房屋買賣無小事

　　每年的“3·15”，鋪天蓋地都強調“消費者保護”，但今年本版希望“反彈琵琶”，分析一下消費者本身應該負的責任。以房屋買賣來説，涉及個人或家庭的支付能力、購買資格以及房屋産權的明晰，這些都是購房者和業主所應該清楚的，有時候把糾紛怪罪到仲介頭上，如果仲介本身缺乏有關資訊，他們又怎能為買賣雙方做好參謀呢？

　　為此，記者從廣州市房地産仲介協會了解到以下四個案例，“禍源”都是來自於買賣雙方，有的購房者甚至以為撕毀買賣合同就不用支付仲介費，用“腦殘”來形容也不為過。如果大家不想買賣房屋鬧上行業協會，鬧上法院仲裁庭，各位在簽約前的確要謹慎判斷。

　　文/圖:廣州日報記者李鳳荷

　　教訓一：購房要看政策 社保要連續繳

　　2012年9月7日，余某從外省到廣州某A公司工作，欲打拼一番事業。2015年9月8日，余某跳槽至收入豐厚的B公司，並決定在廣州購房定居。余某經某仲介公司介紹，看中越秀區某物業，且得知外地人在廣州購房需連續繳滿社保3年。余某從該仲介公司得知限購政策後，立即前往人社局核實自己社保繳納情況，並補繳因跳槽而斷繳的社保。余某認為自身已具備購房資格，遂通過該仲介公司與業主周某就上述房屋簽訂《房屋買賣合同》，並分別向周某與該仲介公司支付定金2萬元及仲介服務費3萬元。但事後在遞件過戶時，房管部門工作人員經審查發現余某3年社保存在補繳情況，不具備購房資格。最終，余某由於不具備購房資格，導致交易不成，已支付的定金與仲介服務費因自身違約無法退還。

　　貼士：限購細則要看清

　　《2011廣州限購令細則》與《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作的意見》的相關規定：“不能提供5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房。”

　　余某非廣州市戶籍居民，亦未在購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅或社保，故在本市不具備購房資格。根據《廣州市人民政府辦公廳關於貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作通知的實施意見》：“非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房”的規定，余某不得通過補繳個人所得稅或社保的方式獲取購房資格。

　　為此，房地産仲介協會法律諮詢服務中心律師提醒廣大消費者：在購房前，應注意核實自身的購房資格，可通過前往房地産管理部門查詢自身名下物業及前往稅務部門或人社局查詢個人所得稅或社保繳納的情況。特別是對於非本市戶籍居民，在跳槽至另一家公司前，應及時與原公司及新公司協商社保的繳納，防止因跳槽出現社保的斷繳。在簽訂買賣合同時，可約定若因購房資格導致交易不能履行的處理方式，從而減少由此産生的經濟損失。

　　另外，通過仲介方促成房屋交易的，仲介公司及經紀人員應向交易當事人説明“限購政策，特別是提醒買家核實自身的購房資格”。

　　記者留言：“自以為”害了自己

　　有能力月入數萬元買房，卻沒有能力判斷自己是否符合購房資格，這是購房者的一個悲哀。一個房屋動輒上百萬元，一旦簽字成交就要負擔起上百萬元的責任，這是購房者必須清楚的。此外，有關限購政策的條文以及解讀，在媒體等公開資訊渠道都可以查得到，購房者過分自信“自以為”，真的是害到自己。

　　教訓二：買房大事要商量 夫妻一方莫逞強

　　2015年7月15日，王某夫妻欲換購新房，在某仲介公司介紹下，前往實地查看位於黃埔區某物業。丈夫王某對該物業表示滿意，但其妻子許某認為該物業無市一級學位，且離市區較遠，不利於孩子上學，表示需再考慮。王某擔心該物業被他人購買，私下單獨與業主吳某簽訂《房屋買賣合同》，並分別向業主與該仲介公司支付定金3萬元與仲介服務費2.5萬元。事後，妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同，非常生氣，拒絕協助支付房款及履行其他交易手續。

　　最終，丈夫王某因妻子許某拒絕協助支付房款，以及自身資金不足，與吳某取消交易，經協會調解後，該仲介公司同意減免王某部分仲介服務費。

　　貼士：共有資金買房要雙方同意

　　出售夫妻共有房屋或者以共有資金購買房屋，涉及家庭主要財産且價值較大，夫妻雙方應當共同、平等協商，考慮好各種因素（比如家人是否同意，購買資金是否充足）後，再簽訂房屋買賣合同或協議。否則，夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同，如因另一方反對而導致合同無法履行的，簽訂合同的一方仍須承擔法律責任。

　　記者留言：別“剃頭擔子一頭熱”

　　看到這宗夫婦買房不成的個案，記者不禁擔心他們的婚姻前景。選擇一處住所居住或是投資，是夫婦兩人的共同決定，如果兩人對此沒有達成共識，那麼共同購房是沒有意義的。買房也是一面鏡子，丈夫“剃頭擔子一頭熱”簽約，也反映了個人性格上的缺陷。希望他們兩人這次買房不成，付出小小代價，能夠發現各自的缺點而盡力修補。

