24日，山東省公佈契稅新政，首套房認定標準調整以“區”為單位，一時間引起各方強烈討論。不過，記者研究了房地産交易環節中的各項稅費標準後發現，首套房按“區”劃分只是針對買房者，而在個稅繳納和住房貸款方面，首套房的認定標準又各不相同。也就是説，同一套房，在不同的環節是否屬於首套房的認定標準也並不相同。 本版文/圖記者史尚靜

　　買方承擔契稅，首套房按“區”定

　　根據2月24日山東省關於轉發《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》 的通知，在住房認定上，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由購房所在地房地産主管部門查詢納稅人家庭成員（範圍包括購房人、配偶以及未成年子女）住房情況，出具書面查詢結果，並將查詢結果和相關住房情況資訊及時傳遞給主管稅務機關，納稅人持書面查詢結果辦理涉稅事項。其中，新政策中提出，“住房情況查詢範圍為擬購住房所在縣（市、區）行政區域”，意味著原先我省契稅繳納時首套房查詢範圍由“市”變更為“縣（市、區）”。

　　據記者了解，契稅是一種面向産權承受人徵收的一種財産稅。也就是説，契稅繳納政策的調整所針對的是承受人的住房情況查詢，即買方是否在本區首次購房。通俗來講，假如市民王先生在濟南歷下區有一套登記房産，那麼按照原先的政策來看，王先生在槐蔭區新買的房子屬於二套房，需要按照二套房繳納契稅；而新政實施後，按照新的住房認定標準，王先生這套槐蔭區的房子就按照首套房契稅政策進行繳納了。

　　免個稅看是否是賣方家庭唯一住宅

　　在2月22日及24日公佈的優惠政策中，記者注意到，二手房交易中的“大頭”個人所得稅並沒有名列其中，僅針對契稅和營業稅進行了調整。而關注過二手房交易稅費的市民們都知道，在交易過程中往往個稅所佔額度較大。根據濟南目前執行的個稅繳納標準，徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。同時，當該套住房為家庭唯一住宅，購買時間超過5年，如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

　　由於根據相關政策，個人所得稅一般存在於二手房交易過程中由賣方個人繳納。因此，對於個稅環節的賣方來説，首套房的認定標準為是否該套住房為家庭唯一住宅。舉例來説，如果該套住房為賣家的家庭唯一住宅，在個稅環節這套住房就被稱為“首套房”；而如果所轉讓住房並不是賣家家庭的唯一住房，那麼即便買方在同一縣（市、區）首次購房，根據新規算作“首套房”，但是按照現在濟南二手房交易市場上，“三大稅”基本全部由買家承擔的常規做法，他也將為賣家的“非首套房”埋單。

　　房貸首套標準“看貸不看房”

　　別以為首套房認定標準只在稅費環節有所不同，在房貸環節中，首套房的定義又有所不同。而自24日契稅首套房認定標準調整為以“區”為單位後，不少市民也向記者諮詢是否只要沒在同一區買過房，就可以稱為首套房？比如説，市民王先生在歷下區貸款購買了一套房，24日新政實施以後，王先生這套房的貸款還未還清，此時他如果在槐蔭區再貸款購入一套住房，按照契稅新規可以算作“首套房”，不過在房貸環節中卻並不能這樣認定。

　　據記者了解，在房貸認定標準中，濟南市實行的首套房、二套房的認定沒有根據24日新政發生變化，與以往一樣，仍然是“認貸不認人”。根據2015年3月16日濟南購房貸款統一首套房認定標準，擁有一套住房並結清貸款的家庭，使用公積金或商業貸款購買商品房時，視為首套房，是所謂的“認貸不認房”。而在此之前，濟南的購房貸款市場一度出現過兩種標準共存的局面，即商業貸款“認貸不認房”，住房公積金貸款“認房不認貸”。因此，在購房貸款環節，首套房是根據是否結清貸款來算。

　　現場探訪

　　新政實施近一週

　　濟南樓市現“水花” 總體仍“淡定”

　　繼週一國家房産契稅新政正式實施後，24日我省繼續再次放出購房“大招”，契稅首套房認定按“區”劃分，輪番利好政策落地，濟南的房産交易市場反響如何？昨天，記者來到濟南市房地産大廈，相較于正月十五前，前來辦理業務的市民明顯增多，不過對於房産契稅新政，市民們的反應還是挺“淡定”。

　　昨天下午，記者來到濟南市房地産大廈二樓辦事大廳，相較于上周記者前來探訪時，大廳裏的辦事市民明顯增多了不少，大廳內設置的等待座位基本座無虛席，還有不少人三兩成群聚在一起。大廳西側的住房交易辦稅服務廳裏，人氣則更旺一些，諮詢輔導區初稅填表和諮詢的市民將工作人員團團圍住，涉稅受理區基本每個工位前都有市民正在辦理業務。而公告欄則張貼著22日開始執行的《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部 關於調整房地産交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，也吸引了不少市民駐足閱讀。

　　春節過後的第一個工作日，記者曾經探訪過房地産交易大廳，雖然停了一個年節的網簽、涉稅等業務辦理，但年後也並沒有出現辦事市民扎堆的情況，不少房産仲介向記者表示，以往過完年辦理業務的客戶還挺多的，但今年好幾天可能才有一個。而契稅新政出臺，大廳辦事市民明顯增多，難道是輪番利好政策吸引了眾多市民？對此，現場不少房産仲介卻並不認同，花園路附近的一家房産仲介工作人員告訴記者：“人稍微多起來主要還是正月十五過完了，外地的客戶回來，二手房交易市場熱鬧起來了。”而相較於以往一齣房産新政，辦事大廳就排起長隊的景象，今年看來還是挺“淡定”的。

　　而對於最近一波接一波的契稅、營業稅新政策，不少房産仲介則表示，最近來諮詢的人比較多，但買房是個剛需消費，個別政策不會對市場短時間內起到明顯的刺激作用，畢竟符合新政條件的市民只佔了購房群體的30%左右。而記者隨機採訪了幾位前來辦理業務的市民，他們交易的房子也大多是80多平米的小戶型，或者購買的是首套房，無法享受政策紅利。一位正在辦理繳稅業務的市民程女士，為了孩子上學近期在市區購買了一套120平米左右的學區房，不過作為家裏首套購買的房子，新出臺的契稅政策並沒有為程女士省下錢來。新政策一齣臺，程女士便研究著自己能不能省點錢，不過發現自己並不屬於新政範圍內，不僅如此，她告訴記者：“不僅沒省著錢，因為房子是房改房，沒有繳過土地出讓金，我在辦房産轉移的時候還得多繳錢呢。”