南方日報訊 （記者/朱晉 郝金朋 通訊員/鐘紫薇）2015年下半年以來，深圳房價飆升，眾多深圳購房者把目光投向了東莞的臨深片區。對於定位為“深圳後花園”的塘廈、鳳崗、清溪、黃江等地房價出現大幅度上漲，甚至“一天一個價”。眼見“有利可圖”，不少賣方簽了合同後毀約，由此引發的房屋買賣合同糾紛（含二手房交易）也呈爆發性增長。

　　日前，東莞市第三法院發佈房屋買賣合同糾紛分析報告，報告顯示2015年5月至2016年3月，該院管轄塘廈、鳳崗、清溪、黃江等臨深片區的民事審判庭共受理此類案件338宗，對比去年同期68宗，增長近5倍。對此，該院建議潛在購房人群應注意風險防範，同時也呼籲買賣雙方要遵守契約精神和誠信原則，不得隨意違約。

　　臨深鎮街房價同比去年漲七成上漲差價遠大於違約金

　　2016年一季度東莞住宅網簽面積304萬平方米，月均成交量達100萬平方米，成交量大幅刷新歷史同期紀錄，同比2015年大增195%，同比2014年大漲288%，是過去歷史同期最高值的2倍。與此同時，2016年東莞房地産的均價是近12000元每平方米，而2015年3月，東莞樓市均價為8987元每平方米。也就意味著東莞樓市均價同比上漲了30%。而臨深的鳳崗、黃江、塘廈、清溪去年3月份的均價分別為10911、10567、9296、7064元每平方米，而今年3月份分別為18400、15000、20400、11000元每平方米。同比各鎮街漲幅達到70%。

　　對於臨深片區房價上漲引發糾紛的原因，東莞市第三人民法院分析認為：一是當事人的誠信意識薄弱。房屋買賣合同履行過程中，在樓價短時間飆漲的大環境下，房屋上漲後的差價往往大幅度大於合同約定的違約金（違約金一般約定按總房價的10%至20%），而違約所帶來的損失遠遠比不上違約可能帶來的收益。因此，房屋出賣人往往選擇違約，不配合繼續履行房屋買賣合同。這也是引發此類糾紛的最主要原因。二是合同約定不明確。二手房屋買賣合同往往涉及買方申請按揭貸款、賣方贖樓登出抵押、快速擔保銀行放款等繁雜手續，且涉及銀行、擔保公司、仲介公司、房屋共有人等多方主體。而相當一部分房屋買賣合同約定不夠明確詳細，當事人容易對合同條款産生爭議。如部分合同約定首期款由買方交給銀行做資金監管。但據了解，東莞地區的銀行一般不做資金監管，這樣就導致雙方對首期款如何支付産生爭議。三是共有房屋一方拒不同意出售。在二手房交易時，買方只和共有房屋的其中一個所有人簽訂協議，由於房價突然飆升，另一共有人便以未經其同意為由不同意出售，拒絕過戶。

　　潛在購房人群應防風險 最好提高違約成本

　　通過以上案件審理，東莞市第三人民法院提醒廣大市民，房屋買賣雙方訂立合同時，應將違約責任明確細分並適當提高，預先防範，以降低賣家違約的概率。

　　“首先雙方應該把房屋買賣合同訂立得比較詳細、明確，有利於保護各自的權利；其次，雙方可以在合同中把違約責任更加地明確，適當調高違約金，從而增加違約方的違約成本。”該院審理房屋買賣合同的韋法官表示。

　　同時，韋法官也呼籲買賣雙方應遵守契約精神，“市場交易總有漲有跌，不管房價是上漲還是下跌，契約精神都是我們在市場經濟活動中應該遵循的一項基本原則，這也是做人的基本準則。”

　　針對商品房買賣合同糾紛高發的原因，該院提出以下建議：一是開展誠信普法宣傳。誠實守信，是現代法制社會的基本法律準則，也是市場經濟的基本原則。合同雙方當事人都應遵守誠實信用原則，嚴格按照合同約定履行自己的義務。二是完善房屋買賣合同的條款。政府部門應加強對房屋仲介公司房屋買賣格式合同條款的指導，提供各類適合本地政策及交易習慣的格式合同範本。三是告知房屋出售方的法律義務。提醒其在出售房産時，必須經得房屋的全部所有權人的同意，不能只是某一方與買方簽訂協議，或在出售時提供房屋其他所有人的同意書。

