一季度東莞房價上漲三成，成交量暴增1.2倍。對於一季度東莞房地産的火爆局面。據數據監測顯示，2016年一季度東莞住宅網簽面積達304萬平方米，月均成交量達100萬平方米，成交量大幅刷新歷史同期紀錄，同比2015年增195%，同比2014年漲288%，是過去歷史同期最高值的2倍。瑞峰地産東莞研究部經理李玲玲表示，“寬鬆政策+規劃預期+深圳客涌入”三駕馬車促成了此次東莞房地産市場上首次跳躍式增長。同時，業內認為，東莞房價經過一季度的快速增長，基本達近期內的“天花板”，將出現企穩現象，短期內持續攀升的空間有限。

　　供不應求促房價上漲

　　一季度東莞樓市供不應求，供求失衡促房價上漲。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示：今年一季度，東莞住宅新增供應189萬平方米，同比去年上漲5%，同比2014年上漲124%。供需均創了歷史同期最高，但供需比僅為0.6：1，處於較嚴重的供不應求，促房價快速上漲。一季度東莞一手住宅均價約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅約272萬平方米，連續12個月下滑，持續時間之長創歷史之最，庫存量亦創歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，消化庫存僅需要2.6個月，亦創歷史最短。“超低庫存”這一局面短期內難改觀，將會支撐二季度房價保持高位。

　　2015年以來東莞房價經歷兩輪上漲行情。第一輪是2015年4-6月，主要導火線為“3·30”新政，即持續5年高壓的二套房政策宣告終結，樓市看漲預期大幅上升，此輪上漲行情更多為政策刺激所導致，房價出現理性穩定上漲。第二輪是2015年11月至今，雖然此階段政策持續寬鬆，但主要因素為深圳客瘋狂入莞，導致房價出現非理性跳躍式上漲。房價前十區域八成集中于臨深片區，16個鎮區房價均價每平方米過萬元，同比去年（7個）增加9個區域，增幅達1.3倍。

　　李玲玲認為，去年下半年以來國、省、市相關去庫存利好房地産政策不斷出臺，加上東莞城市規劃利好的預期，及深圳客外溢東莞這三重利好疊加，導致東莞房地産短期內快速火爆，但經過前期的快速增長，東莞房價基本已達“天花板”，基本短期內均價將穩定在11000-12000元/平方米。

　　值得注意的是，過去一年東莞住宅新增量持續高位運作，供應主力片區隨著深圳客蔓延而轉移，剛開始臨深片區大幅放量，持續主導東莞樓市供應，隨著臨深片區被“掃蕩一空”，深圳客持續北擴，松湖及濱海片區逐漸成為全市供應主力，沉寂已久的大石龍片區亦迎來“春天”，3月住宅新增供應量達21萬平方米，創下歷史單月新高。

　　大石龍及水鄉片區快速放量

　　據東莞中原研究部數據監測顯示，3月東莞住宅網簽面積達115萬平方米，是以往歷史同期最高值的近2倍，自去年四季度開始，除上月受春節假期影響住宅成交量沒突破百萬平方米外，3月東莞住宅網簽量再次突破百萬平方米，連續第12個月打破歷史同期成交量紀錄，過去一年東莞住宅月均成交量達百萬平方米。

　　但從市場推售情況來看，3月深圳客入市成交態勢衝高後迅速回落。據不完全統計，3月東莞入市推售新品樓盤超過20個，3月每個週末均迎來一波項目推售新品入市，3月中上旬東莞日光碟頻現，深圳客在眾多項目推售新品下瘋狂入市，量價飛漲呈現一種非理性狀態，至月中東莞樓價漲至“天花板”，同時媒體曝光個別樓盤亂象，給瘋狂入市的深圳客潑了一盆冷水，加之月底一線城市樓市調控收緊，深圳客觀望情緒漸濃，東莞在售項目來訪量迅速大幅下滑，下旬雖眾多項目新品入市，但前期頻出的“日光碟”現象霎時間銷聲匿跡，欲衝高入市的項目亦難以達到銷售預期，3月東莞樓市銷售在急劇升溫中急轉而下。

　　據數據監測顯示，一季度東莞住宅成交結構中，90-110平方米産品成交持續佔據主導，佔比達37%，60-90平方米産品成交佔比達22%，110-145平方米産品成交佔比達17%。一季度東莞七大片區中，濱海片區及松湖片區住宅成交量均超過60萬平方米，全市總量佔比均達兩成。

　　另外，隨著深圳客的持續北擴，東莞片區成交集中度亦明顯下滑。從3月東莞七個片區住宅成交情況亦可看出，隨著臨深片區幾近“斷貨”，濱海及松湖片區佔據成交主導，而大石龍片區及水鄉片區成交量顯著提升，大石龍片區3月住宅成交量排至七大片區第二位，水鄉片區排至第四位，而歷來成交的排頭兵臨深片區因貨量問題僅排至第五位。

　　庫存減少 價格調整有限

　　3月各鎮街住宅成交面積排行中，沙田以12萬平方米成交量排至首位，石龍以約9萬平方米成交量居第二，厚街以約7萬平方米成交量排第三。住宅成交面積排行前列均不見鳳崗、塘廈、虎門等明星鎮街，沙田、石龍等“洼地”強勢逆襲。

　　自去年年末開始，東莞樓市成交價格便開始飛漲模式，3月作為節後首月，迎來年後第一波推售熱潮，在連月成交熱度高漲下，房企入市項目紛紛再次大幅拉高定價，3月入市項目産品價格均暴漲。據東莞中原研究部數據監測顯示，3月東莞住宅網簽均價達到12025元/平方米，普通住宅（洋房+公寓）網簽均價達10857元/平方米，再次刷新歷史單月新高，全市洋房網簽均價過萬的鎮街達到16個。另外，除前期鳳崗、虎門、松山湖等鎮街個別項目價格有所上漲外，前期的價格洼地開始快速追漲，3月各鎮等洋房網簽均價環比中，大嶺山以55%的上漲幅度排在首位，其次是沙田及大朗，環比上漲幅度達23%。

　　中原地産東莞市場研究總監車德銳認為，在眾多項目瘋狂提價入市下，東莞樓價衝頂滯漲已現端倪，後市回調壓力劇增。一方面，3月眾多樓盤大幅提價入市，個別樓盤甚至單日上漲幾千元一平方米，已快速透支樓價上漲潛力，莞深樓價差距快速縮小，並擠壓掉深圳投資客的投資利潤空間。另一方面，在東莞樓價衝頂，同時3月底一線城市樓市調控收緊，深圳客觀望情緒漸濃，東莞在售項目來訪量大幅下滑。3月入市推售項目銷售狀況已現分水嶺，3月中上旬項目推售入市紛紛售罄，而下旬“日光碟”難現；再次，3月底在市場急變下，亦開始有個別項目低於預期價格入市，但銷量仍不及預期。但東莞住宅存量仍不斷刷新低，截至3月底，東莞住宅存量僅有328萬平方米，再次刷新10年以來單月錄得低位，按照過去12個月消化速度，目前東莞住宅存量消化週期僅為3個月，處於嚴重供不應求狀態，這一局面將導致東莞房地産價格回調有限。

　　本版采寫：南方日報記者 郝金朋（除署名外）