2月28日，購房者在南京一處樓盤售樓處看房。 新華社發

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　　近日，沉寂許久的一線樓市突然“火”起來：上海某高檔樓盤推出的352套房源當天銷售一空，每套房銷售均價接近千萬元；深圳、南京等城市出現“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象；北京房價也節節攀升，房産交易中心人滿為患。與此同時，三四線樓市依然深陷泥潭，去庫存乏力。一線樓市緣何突然瘋漲？是市場需求使然還是非理性因素的作祟？樓市“冰火兩重天”的情況又該如何扭轉？

　　一線樓市加速回暖

　　春節後，部分一二線城市的房地産市場突然出現集中式爆發，不少城市涌現出所謂的“日光碟”；二手房也量價齊升，快速上漲；房地産交易中心出現多年不見人頭攢動、人滿為患的景象。

　　國家統計局近日公佈的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”也從側面印證了這一火爆態勢。數據顯示，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，佔比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。

　　2月份，暴漲的態勢更加明顯。中原地産二手住宅交易價格指數顯示，2月份上海、深圳二手房交易價格環比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創下月漲幅近10年單月最高紀錄，並接棒深圳領漲一線城市。從市場成交數據看，2月22日至28日，中原地産監測的54個城市合計簽約住宅達到了6.2萬套，環比平均漲幅達到了68%，其中最火爆的是二線城市，環比漲幅高達92.4%，一線城市漲幅達到了78%。

　　“樓市去庫存是今年五大結構性改革之一。近期我國出臺了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策，以鼓勵房地産市場消費。從目前情況看，政策的紅利激發了市場的人氣。突出表現在部分城市隨著城鎮化改革的推進，每人平均收入水準的提高以及二胎政策的放開等，市場對房地産的剛性需求和改善性需求持續旺盛。”民生銀行首席研究員溫彬指出，“但從全國總體看，房地産市場出現了結構性分化，一線城市與三四線城市‘冰火兩重天’，前者交易活躍，房價快速上漲，而後者仍然面臨較大的去庫存壓力。”

　　“原本仍處淡季的正月，復蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔心後市看漲、急著簽約，不少業主已上調售價，幅度普遍近5%。而在京滬等地，整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結構進一步施壓，如上海一套二手房，春節後業主漲價70萬元，一些二手房業主甚至不惜毀約提價。”仲介機構豪世華邦區域經理劉輝説。

　　去庫存仍然是重要任務

　　是什麼推動本輪一線城市房價的快速上漲？中原地産首席分析師張大偉分析，一是信貸的增長。數據顯示：1月新增人民幣貸款達到2.51萬億元，其中房地産按揭增長明顯；二是隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房産交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，增加了部分之前無力購房人群入市，也有利於樓市加速升溫；此外，當前投資渠道有限、一線城市“地王”出現等因素也助推了市場進一步高漲。

　　在張大偉看來，此輪房價上漲之風起于二手房。“目前，一二線城市二手房成為市場的主流，其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫存低，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現連續4個月環比下跌，北京上海等城市的庫存也持續低位，這種情況造成了市場容易被刺激從而形成上漲。”張大偉指出。

　　面對火熱的樓市，28日，上海住建委表示，上海將繼續按照“三個為主”的原則，抑制投資投機性購房，支援自住和改善性住房需求，嚴格執行住房限購政策，確保上海房地産平穩健康發展。

　　事實上，此前江西、山西、山東及寧夏等地均發佈了關於去庫存的相關政策，這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。有消息稱，深圳也將提高外地人購房門檻。對此，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，這表明地方政府為了抑制過熱房價及瘋狂投資的政策初衷及導向沒有變，將有益於樓市發展。

　　房産調控呼喚差異化

　　一二線城市樓市急劇回暖的同時，三四線城市樓市卻冷若冰霜。國家統計局數據顯示，由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化走勢也在加劇。大部分三四線城市仍然處於庫存逐步消化階段，環比仍在下降。

　　溫彬認為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地産市場的供需格局，即總體供需平衡，但結構上，收入水準較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購房需求；而在三四線城市受經濟狀況、産業環境、收入水準等因素的影響，市場處於供大於求的狀況，政策的刺激作用相對有限。

　　值得警惕的是，短期爆發導致的市場潛在風險越來越大。張大偉認為，分化的市場格局下，房地産依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點。溫彬也指出，任何一種價格上漲都有合理的成分，但同時也不排除投機的因素。平穩、健康運作的樓市是市場樂見的，但往往在具體運作過程中會出現投機因素，帶來局部地區、某一時間段的非理性上漲，給市場發展帶來一定的風險。

　　“必須看到中國城市間的發展的地區差異，相關房地産政策不能‘一刀切’，要堅持因地施策、分類調控的原則，對不同發展水準、不同市場需求的城市實施差異化的調控手段，只有這樣才能有效避免局部地區房價非理性、投機性上漲的現象。”溫彬指出。

　　溫彬判斷，短期看，一線城市房地産市場的量價走勢仍將處於活躍狀態；長期看，隨著對政策的消化，在剛性需求集中釋放後，一線城市交易量和價格環比將出現不同程度的回落。值得注意的是，相關部門要注意防控風險，對一些投機性買房，尤其是利用購房低門檻的機會，加大杠桿進行炒房的行為，如虛開收入證明申請貸款等行為要及時控制、有效防範。對於普通民眾而言，則要量力而行、保持理性。