一河之隔，相生相伴的深港兩地房價，在幾乎同步漲跌十年後迎來了最明顯的一次“分道揚鑣”。從2015年下半年起，根據中原地産對深港兩地的樓價統計監測，香港房價到達一個階段頂點後出現明顯下降趨勢，目前仍在下跌中。而同期，深圳市場的同一指標則明顯走出一波翹尾行情。

　　而正是去年，深圳GDP已和香港趨平，今年將大概率超過香港。經濟上的角色變化，對於一直存在巨大差距的兩地房價而言是否意味著一次反轉？

　　更令人關心的是，歷史走勢和深圳相似的香港房價的持續走跌，會否影響深圳，令昂首上漲的深圳房價掉頭向下呢？

　　現象：兩地房價十年漲跌同步不同因

　　“深港樓價走勢的相關性系數為96.20%，雙方存有高度正相關關係。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹説。記者從中原、美聯兩家業務橫跨深圳和香港的地産仲介獲得的數據也清晰地顯示了這種趨勢：在近十年的房價走勢曲線圖中，除了最近幾個月，一直以來兩地幾乎同步逐步上揚，都一起走到了各自的歷史新高位。

　　深圳中原的統計顯示，2016年2月深圳樣本二手房成交均價為52600元/平方米。而在2005年，深圳房價還只在每平方米5000—7000元，十年間上漲近10倍。而按照美聯物業的統計，2005年香港房屋均價在3萬元/平方米左右，而現在的房屋均價則超過9萬元/平方米，房價上漲3倍多。

　　不過，兩地房價的走勢雖然在表現上幾乎趨同，但包括深圳中原地産董事總經理鄭叔倫在內的業內專家都認為，深港兩地的房價受不同的因素影響，從各自走勢的背後原因看，實際上相關性不大。“房地産是非常地緣性的，與具體的城市相關度大，都是做本土市場，所以跟其他城市關係不大。深港房價走勢的同步實際上是和深港的經濟相關，是兩地經濟相關導致房價相關。”鄭叔倫表示。

　　鄭叔倫認為，香港是國際化、市場化的城市，影響其房價的最大因素是供需關係：香港一直實行高地價政策，其結果就是供應量不足，現在香港開發的土地才30%，土地供應少。而在需求方面，去年香港新房供應3萬多套，但是每年結婚的人群卻有5萬對，只看這一組數據，香港房産需求的缺口還是很大的。

　　“香港政府此前曾測算香港每年至少需要8.5萬套房，而對比供應數字，香港長期處於供不應求的狀況。”鄭叔倫表示。另外，香港利率與美元掛鉤，由於美國一直採取量化寬鬆政策，因此香港的按揭貸款利息一直處於很低的時期，利率低驅動購房的動力就越強。

　　深圳則不一樣。鄭叔倫認為，影響深圳樓市的最主要是政策。深圳房價跟政策走，受很多行政手段影響，如限購、限貸、限價等。

　　同為香港品牌仲介並已進入深圳市場的美聯物業也持類似觀點。何倩茹説，深圳房價走勢受到政策環境、區域規劃、供求關係、購買力、市場信心等多方面因素的影響。經濟規劃傾斜、區位優勢利好、富裕階層多使得資金在趨利性下陸續流入深圳；同時，深圳土地資源緊缺供應少，在需求上卻擁有內地最大的移民人口基數，常住人口的自有住房比例僅在三成左右，這使得住房需求居高不下。這種緊張的供求關係加上貨幣寬鬆，很容易導致房價上漲。

　　而香港土地利用率低，人口密集，在資源的緊缺問題上和深圳有相似的難處，但其自有住房比例則高過深圳。何倩茹認為，經濟體制、政策環境的不同使得香港市場的資金和不動産流動性均較為寬鬆，海外、本地和內地投資者多看好該地樓市，國際金融市場的動向對香港市場的影響更為明顯，因此其價格波動幅度相對深圳更高。

　　變化：從港人帶旺深圳房到內地客成風向標

　　香港人一度是深圳房價的支撐者。十年前，當深圳房價普遍處於五六千元區間時，羅湖新推出的高檔公寓被香港人以七八千元的均價買走。港客曾被認為是購買力和優質客戶的象徵，在他們的支撐下，羅湖房價先於南山、福田上漲。

　　在深圳羅湖人民南路，居住於此會感覺這裡港味尤其濃厚。很多居民説一口港式粵語，街邊隨處可見港式茶餐廳，都在顯示這裡聚居著香港人。而在皇崗、水圍，同樣有很多這樣的港人聚集區。

　　“據我們統計，在人民南的購房者中，香港人最多可達到一半。”中原地産人民南地鋪的置業顧問告訴記者。而在深圳中原市場研究中心給出的統計數據則顯示，在人民南香港購房者佔比達到47%，皇崗和水圍的這一比例則分別為23%和22%，其餘在寶安南、車公廟、保稅區、福田南、蔡屋圍這一比例都超過10%。

　　美聯物業在深圳134家仲介地鋪的統計數據顯示，在深圳置業的港人比例佔到其成交總物業的5%-10%，並隨兩地政策環境和深港樓價走勢，這一比例小幅波動。

　　深圳中原描繪的近兩年深圳房屋的香港購房者比例曲線顯示，其總體呈現波動下降的趨勢。

　　2015年，香港樓市穩中走跌，深圳房價大幅上揚，吸引了更多的香港人來深圳買房。在深工作多年的香港人、美聯物業深圳公司董事總經理江少傑對港人在深圳的置業趨勢十分了解。他介紹，過去港人來深圳置業偏愛口岸區域，而隨著深圳地鐵佈局深入，深港聯繫趨於緊密，港人偏愛的區域已從傳統的皇崗、羅湖口岸，擴大至新興的前海、蛇口，至龍華等關口，甚至深入到觀瀾、坪山等洼地區域。