　　此外，記者見過不少夫婦兩人因房産投資産生分歧的個案，都是批評保守判斷的一方錯過入市時機，“如果當時買了××房，我們現在就不用背這麼重的月供了”，每每遇到這種案例，記者都希望夫婦以兩人感情為優先考慮，房子是身外物，如果兩人感情因此受損，那買來多好的房屋也是枉然。

　　教訓三：

　　撕毀買賣合同 仲介費仍需付

　　家住廣州的楊某，看中本地房産的升值潛力，欲再購房以保值。2015年4月17日，買家楊某通過某仲介公司與業主溫某就位於海珠區某物業簽訂三方《房屋買賣合同》，約定楊某需分別向溫某及該仲介公司支付定金20000元及仲介服務費30000元。

　　合同簽署後，楊某依約向溫某支付了定金20000元，但其因無足額現金，當日未支付仲介服務費。在辦理貸款手續時，銀行發現楊某的個人徵信有問題，不同意審批貸款。於是，楊某與溫某協商決定，定金20000元賠償給溫某，雙方當場撕毀合同以解除交易。

　　事後，該仲介公司多次催促楊某支付仲介服務費，但楊某以合同已撕毀，交易取消為由拒絕支付。無奈之下，該仲介公司持自己手頭上的《房屋買賣合同》，向仲裁委員會提起仲裁，申請裁決楊某支付仲介服務費30000元。

　　仲裁庭經審查，該仲介公司已促成買賣雙方簽訂合同，雖買賣雙方各執的合同已撕毀，但並不影響該仲介公司與楊某的居間關係，且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終，仲裁庭裁決楊某向該仲介公司支付仲介服務費30000元。

　　貼士：找仲介買房要交傭

　　通過仲介公司辦理房屋交易（買賣/租賃）手續時，仲介公司一旦促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同，即有權利向當事人收取仲介服務費；若當事人需解除交易，除需與另一方當事人協商解除買賣/租賃關係，還需與仲介公司協商解除居間關係，即解決仲介服務費的支付問題。買賣關係的解除，不等於居間關係的解除。並且，合同關係的解除，不能以撕毀合同的方式，而應在協商一致後簽訂解除關係的書面協議，或者在協商不成時通過司法途徑處理。

　　另外，買賣當事人若要保障仲介服務費的合理支付，可與仲介公司協商採用分項支付的方式，如將全部仲介服務費分為促成簽訂買賣/租賃合同服務費、房屋過戶諮詢服務費、房屋交付服務費等，或是按交易步驟支付費用。

　　記者留言：“一拍兩散”事仍在

　　兩個人在房屋交易登記中心撕毀合同，以為一拍兩散就可以把這件不愉快的事情忘掉，兩人真的是“很傻很天真”。在當今商業社會，且不説買賣合同上面有仲介公司的簽字，同時仲介公司也有留底存檔。如果兩人是手拉手的交易，不涉及仲介公司的服務，他們當然可以這樣做，但是一旦涉及仲介公司，他們必須解決與仲介公司的服務關係才能真正把這個事情處理好。

　　教訓四：

　　繼承手續未辦完 著急賣房空喜歡

　　2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位於荔灣區的房屋。白某避免睹物思人，乘樓市回暖，欲辦理繼承公證，將該房屋過戶到自己名下後出售。在辦理繼承手續時，白某在朋友介紹下，與買家李某簽訂《房屋買賣合同》，保證該房屋僅有其一人繼承及願承擔由此産生的違約責任。買家李某依約向白某支付定金3萬元。之後，白某取得繼承公證書，發現載有另一繼承人何某。白某疑惑萬分，經調查得知何某為白某父親與前妻所生，且雙方多次溝通，均達不成一致出售意向。最終，因何某拒絕出售房屋，導致交易不成，白某返還雙倍定金給買家李某。

　　貼士：繼承公證存在不確定性

　　本案例的交易房屋發生繼承，需辦理繼承公證及産權轉移登記手續後才能進行交易。而在辦理繼承公證手續時，除了繼承人的範圍之外，還可能涉及遺産範圍、遺囑效力等爭議；有的雖然各方當事人之間沒有爭議，但因年代久遠，相關證明身份關係的證據材料不齊全，也會影響繼承公證的辦理，所以存在一定的不確定性。

　　在此，廣州市房地産仲介協會法律諮詢服務中心律師提醒廣大的消費者：遺産繼承既涉及證據的收集審查和事實的認定，又涉及法律的適用和權利義務關係分析，當事人一般難以自行做出準確判斷，故在出售繼承的房屋前，應當先辦妥繼承手續，確認繼承份額，並在房地産管理部門辦理完成産權轉移登記後，再上市交易，避免交易糾紛。

　　記者留言：買房暴露各種隱私

　　每一個家庭都有這樣那樣的隱私，有時候這些隱私會體現在房本上。本案的業主甚至連自己有個同父異母兄弟都不清楚，這也是夠奇怪的。當然，這種隱私也不是什麼醜事，按照正常的繼承程式，做好遺産分割，出新的房産證即可進行交易。