鼓勵選擇貨幣化安置方式；根據市場情況，加大普通住房土地供應，優化供地節奏，2016年商品住宅用地供應計劃不低於500公頃……南京市政府昨日公佈了《市政府關於進一步促進我市房地産市場健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），總共17條內容，回應了高地價催生高房價等一系列問題，業內稱之為“寧十七條”。

　　新政3大焦點

　　【劍指高房價】

　　《意見》明確，將不斷加強市場監管，向高房價和高地價等“説不”。

　　1 開發商“捂盤惜售”？

　　對策：一次性供應少於3萬平方米或領不到銷許

　　一直以來，不少樓盤即使具備大批量入市條件，但部分開發商為觀望市場往往只是以一幢樓節奏慢慢推，價格節節上漲，接下來，這樣的開發行為將被喊停。

　　《意見》明確，根據年度計劃指引，分季度、月度及時採集開發企業項目資訊，結合土地供應、規劃審批、價格指導、信貸投放等情況，合理引導上市規模和上市節奏。為擴大形成有效供應量，適度調整單次上市量，供應偏緊區域普通商品住宅單次申領規模宜為3萬平方米左右。“3萬平方米不是一刀切，將根據樓盤規模、房屋品質、區域供求關係等區別對待，房産、物價部門將到開發現場查看，如果具備5萬平方米的上市規模，開發商只申報幾千平方米，他將無法完成價格備案，銷售許可申請也不予受理。”市房産局相關負責人表示。

　　2 “地王”頻出推高房價？

　　對策：加大供應，調整拍地模式

　　近年來，南京市土地出讓樓面地價屢創新高，對房價上漲推動明顯。《意見》明確，將通過調節土地供應穩定市場預期，進一步加大普通住房土地供應，保持房地産用地市場供需基本平衡，今年南京全市商品住宅用地供應不低於500公頃，特別是在商品住房供應偏緊、庫存較少的區域，增加土地供應量，根據市場需求變化靈活調整土地供應計劃，儘量滿足市場需求；在商品住房庫存量較大區域，要減少土地供應量。同時，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。

　　“土地供應偏緊的江北等地區將加大土地供應量，接下來浦口區就有兩個地塊入市。”南京市國土局相關負責人士介紹。

　　另外，為嚴格土地出讓合同管理，南京市將加強商品住宅用地供應監管力度，確保開發企業按時交納土地成交價款，按時開發建設。同時加大閒置土地處置力度，打擊故意囤地行為。

　　3 毛坯改精裝變相漲價？

　　對策：第三方評估公示精裝房價格

　　《意見》提出將指導房地産開發企業按照市場決定價格原則，科學合理定價，切實規範房地産市場銷售價格行為。

　　“物價部門要求開發企業在商品房銷售時嚴格執行明碼標價制度，在銷售現場公示銷售價格。開發企業與購房者最終結算的合同成交價格之外不得收取其他費用。”南京市物價局相關負責人表示，對社會反映強烈價格上漲壓力較大的區域和樓盤，及時開展商品住房成本調查，了解房價成本構成，掌握房價真實資訊，督促開發企業制定合理的銷售價格，防止提前透支價格預期，造成房價虛高。對庫存量較大的區域和樓盤，指導開發企業合理統籌申報價格，理性定價，加大去庫存的力度。

　　另外，開發企業是否能將毛坯産品改為精裝産品，將由職能部門根據有關規定來確定。如能改為精裝産品，在南京市目前新建商品住房精裝修價格由第三方專業機構進行評估，並在銷售現場同時公示評估結果。

　　【力推去庫存】

　　住宅、商辦庫存各有應對法子

　　現狀：高淳、溧水庫存消化要17個月、13個月

　　南京市的最新統計數據顯示，截至1月末，全市商品住宅庫存682.8萬平方米，與近一年以來或往年平均月度銷售情況相比，均處於正常合理的區間範圍。但是從區域結構看，分化較為明顯，高淳、溧水兩區庫存去化週期分別為17個月和13個月。

　　對策1

　　鼓勵貨幣化安置，將存量房用於棚戶區改造

　　《意見》明確，進一步提高徵收拆遷貨幣化安置的比例，促使區域存量商品住宅去庫存。在國有土地上房屋徵收過程中，對選擇貨幣化補償、放棄申購徵收安置房及保障性住房，並在簽約期限內搬家的，可給予不超過房地産評估總額20%的獎勵，引導和鼓勵選擇貨幣化安置方式。另外，還將通過使用政策性資金的信貸支援和集中支付，鼓勵開發企業給予適當優惠折扣出售存量商品房。而對於庫存量較大的溧水、高淳等區，將有針對性地進一步提高棚戶區改造貨幣化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市場存量的商品住宅用於棚戶區改造。

