未來的社會學者在研究近幾年的離婚率時，恐怕很難從感情因素入手，因為太多的離婚只和買房資格有關。20年樓市，調控政策不斷，每項政策出臺都能遇到市場的博弈，可沒有哪項政策像“限購令”這樣，讓連綿不斷的家庭用結婚證去破解。

　　2011年2月16日北京市建委提出調控北京樓市的15條措施，簡稱“京十五條”。如今北京住房限購令發佈已有四年，《廣廈時代》整理這四年來有關限購令事記，一探限購令的“前世今生”，瞭望它的未來。

　　2011年 為了抑制過熱的房地産市場，限購令應運而生

　　北京限購令是在怎樣的背景下産生的？《廣廈時代》就這一問題採訪了北京房地産協會副會長兼秘書長陳志，陳志這樣解釋限購令的出臺背景：

　　“説起限購令的産生背景，我們還需要回到2008年，伴隨著四萬億資金入市，中國房地産從一個慢速的發展過程、經歷，2009年、2010年而進入到一個極度供給、極度供熱的快速發展階段。大規模大面積的改變城市面貌、拆舊建新等等舉措，使得我們每一名個體都在其中成為受益者或受害者。在住宅市場，過度的投資、投機行為以及大量人口流入北京，使得北京房價快速攀升。在這樣的時代背景下，如何使房價和收入分配關係相匹配，將投資性、投機性的需求擠出，便成為了政府的調控目標。為了抑制過熱的房地産市場，抑制過多的投資、投機行為，限購令應運而生。”

　　2012年 過熱過快的房地産市場得到有效抑制

　　限購令的出臺使得中國房地産市場供給過度的投資、投機需求，在一定程度上得到了有效的抑制。

　　北京中原地産市場研究部在2012年發佈的數據顯示，在當年北京新建住宅成交金額前100項目中，同比之前一年的成交額，下調幅度達到了402億元，將近41.3%。由此可見，限購令的實施基本實現了抑制房地産發展過快過熱的短期目標。另一方面，任何一項制度或政策的實施都會存在一定副作用。

　　陳志表示，“房地産市場作為民生、社會、乃至經濟的交匯點，其政治用意還是社會穩定和民生訴求，但我們仍不能忽視市場的作用。在市場規律的作用下，北京的房價在一定程度上仍然出現了上漲。對於一些家庭來説，由於被限購同時自身收入的上漲水準並沒有跟上房價的上漲速度而被市場所拋離，雖然這種問題的出現不完全是房價快速上漲單因素所帶來的，但也是我們應當正視的問題。”

　　2014年 住建委強調限購令不會鬆綁，更不會取消

　　2014年10月，北京限購令被傳決策層正在商討限購令“鬆綁”事宜，再次將限購令拉回人們的視線。事後北京市住建委迅速辟謠稱：北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地産限購政策現階段仍將繼續執行。

　　那麼北京限購令是否會被取消呢？陳志告訴《廣廈時代》：“這個答案顯然是不會的。首先，限購令的取消是對已經進入鎖定人群的一種不公平；其次，限購令已經成為了北京市人口管控的一個重要手段，限購政策逐漸轉換為城市功能或城市人口的具體舉措，而不僅作為抑制房價的工具，它承載更多的是一種社會功能。”

　　明年 北京施行限購政策第五年，需求補充逐漸平穩

　　明年是北京實施限購政策第五年，伴隨著部分置業者繳滿五年社保，北京樓市是否會受到影響？

　　陳志這樣解釋，“隨著部分置業者繳滿五年社保，將會釋放一定量的需求入市，並且在之後的每年都會有一定的市場需求補充，在限購的條件下，我們的市場補充也會逐漸平穩。這種需求釋放，對於北京的樓市會有一定推動，但我們仍要意識到一部分人由於收入增長相對緩慢，雖然具有購房資格但仍不能成為‘有效需求’。高房價對於部分具備購房資格的置業者造成了擠出，但好在我們還有另外一項政府的救濟制度——自住型商品房。從民生的角度來看，這種自住房填補了由於房價增長過快而帶來的收入和房價距離拉大的矛盾，使得部分置業者得以實現自己的住房夢。”