　　案例1

　　年輕夫婦買二手房做婚房

　　簽約半年賣方還不肯過戶

　　2014年下半年，計劃結婚的肖先生夫婦倆在東莞塘廈鎮尋覓新房，兩人看中了地處塘廈行政中心區附近的一套三居室房子。2014年11月16日，在仲介公司的見證下，夫婦倆跟房子的主人李小姐簽訂了房地産買賣合同，並支付了2萬元定金。

　　按照合同約定，李小姐辦好房産證後十個工作日內必須配合仲介方辦理相關手續。然而雙方簽訂合同過了近半年，仲介公司每找李小姐詢問房子過戶的事情，她便支支吾吾並藉故推脫。後來，夫妻倆通過書面的形式告知李小姐，希望她能按合同約定辦理相關手續，並給出了一個合理寬限期，但李小姐仍然沒有如約辦理。

　　買的婚房被無故毀約，現在想以同樣的價格買到類似的房子已經是不可能的事，肖先生夫婦“鬧心”得很。無奈之下，一紙訴狀將李小姐作為被告，房地産仲介公司作為第三人告上了法庭，要求解除合同、退還定金，並賠償違約金12萬元。

　　李小姐表示，在她與肖先生夫婦簽訂買賣合同之前，她已經跟一名鄧姓客戶簽了約，後來鄧某簽約後口頭反悔，目前雙方還沒有解除合同。當時仲介公司的人主動與她聯繫，讓她跟肖先生夫婦簽合同，至於已經賣房給鄧某的事實，讓她簽了合同再説。她還稱因為這個房子，她和丈夫的情感破裂導致離婚，她不希望肖先生重蹈自己的覆轍。

　　庭審中，雙方都同意解除合同，但對於肖先生夫婦12萬元違約金的訴求，李小姐認為過高。東莞市第三法院審理認為，李小姐構成違約，應按照合同約定承擔相應的違約責任，一審判決解除三方簽訂的《房地産買賣合同》，李小姐退還肖先生購房定金2萬元，並按照雙方約定總樓價款838000元的10%支付違約金，即83800元。

　　案例2

　　合同簽了首期付了

　　賣方居然還是反悔

　　2015年7月，東莞鳳崗的楊女士來到法院起訴，稱其通過仲介地産公司購買位於鳳崗鎮某小區的一套房屋。2015年1月26日，她和賣方袁女士及仲介簽署了《二手房買賣合同》，約定房屋轉讓價款89萬元，付款方式如下：合同簽訂當日，支付定金30000元；合同生效後10日內，支付定金90000元；2015年2月10日前支付首期款150000元；餘款620000元通過申請銀行按揭貸款方式支付。目前，她已經支付了定金和首期款，餘款正在申請銀行放貸。

　　因受房地産新政影響，房價上漲，袁女士不願意繼續履行合同。放貸銀行要求賣方提交相關資料，但袁女士卻不予配合。對此，楊女士只好尋求法律途徑，訴請袁女士繼續履行二手房買賣合同，並配合過戶。

　　東莞市第三法院審理認為，楊女士已依約履行了交付定金12萬元及存入首期款15萬元的義務，而袁女士拒不提供案涉房屋原貸款合同的原件等資料，導致案涉房屋的二手貸款申請無法審批，其行為已經構成違約。楊女士作為守約方，依法依約有權選擇要求違約方承擔違約責任或要求違約方繼續履行合同。現楊女士要求繼續履行合同，係其自由處分其訴訟權利，法院予以准許。由於案涉房屋現抵押給銀行，如轉讓應先清償所欠銀行的全部債務，消滅該抵押權。楊女士可代替袁女士清償所欠銀行債務，使銀行對案涉房屋的抵押權消滅，因清償所産生的費用，在剩餘購房款中予以抵扣。