　　對策2

　　未開發用地“轉型利用”釋放商辦庫存壓力

　　統計數據顯示，截至1月末，南京市商業可售2.9萬套，辦公可售2.2萬套，庫存相對較大。

　　《意見》提出，對商辦庫存較大、去化週期較長的區域，將適度控制新增商辦用地的上市和規劃指標，對部分未開發用地“轉型利用”，釋放商辦庫存壓力。商辦用房出現階段性空置的，鼓勵和支援各區、園區出臺扶持政策，結合産業發展需求，探索PPP模式，發揮政府資源的示範帶動作用，吸引企業和産業進入，形成規模化租賃經營，滿足現階段使用需求。

　　【增建保障房】

　　年內新開工400萬平方米保障房

　　《意見》提出，南京市將進一步加強危舊房城中村改造和住房保障工作力度，2016年實施棚戶區改造面積250萬平方米，新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。

　　將積極探索保障性住房分散建設模式，推進落實對部分可建住宅建築面積在5萬平方米以上的用地出讓時，在土地出讓合同中約定配建不低於5%的保障性住房。同時，明確配建保障性住房的建設時序、交付管理條件，並列入土地出讓合同。

　　另外，將加快住房保障體系的轉型進程，根據南京市實際，擴大保障覆蓋率，實現城市中低收入住房困難家庭應保盡保。同時積極穩妥將外地來寧創業、新就業的人才逐步納入公共租賃住房供應範圍。

　　《意見》還提出，將對南京市2000年以前建成的、尚未整治的老舊小區分類實施環境綜合整治，2016年整治180個小區，改善既有居住小區內群眾的居住條件。

　　物價局回應

　　對樓盤漲價不設“紅線” 但已約談“虛高”房企

　　昨天《意見》公佈後，不少盼著房價能少漲點的剛需客不免有些失落。

　　南京市物價局服務價格處處長王陽回應揚子晚報記者關於“會否重劃樓盤漲價‘紅線’”問題時表示，房地産市場價格放開，物價部門不會再劃樓盤的漲價“紅線”，而是重點著眼于規範房地産市場交易行為。

　　王陽説，當前樓市調控的重點在於去庫存。針對一些熱點區域熱點樓盤，物價部門要做的是，對一些價格明顯高於周邊樓盤的、有價格虛高成分的樓盤，開展成本調查，採取“約談”等方式，督促企業合理定價。

　　問題是，當下樓盤漲價往往是一漲一個區域一起漲，這種情況還怎麼判斷“明顯高於周邊樓盤”呢？王陽説，那就要對帶頭漲價的樓盤重點關注，看這一漲價是否合理，他前期的樓面地價是多少，建築成本是多少，市場是否能接受。

　　王陽還表示，去年以來已經約談了一些價格“虛高”的企業，督促其合理定價，把虛高的價格水分擠掉，但具體企業名稱不便透露。揚子晚報全媒體記者 石小磊

　　業界解讀

　　這次“新政”，劑量下得夠嗎？

　　觀點1 商辦去庫存或可轉型利用

　　據記者觀察，本次新政中提出“釋放商辦庫存壓力”，這是南京首次就商業與辦公樓類商品房提出發展意見。按照去年的“消化”速度，辦公類商品房去化週期接近2年半，商業用房則需要近10年時間。

　　南京此次新政中提到可以通過“調整土地用途”化解難題，這就意味著部分難以消化的商辦地塊有望轉型為住宅類地塊或其他方式，雖然這一提法並非首次亮相，不過再次重申則表明這是相關部門可能採取的方式之一。

　　觀點2 刺激被拆遷戶入市購房

　　值得一提的是，南京市新政中還提出提高徵收拆遷貨幣化安置比例來降低庫存，將市場存量房用於棚戶區改造。選擇貨幣化安置的被拆遷戶，有可能獲得不超過房地産評估總額20%的獎勵。

　　南京房地産開發建設促進會秘書長張輝表示，這一舉措通俗地説就是“多給錢少給房”，讓被拆遷戶根據自己的需求到市場上購置新房，同時減輕興建經濟適用房或拆遷復建房的負擔。他認為，此舉對於南京剛需板塊如橋北、江寧濱江、麒麟等地有利好刺激。

　　觀點3 價格調控還應拿出更有力舉措

　　對於高房價、高地價的調控措施中，新政中提到一次性領取預售證面積不小于3萬平方米，對土地市場實施溢價45%後改為競保障房建設等等。

　　業內人士認為，上述舉措均非“新政”，而是已經在實施當中，此次重申的目的主要是為了穩定市場預期，對於開發商來説則是“警鐘長鳴”，但是能否真正起到效果，則有待觀察。當下土地市場的競拍方式仍為價高者得，相關部門能做到的只有切實加大土地供應量，同時增大保障房供應量，而不是將中低收入人群推向商品房市場。（馬祚波）