2015年中國樓市，最大的看點之一就是深圳房價“飆高音”。從新房均價水準看，深圳房價在一年之內經歷了“三連跳”，即從年除的2萬多元調漲到年中的3萬多元，再到年末的4萬多元。從房屋價格指數看，根據官方的數據，深圳新房價格在2015年上漲超過45%，部分區域的房價甚至翻了一倍，而北上廣三個一線城市房價平均漲幅還未到10%。截止到11月，深圳房價已連續12個月領漲全國。

　　某研究機構統計，2014年深圳的房價收入比已超過20倍，位居各大城市的第一位，意味著對深圳常住居民家庭來説，要積累超過20年的收入才能買得起一套房；2014年，深圳人社局發佈的本地工資平均數僅為4360元/月，意味著目前的房價將絕大部分“剛需”甩出幾條街去了。即便是對於深圳市政府扶持力度很大的人才或企業來説，因買不起房或高房價和高房租而逃離深圳的現象也屢見報端。因此，從住房支付能力來講，深圳的高房價是不可持續的。

　　對於即將來臨的2016年，筆者認為，深圳2015年房價暴漲後，2016年存在衝高回落和向下調整的訴求。事實上，從7月份開始，深圳房價已經出現回調的跡象，特別是更能代表市場走勢的二手住房量價連續4個月（7月-10月）回調，10月份二手住房成交量不足高峰期7月份的一半。典型仲介二手給出的住房報價指數也連續4個月（7月-10月）回調，據筆者的調查，單套二手住房報價在10月份有10-20萬的向下議價空間。新房也出現了調整，成交量連續3個月回調。

　　但是，進入11月份以後，樓市淡季不淡，並重歸上升通道，新房和二手房成交面積環比逆勢增長7.7%和16.2%。特別是，新房價格出現了有歷史記錄以來的最大調漲，均價從二季度以來的3萬多調漲到4萬多。儘管3-4個大體量、高價盤入市擾動，造成房價跳漲，但從11-12月份深圳樓市微觀資訊判斷，樓市有繼續上攻的可能，比如11月創造單體最大項目（1637套）被萬人瘋搶和6小時“日光”的紀錄，足見市場熱情之高漲。

　　筆者認為，貨幣寬鬆、購房成本（利率、稅費）降至歷史最低，加上居民大類資産配置面臨嚴重的資産配置荒，這是將深圳樓市量價向上托的幾股力量。近年來，儲蓄型、增值型萬能險、資管計劃、銀行理財、私募基金等資本仲介，已成為居民投資新通道。深圳的資本市場體系在國內最完善，比如集中了全國2/3的私募，上市中小企業和創業企業也最多，誕生了一大批高凈值人群。同時，由於深圳樓市體量較小（每年新房銷售規模僅為北上廣平均值的1/3-1/2），高凈值人群購房明顯抬升房價，並改變了市場預期。此外“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的積澱，“換房需求”空前高漲。由此，深圳房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

　　2014年6月（國務院43號文）份之前，居民投資集中在剛性兌付、近乎高利貸的“非標”資産；2014年7月-2015年6月，上證指數從2000點上漲到5200點，短短一年之內狂漲了160%，推手就是杠桿資金，即居民把錢借給別人炒股，本質上是大類資産配置遷移。今年6月份“股災”爆發，股市經歷劇烈的指數下滑和“去杠桿”，資金大規模出逃。於是，我們看到，6月以後，債券市場和房地産市場明顯回升，一線城市地價房價暴漲，並蔓延至南京、杭州等重點二線城市。同時，向廣大居民發行高收益萬能險的險資，開始大規模在二級市場舉牌地産上市公司；銀行間債券市場、私募股權、險資等融資渠道向地産完全打開，開發商瘋搶一線城市土地。

　　因此，即便2016年，股市不再可能出現類似于2014-2015年的財富效應，即便高凈值人群購房不會像2015年那樣高漲，即便房價已連上數個臺階，剛需已被房價甩出，即便改善型需求前期釋放較多，新增總需求被嚴重制約，房價存在回調的訴求，但2016年深圳房價回調幅度不會很大，短期微調或平穩的可能性很大，未來或重新進入上漲通道。近期坪山誕生區域地王、寶安刷新全市樓面均價，除了開發商對於深圳樓市未來看好，更折射了“資産配置荒下”資金確實沒有更好的選擇。

　　11月份，深圳房價之所以一下子跳漲到4萬多，三個樓盤的拉動功不可沒，即龍華的玖龍喜、蛇口招商海上世界雙璽、南山的華潤城。這三個大體量樓盤的均價在5-9萬元，市場反映也比較認可。仔細觀察，這三個樓盤代表了深圳未來房價上漲或將呈現三種模式。一是地王推動下的房價上漲（玖龍喜）。在深圳，未來或許不存在增加土地出讓可以降低房價的可能，“逢推地、必地王”或許才是常態。地王不僅推動周邊新房價格，而且通過預期效應，帶動二手住房價格上漲；二是反映創新城市風險溢價的房價上漲（蛇口雙璽項目）。11月，深圳房價跳漲，前海和蛇口區域新房價格暴漲是動力之一。

　　深圳設想到2020年，前海、蛇口每平方公里的GDP將超過100億元，單位産值是上海自貿區的5倍以上。前海蛇口將成為亞洲單位産值僅次於香港中環，新加坡和東京銀座的區域。目前前海入駐的企業數量超過了曼哈頓。深圳國內創新中心的崛起，必然伴隨著高房價的背景，居高不下的房價實際上是資金聚集的産物，是投資溢價的體現；三是舊改帶動的高房價（華潤城）。舊改意味著區域功能完善（而不是鋪攤子）和空間釋放，房價上漲在清理之重。如果看看包括恒大、碧桂園、中海等消息靈通的各大開發商紛紛進駐深圳，並在深圳囤積的舊改項目來看，就知道未來深圳房價會如何走向了。