相比2015年底的成交旺局，2016年1月北京純樓市商品住宅成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處於高位水準。數據顯示，1月北京純商品住宅共實現成交6462套，同比增加28%。在1月28日“首屆2016新年樓市趨勢發展論壇”上北京房地産業協會副會長陳志表示，每年的1-2月均是北京房地産市場的成交低谷期，相比2015年，2016年首月的成交情況可以稱得上是高起點。在土地供應縮減、商品房豪宅化已成定局的情況下，預計2016年北京樓市將呈現“量跌價漲”趨勢。

　　今年“量跌價漲”

　　新年伊始，儘管北京樓市環比去年12月有所下滑，但同比仍處於高起點。亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著2016年大量高價項目的不斷入市，高端市場將成為成交主力，這類項目由於單價較高，推盤速度與去化速度均相對較慢，預計今年北京樓市將呈現“量跌價漲”的態勢。

　　近幾年，北京商品房庫存逐漸減少。統計顯示，2014年北京樓市供應量為8.62萬套，而這個數字在2015年則下滑為5.59萬套。陳志稱， 預計2016年住宅供給依舊面臨下滑趨勢，在土地供應持續下滑以及開發商推盤上市預期依舊不強的前提下，2016年整體交易量還會有所回落。

　　除了供需矛盾之外，北京庫存狀況也是價格持續走高的原因。數據顯示，去年12月底，北京庫存量僅為5萬套左右（剔除保障房），幾乎沒有去庫存壓力，這與全國其他城市庫存高企的情況反差很大。

　　首都經貿大學房地産研究中心主任趙秀池分析，一線城市房價將依舊保持穩定增長。其中，龐大的人口數量和增長趨勢，仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標之後，近五年又增加了396.6萬。截至2014年，北京的人口已達2151.6萬。如果簡單按照三口之家計算，北京每年需要新增26萬套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。

　　新房豪宅化

　　除了供需之外，房價上漲與土地市場也直接相關。

　　資料顯示，2015年一共出讓了50宗住宅用地，22宗樓面價超過3萬元。這意味著22宗土地未來開發樓盤的房價至少在5萬-6萬元的水準。這22宗還有10宗是未來潛在的10萬+項目。其中，原來未必是頂豪集中的片區，也出現了不少高價地塊。

　　郭毅對此表示，土地市場的火熱，除了企業資金充沛外，政府規劃的調整以及土地供給的方式，也助推了地價的攀升。包括西南三四環沿線、東北五環外的孫河和東壩等區域。其中，孫河是北京惟一一塊整體規劃低密用地的片區，東壩則憑藉第四使館區的規劃助推這些板塊成為新興高價區域。

　　此外，北京其實很久沒有五環以內的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地7宗在五環內，企業集中圍獵稀缺地塊，地價自然迅速上升。

　　中國社科院城市發展與環境研究所主任牛鳳瑞分析，北京功能區域的再調整、再優化是地價上漲的關鍵因素。南城區域的開發、通州成為行政副中心等都是功能區的調整，功能區的調整必然造成基礎設施升級從而推高地價。

　　陳志透露，相關部門透露出的資訊顯示，2016年依舊會有一部分相對優質的土地入市，但總量將會再度縮減。一方面，未來土地拆遷成本越來越大，另一方面從土地規劃上也面臨各種紅線的壓力。

　　陳志預測，未來北京樓市將形成低端市場靠政策、高端市場豪宅化的分化局面。

　　政策利好依舊延續

　　“政策依舊是影響樓市走向的關鍵因素。”陳志表示，2015年針對二套房信貸出臺了“3.30”政策，令市場升溫，但因限購政策依然延續，整體市場呈現政策窗口期效應，但未出現明顯爆發點。

　　業內人士分析，2015年樓市升溫的原因還在於在政策主導下，資本市場出現大幅升溫，包括去年央行五次降息以及央行出臺的很多貸款調整政策在內。初步評估，2015年市場貨幣量超過10萬億元，其中相當一部分的資金流入樓市，導致房地産市場的價格上漲。此外，包括很多開發商通過資源調配能力跟銀行達成合作，取得了更低的資金成本。

　　專家預測，限購政策已不再是房地産類政策，而是北京定位發展的政策，因此限購不會取消。但針對市場和企業的一些反應，限購政策的具體內容會不會調整，可能有一些懸念。

　　2016年總體減量增價，二手房保持量價齊漲。從企業角度看，並購會多發。同時，企業的利潤依舊會緩慢下降，但2016年樓市表現仍保持穩定。

　　北京商報記者 董家聲 彭耀廣