫時不需要考慮分割出售，但在其他項目中，例如太和鎮沙亭村的大型留用地項目——白雲聖地汽博匯項目就很明確，合作方將建成汽車産業園並分割出售。”

　　這直接關係到村民的擔憂：會不會再次陷入“層層轉租”的怪圈？謝昊表示，是否分割出售最好是在村民表決的階段就提出來，如果不能或者只做批發不讓零售，比如一定要求整棟銷售，買家必然會壓價。

　　不過，謝昊認為分割出售的問題並不複雜。“無論誰是買家，村裏的管理難度其實比出租小。需要提醒的是，未來每次轉讓在合同中應該把原有合同附上。”

　　馬務村地塊中，也為出讓期限屆滿的處理方式提供了一種思路。根據協議，出讓年限屆滿，合作方如需繼續使用該集體建設用地的，須在屆滿的一年前書面提交續期申請書，同意續期的，在同等條件下，合作方有優先續期權；若合作方未申請續期或出現不能續期的，村民無償收回該集體建設用地使用權。根據協議，合作方擁有物業産權的建築物、構築物及其附屬設施，由村民收回，但應根據收回時建築物、構築物及其附屬設施的殘余價值並予以相應補償，而合作方應當協助村民辦理産權變更登記手續。

　　■焦點

　　集體建設用地使用權入市如何突破融資瓶頸？

　　在馬務村出讓的地塊中，需一次性支出40年集體土地出讓期出讓金450萬元，但實際上，這只是證載使用權面積16229.62平方米的28.385%的份額出讓，合作方還須為出讓方配建物業，而配建費用接近3億元。

　　廣州市城發投資基金管理有限公司投資經理任慧子認為，實際上合作方承擔的投入比較大，再加上其融資渠道較難，後期管理成本比較高，從經濟賬來算，企業進入的門檻實際上非常高。

　　“留用地經濟效益低，導致大型開發商參與的積極性不高。”綠地集團投資發展部副總經理陳美紅分析説，現行的農村留用地指標非常零散，難以實現業態集聚，開發規模比較小，對商業氛圍的培育比較緩慢。

　　“有開發商直接和村合作，通過租賃、以租代售的方式獲取收益，但回收週期比較慢，此外，集體用地與周邊國有土地在規劃的品質上、經營者的能力上都有差別，吸引的投資者多是小品牌的開發者，對區域産業的引領不大；一些物流等産業類企業，追求低成本的投入，可能會産生大量違章建築，導致集體用地不能高效發揮，容易引起後期法律糾紛問題。”

　　“從今年5月1日起，將全面實施營改增，企業更願意持有有産權的物業。”陳美紅説，合作方希望在後期的産權、分割、轉讓、預售等能有政策性突破，在抵押貸款方面，不像國有建設用地開發有成熟的融資體系，集體用地需要自有資金比較大，對開發商來説，缺乏明顯的利潤點；對開發商所面對的客戶而言，由於不能貸款，一次性投入比較高，也影響了客戶群。

　　儘管馬務村的合作方延汾公司也取得了農村集體建設用地流轉不動産權證書，但能否以此通過金融機構融資，目前尚未有先例。“四大行可能就會比較謹慎，其他一些膽大的銀行或許願意為其融資。”一位參會人員表示。

　　白雲區城市更新局工作人員黃玲玲則建議，能否根據一定比例，將部分集體建設用地轉成國有建設用地，開發商擁有該地塊産權，再以地塊進行融資並用於集體建設用地的投入，“在避免私下交易的情況下，企業也是歡迎的，村民也是能接受的”。