　　如今，當我們再談及北京限購政策時，它不再僅僅是作為抑制房價過熱的一種工具。在北京限購令的背後，我們看到的是另一種“以業定産”的社會調控手段，這也使得我們對限購類政策的認識更進一步。

　　由限購引發的熱點話題——假離婚

　　目前，在北京所需要的買房資格，不僅包括社保和納稅證明還包括對家庭情況和房産情況的雙重核查。比如，核查房産持有情況，有住建委的房産登記系統。而核查個人婚姻與否，則需要提供戶口本本人頁等材料。在這個問題上沒有人敢買個假離婚證，因為戶口本本人頁婚姻狀況變更，需要戶籍所在地派出所填寫，而誰敢在派出所的許可權上動歪腦筋呢。

　　未來的社會學者在研究近幾年的離婚率時，恐怕很難從感情因素入手，因為太多的離婚只和買房資格有關。

　　王中(化名)是知名的樓評人，上個月他和太太辦理了離婚手續。王中告訴《廣廈時代》，兒子已經兩歲，明年就上幼兒園了，現在上幼兒園、上學都是劃片分派，在片區買房是唯一的辦法。作為知名的樓評人，已經買過兩套房子一點不過分，但是根據北京現行的限購政策，家庭擁有兩套房，就沒有指標買房了。王中夫婦一度想賣掉一套房，可他們住的這套房子和另一套房，不但房價一直在漲，連每月的租金收入都一直沒有間斷上漲，賣哪套都捨不得。夫妻倆反覆商量，要想再買一套學區房，只有一個出路，假離婚繞開限購。當然，所有的假離婚都是真離婚。王中夫婦如果離婚，房子都歸女方，男方便是無房戶了，便可以按照首套房政策買房。

　　在北京所需要的買房資格，不僅包括社保和納稅證明還包括對家庭情況和房産情況的雙重核查。比如，核查房産持有情況，有住建委的房産登記系統。而核查個人婚姻與否，則需要提供戶口本本人頁等材料。在這個問題上沒有人敢買個假離婚證，因為戶口本本人頁婚姻狀況變更，需要戶籍所在地派出所填寫，而誰敢在派出所的許可權上動歪腦筋呢。

　　商量來商量去，兩人最終決定真離婚。之所以能下這麼大決心，不僅僅是因為對感情的信心，更是現實的壓力。但是離婚，這真是一次考驗。如今這個社會，假離婚發展成真離婚的太多了。為了不讓雙方的父母擔心，王中夫婦決定離婚這件事不讓父母知道。

　　找了一個兩個人都有空的日子，王中夫婦去了朝陽區民政局，位於珠江帝景樓下底商。這個地方，見證了多少悲歡離合，現在卻要見證種種超越婚姻所不該承受的分量。

　　王中告訴筆者，他們的離婚手續十幾分鐘就辦完了。在取號機上取了一張離婚的號後，他倆悄悄在一旁觀察這些辦理離婚的人。有哭哭啼啼四目相對的，更多的是兩人邊説笑邊等號的，“這些人也一定是為買房來辦離婚的。”老婆的結論王中甚是認同，他説，輪到我們辦證的時候，辦事員一看我們這表情，什麼都沒問，只讓我們走了一遍程式：把雙方自願離婚的標準程式念了一遍，交完各種材料和證件，開始抄離婚協議，交上去的結婚證一會兒就發了下來，蓋了類似作廢的章，一同發下來的還有兩本離婚證書。“有了這個我們就能順利為兒子買學區房了。”王中有點大功告成的興奮。

　　為抑制假離婚，限購政策曾縫補了一個“細則”。2013年3月30日，北京市發佈京版“國五條”細則。其中規定，從31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　此外，嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，將不給辦理産權登記，並且5年內不得在本市購買住房。

　　此前，北京執行的限購政策主要是，本地戶籍家庭限購兩套，家庭的定義為，夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭計算，也可購買2套住宅。