　　2015年末，深圳龍華某項目開盤，現場港人涌動，感嘆樓價“好平”。位於前海、蛇口的部分樓盤，港人的置業比例則為約一成左右，而在觀瀾、坪山等區域的部分樓盤，港人置業比例最高有達到三成。

　　不過，近兩年港人來深置業對深圳樓市的影響日漸式微，以深圳人為代表的內地客去香港置業卻在無形中給香港樓市以示範作用。

　　“香港人來深圳買樓多在人民南、皇崗這些關口區域，這些地方一直不屬於豪宅區，是普通物業。而且這些香港購房者也多是中産以下和平民，隨著深圳樓價上漲，他們對深圳市場的影響越來越小。”鄭叔倫説，反過來，包括深圳在內的內地人去香港買房的都是有錢人，主流都是買豪宅，具有更多的指標意義和引領作用，他們對香港房價的影響更大。他認為，實際上，深圳客戶去香港買房對香港市場的影響力遠大於香港客戶來深圳買房對深圳市場的影響力。

　　此外，何倩茹也認為：“限購政策還在深實施，港人置業的比例相對很固定，其在深置業佔比較低，不足以從根本上影響到深圳的成交走勢。”

　　觀察

　　三指標看深港房價走勢

　　單價：同質樓盤至少有3倍差距

　　就在近一年，深圳、香港兩地的房價曲線出現明顯的“分道揚鑣”。

　　2015年底，香港特區行政長官梁振英錶示，香港一級市場和二級市場的房屋價格均出現下跌。這表明香港樓市持續十餘年的大牛市開始降溫，包括瑞銀在內的多家投資機構也都預測香港房價會大跌。瑞銀預測香港房價將在2017年底下跌25%至30%。

　　香港中原的領先指數顯示，正是在2015年的下半年，香港房價到達一個階段頂點後出現下降趨勢，而同期深圳市場的該指數則走出一波翹尾行情。

　　在深圳西部的深圳灣片區，深圳灣1號作為該片區的代表樓盤每平方米成交單價超過10萬。而從這裡向南跨越深圳灣大橋，海對面則是香港的元朗和天水圍片區，那裏的房價每平方米也才超過10萬元多一點。

　　深圳的房價超過香港了麼？還不是。

　　鄭叔倫告訴記者，深圳靠近香港的地方都是最好的地段。無論是羅湖、福田還是南山都是中心區域，而香港靠近深圳的地方卻都是普通地段，所以對比深港臨近區域的房價實際上並不是很合理。比如深圳灣和香港天水圍雖然隔海，但這邊的深圳灣1號是豪宅，那邊天水圍的房子是普通住宅。“深圳灣1號應該和香港中環的豪宅比，那裏的房屋均價達到每平方米40萬-50萬元。所以從同質樓盤來比較的話，香港的樓價大概是內地的3倍。”鄭叔倫表示。

　　漲跌：漲幅相近 週期不同

　　而兩地最近這輪房價上漲的一個共性，是剛需房上漲的幅度超過豪宅。

　　此外，鄭叔倫告訴記者，深圳的房價漲幅這幾年總體跑贏香港，尤其是漲得最快的2015年。而香港則是剛需類住宅漲幅跑贏豪宅。如果把時間線拉長，那麼深港兩地房價近幾年的漲幅則差不多。

　　對深港和全球多個城市不動産的觀察和研究，鄭叔倫表達了他的一個觀點：“房地産的特點就是易漲難跌。”近十年的深圳樓市，2008年出現下跌行情不足一年，2013年也略跌一些。如此看來，鄭叔倫説，深圳樓市3年左右是一個週期，而香港的週期可能是10年。

　　GDP：“長期來看兩地房價將趨平”

　　而對於深港樓市的未來，多位專家都覺得兩地房價長遠看有趨同的趨勢，但短期香港的房價水準仍將明顯領先深圳。

　　“香港房價領先深圳的地位在短期內是不可能改變的，深港之間樓價仍存在較大差距。”何倩茹認為，雖然一些深圳的豪宅項目可以和香港的普通住宅比肩，但同樣級別的項目是根本沒有可比性的。不過，隨著深港兩地合作升級，兩地之間的樓價或將緩慢趨於平衡。

　　被認為是房價的重要支撐因素的經濟指標GDP，兩地的地位已發生變化。深圳的GDP增速已多年超過香港，今年GDP總量超過香港，也是大概率事件。但在居民收入指標上，深圳仍大幅落後於香港。而同時，在面對同樣緊缺的土地資源時，深圳更受資本看好的同時，也比香港多了很多政策調控的影響。

　　此外兩地的人口流動也會影響樓價。“如果深圳限購放開，港人和外地人大量涌入來深圳購房，也會推高深圳樓價”，何倩茹表示。

　　“長遠來説，深圳房價和香港趨平是一定。兩地的GDP會趨平，居民收入會趨平，而從經濟和收入看，如果深圳超過香港，那麼房價超過香港也是順理成章的事情。”鄭叔倫表示，但這不會是一兩年實現，而是5-10年這樣的時間跨度上才有可能發生。

　　作為香港人，鄭叔倫感嘆：香港的未來讓人擔心，深圳卻很有活力，很多企業在全球有名，“香港，説來説去都是李嘉誠，它出不了馬雲、馬化騰”。由此，鄭叔倫更相信，兩地經濟接軌是長遠會發生的事情。

　　財經週刊策劃統籌：：劉麗 曲廣寧 采寫：南方日報記者 卓泳 曲廣寧 攝影：南方日報記者 魯力