中指院最新公佈的數據顯示，2月份百城住宅均價環比上漲0.6%，同比上漲5.25%，環比、同比連續第七個月雙漲，且漲幅雙雙擴大。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20842元/平方米，環比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03%；同比上漲9.94%，漲幅較上月擴大0.75%。

　　如果説市場回暖，房價穩定，倒是一件大好事。特別對去庫存，能夠産生極為重要的影響。現在的問題是，目前房地産市場出現的回暖，是以房價上漲為主要特徵的，特別是一線城市，已經出現了房價快速上漲的跡象。如深圳，房價上漲幅度已經超過了50%。對原本房價就已經很高的一線城市來説，無疑是雪上加霜。

　　值得注意的是，假如一線城市房價的上漲，是以剛需支撐和推動的，倒也無所謂，至少，不會有太大的風險。關鍵在於，從去年以來一線城市房價上漲的實際情況看，更多的是投資和投機造成的。尤其是投機，已經成為一線城市房價上漲的主推動力，成為近一段時間以來一線城市住房銷售的主力軍。

　　更重要的，在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市，許多投機者是以高杠桿來完成商品房投機任務的，有的是通過房産仲介，有的是通過投資機構，更有一些P2P平臺也加入到了住房投機的行列中來，為商品房投機者提供資金支撐。這也意味著，一線城市的房價，已經為投機及投機者所綁架。這樣的結果，只會讓房價泡沫愈演愈烈。

　　要知道，中央在政策上給予去庫存更多的支援，目的就是為了化解房地産市場的風險。而去庫存也決不僅僅是商品房從開發商轉到其他人手中就算達到目的了。去庫存的最終目標，應當是讓商品房演變成居住房，讓庫存轉化成剛需，如果僅僅是將商品房變成投資品，讓商品房從開發商手轉机到投機和投資者手中，且促使這些商品房轉化的資金，主要來源於銀行、來源於P2P平臺、來源於一些投資機構，而銀行資金則以損害實體經濟利益為代價，P2P平臺和投資機構則以風險積累為目標，那麼，其去庫存的目標也就走偏了，是將一種風險轉化成了另一種風險，並在房價泡沫破裂後，風險從其他渠道爆發，那要去庫存幹什麼。

　　央行及其相關負責人反覆表示，目前個人住房貸款佔全部貸款的比重還不高，因此，加大個人住房貸款投放力度、提高個人住房貸款佔整個貸款的比重，對於去庫存有著十分重要的作用。但是，卻忽視了三個最重要的細節。一是中國信貸投放速度增長太快，且無論是存款還是貸款，都有不小的水分。如銀行在給企業投放貸款時，常常用貸款保證金來壓減企業實際可獲得的貸款，從而形成貸款和存款的雙虛增。相反，個人住房貸款不存在這個問題。自然，也就等於人為地降低了個人住房貸款佔全部貸款的比重了；二是貸款的結構嚴重失衡，開發企業、政府融資平臺、少數大企業擁有的貸款比重過高，實體經濟的貸款比重明顯偏低，尤其是産能嚴重過剩行業佔用了大量貸款，導致貸款的週轉效率極其低下，貸款規模不斷擴大。在這樣的情況下，個人住房貸款佔比偏低，也就失去了意義，不具有可比性；三是間接融資的比重過大，直接融資的比重過低，客觀上帶來個人住房貸款比重的偏低。實際上，個人住房貸款的絕對額已經不低。如果單純用佔比來判斷個人住房貸款的情況，容易走入誤區，形成個人住房貸款政策的盲目放寬，導致風險的不斷積聚。

　　也正是因為存在這樣三個方面的細節，所以，在一線和主要二線城市設置個人住房貸款政策時，不能過度放任個人住房貸款的發放，尤其是投資和投機者，更應當嚴格控制。如果過度相信“購買”二字，過度相信商品房從開發商手轉机化出去了，就認為是去庫存達到目的了，是非常危險的。

　　更為重要的是，一線城市和主要二線城市的土地資源已經相當緊缺，如果再不對土地進行控制，再不對商品房投資和投機行為進行遏制，那麼，這些城市的住房剛需會被進一步壓制，造成住房方面的矛盾更加尖銳。一旦房價上漲到一定程度，泡沫破裂帶來的金融風險、市場風險就會爆發，而剛需沒有滿足引發的社會矛盾也會爆發，形成兩種矛盾的對立和惡化，其可能對經濟發展、社會穩定構成極大的壓力。

　　為了控制一線城市的房價不被投機所綁架，有關方面應當儘快針對一線城市和房價上漲過快城市出臺包括商品房轉讓契稅、營業稅等的政策，抬高轉讓的門檻，延長轉讓的期限，提高轉讓的各種稅費率，迫使投資和投機者進行理性選擇與思考，確保房價不再非理性上漲。

　　文/譚浩俊