　　這次細則為什麼規定本市戶籍單身個人限購一套住房？北京市住建委負責人的解釋是，北京市此次從嚴限購政策，主要是為了進一步實現住房資源的優化配置，在現有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結合本市人口、資源、環境現狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當前對單身人士購買第二套住房進行適當限制，有利於使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機性需求。

　　對於外地戶籍在京的單身人士，與外地戶籍在京家庭一樣，根據此前政策，連續5年在京繳納社保或納稅的，僅僅可以在京購買一套房。外地戶籍單身人士是否具有購房資格，與細則發佈前一樣。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，這一政策一方面明顯抑制了通過假離婚的手段逃避限購的做法，另一方面也使得限購本身更加細化。也就是説，擁有配偶和子女的家庭應該比單身人士可以多持有一套房産，這樣的考慮比較人性化，也比較符合現實狀況。

　　限購令成全了不限購房

　　目前北京限購政策是針對70年産權住宅的，商用房不在限購政策之內。對於沒有購買住宅資格的人，可以購買40年或50年産權的商住住宅。這類樓盤産權性質為寫字樓或商業，但開發商在蓋的時候，已經將內部結構按照住宅標準建設，目前不在限購範圍之內，而且價格也有些優勢。正是基於此，近幾年，商住房項目熱度一直不減。“不限購”是這類樓盤開發商給出的最大賣點。

　　商住房缺點其實不少

　　北京的不限購房即是所謂的“商住兩用”房，多是大家從字面上易於理解接受的稱呼，從開發商的角度定義，即房屋用途既可以用來註冊辦公和商業、亦可用於居住，同時具備這兩種功能、宜商宜住的房屋類型。很多人在看到了商住兩用房的優點，然而商住兩用房的缺點其實也不少呢。

　　缺點一：首付高，貸款繁

　　中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會于2007年9月發佈的《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地産信貸管理的通知》中，要求對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低於45%，貸款期限和利率水準也按照商業性用房貸款管理規定執行。 “貸款的首付成數提高，而商業用房的貸款要求是：期限不得超過10年，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的利息，對於初次置業的年輕人來説，首付的提高和利息的負擔也會成為一個很嚴重的影響因素。”一位金融人士提到。 同時他表示，商住兩用房和商業立項相同，住房公積金也是僅可提取、不可用於支付此類項目的貸款，這對一些買主也會造成不便。

　　缺點二：物業費、水電費高，生活成本增加

　　商住兩用房房源的物業管理費較之於住宅類商品房會高出不少，同時出於商用安全的角度考慮，不少兩用房項目的全部、或是部分禁用燃氣；再者，水電費標準也較其他住宅類小區貴，如果算下來自住的話生活成本勢必會大大增加。

　　缺點三：土地使用權期限較短

　　商住兩用房並非如住宅類房源那樣土地使用權期限70年，而僅為50年。 同樣買來自住，可使用權卻比別人差了20年。但有專家就表示，由於實施土地出讓制度時間不長，目前尚沒有土地使用權期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”可以明確的是，土地出讓是有償的，土地使用權到期後如要繼續使用則需提出申請並繳納土地出讓金。儘管如此，這也並不應當成為買房擔心的理由，因為，“到時候國家的相關出臺政策肯定會更加完備，更有助於保障購房者的權益。”有專家認為。

　　北京限購 環京樓市沾光 投資客多被套牢

　　北京的嚴苛的限購令同樣讓周邊不限購的津冀樓盤火了一把。

　　去年上半年，“京津冀一體化”的出臺曾讓環京樓市再次風光，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊曆歷在目。但好景不長，很多投資客在買房後才發現，自己投資的非但不是想像中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。

　　雖然從外表數據看，很多投資客買到手的房子，並沒有出現房價下跌的虧損，但高額的交易稅費讓他們的房子在與供應量龐大的新房比較中，價格上沒有半點優勢。另外，被透支的環京區域和自住房，對買房人的分流以及缺少大型的聯網仲介公司，都讓二手房流通環節十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣不出去已成常態，“有價無市”也讓環京樓市成了投資客的噩夢。一位廊坊當地的仲介員工介紹，如果沒有大幅優惠，戶型沒有朝南的房間，那麼房子變現就更加不可能。於是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了。