快評

　　龔名揚

　　在過去一週，東莞住宅成交2676套，環比上周上升15.54%。雖然從數字上看成交量還是有所提升，但據東莞中原研究部的監測顯示，這主要受松湖碧桂園個盤拉動，若將松湖碧桂園簽約的803套住宅剔除，上周住宅樓市交易量僅為1873套，環比大幅下降19%。

　　數據顯示，東莞上周住宅成交超過20套的項目數明顯減少，從環比的31個減少到24個，成交過百套的項目數也僅剩下兩個，熱銷盤已經連續兩周縮減，市場持續降溫。

　　事實上，這一趨勢在3月樓市一度過熱之後已經出現了。

　　元宵節後東莞住宅樓市成交量迅速增加，“日光碟”頻現。由於深圳房價飛速攀升，再加上仲介推波助瀾，使得深圳客持續組團來莞買房。今年一季度東莞的住宅成交量雖然環比去年四季度下降16.42%，但同比大幅增長127.23%。

　　不過在3月下旬，這一局面迅速轉變，市場出現明顯的降溫。據筆者了解，3月下旬購房客來訪量大幅下滑，很多項目的訪客降幅超過30%，甚至腰斬。與此同時，很多項目的認購成績明顯驟降，推貨的項目解籌情況普遍較差，“日光碟”不再。甚至有不少業內人士斷言，東莞的樓市均價已經觸摸到了階段性的“天花板”。

　　要做出這樣的判斷其實並不難。3月東莞單月的樓價環比漲幅高達6.72%，高居百城樓價漲幅排行榜之首，支撐這個數字的，其實是高房價和仲介推動下的深圳客恐慌式購房。而在春節後瘋狂入市的這波深圳客多以投資為主。深圳作為東莞樓市的最大客源地，其一舉一動都會對東莞的樓市産生直接的影響。

　　從3月下旬開始，一方面，東莞的樓價由於仲介炒房哄抬房價以及首付貸被打擊限制，這挫傷了深圳客的信心，讓他們進入觀望階段；另一方面，深圳出臺新的調控政策，評估價普遍上調超50%，這使得二手房交易者承擔的稅費成本大幅增加，從而使得深圳的樓市開始出現降溫跡象，這使得很多原本急著出手的深圳人重新考慮。

　　讓深圳客變得更理性的，無疑是房地産“因城施策”的調控方針。一些庫存量高的城市，出臺了購房補貼等鼓勵政策，和這些城市所不同的是，東莞的樓市庫存量一直偏低，去年起被快速消化以至於一度告急。此前，部分熱點城市相繼出臺調控政策抑制樓市過熱，措施包括差別化住房信貸政策、打擊首付貸、加嚴資格審核等。而短期樓市的快速升溫，使得購房者對東莞政策調控預期也越來越強。

　　當前東莞的房價在短期內被快速推高，造成的後果是房價與東莞本地購買力嚴重脫節。而東莞人向來比較理性，預計本地客戶多抱觀望心態等待樓市調整的出現。

　　在以上多方面因素疊加之下，東莞樓價短期內要繼續攀升，已經不具備基本條件。沒有只漲不跌的市場，筆者認為，東莞的樓市在二季度將會出現價值回歸，成交量會逐漸回落並出現平穩，而住房均價也會出現調整。

　　對於有自主需求的購房者而言，雖然短期內不太可能出現樓價的大幅調整，但這畢竟算是個好消息。而對於開發商而言，逐漸冷靜的市場也並非壞事，只要合理定價和適當促銷，也能夠吸引一定的客源。

　　從長遠來看，短期過熱的市場猶如飲鴆止渴，可持續發展才是正道。