去庫存樓市政策迎來窗口期

　　“要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。”近日，中央高層對於房地産的提法引發各界熱議。業內人士指出，房地産市場政策再次釋放調整信號，意味著去庫存仍將是未來房地産市場的重點，未來政府層面有望繼續出臺具體措施，而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市，去庫存措施也會相繼出臺。

　　嚴峻的庫存壓力

　　樓市庫存到底有多嚴重?國家統計局發佈數據顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

　　68632萬平方米的待售面積到底有多大?按照我國每人平均住房面積30平米計算，“空置”的住房可供2.2億人口居住。

　　中國房地産住宅研究會副會長顧雲昌表示，待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工但已經開始銷售的“期房”，則數據遠超過6億多平方米。

　　去年9月30日房貸新政以來，寬鬆的房地産、金融等政策延續，使得樓市需求逐步釋放，10月份之前的6個月，單月的市場成交同比增幅呈現逐步擴大的態勢。不過，今年回暖的市場成交並沒有對樓市庫存帶來明顯改善，來自亞豪統計顯示，2015年9月末，全國商品房待售面積66510萬平方米，比2014年同期減少了10622萬平方米，但相比2014年同期卻增加了21874萬平方米。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析稱，兩年之內，最高決策層有關住房問題的表態從“千方百計增加住房供應”轉為“化解房地産庫存”。不僅於此，還多了“促進房地産業持續發展”的表述。庫存再度走高，開發投資增速失速下滑等並不樂觀的房地産數據，是導致中央對於房地産行業的調控方向由增供給扭轉為去庫存的重要原因。

　　拉低房地産開發投資

　　房地産庫存的持續高位直接影響到了房地産投資數據，根據國家統計局數據，1-10月，全國房地産開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。郭毅認為，如果再不採取措施，房地産開發投資很可能將出現負增長。房地産開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經濟增長蒙上了一層陰影。

　　易居研究院跟蹤的35城住宅庫存報告顯示，去年下半年以來，三、四線城市的庫存略有下滑，但仍處於歷史高位，在庫存壓力降到合理程度之前，這些地區的開發商沒有動力購地與擴大再生産，於是就導致房地産開發投資增速不斷創近十幾年新低。這種負面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個相關行業，從而拖累經濟增長。

　　郭毅表示，今年上半年，全國房地産開發投資佔到國民生産總值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年來首度破“7”，不得不承認，房地産開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經濟增長蒙上了一層陰影。

　　2013年，在嚴厲的限購政策打壓下，全國商品房銷售額增速還曾一度高達77.6%，之後一路下滑，到2014年及2015年的一季度甚至降至負增長。在國家及地方政府一系列的寬鬆政策下，全國商品房銷售額快速回升。在穩經濟的前提下，通過提振樓市信心來拉動房産投資和消費，成為最直接有效的手段。

　　地方政府已經開始行動

　　對於後續的政策，11月11日國務院常務會議提出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

　　郭毅判斷，中央既然指明瞭房地産調控的新方向，那麼接下來的新一輪寬鬆政策即將噴涌而出，降首付、減稅費、提高公積金貸款上限等常規手段都將得到充分運用，央行貨幣信貸政策也將繼續寬鬆，為市場注入充沛的流動性。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關係到啟動需求，又關係到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

　　事實上，為了加速去庫存，地方政府已經在行動，近日，重慶發佈《重慶市人民政府辦公廳關於進一步促進房地産市場平穩發展的通知》，以適當緩解房地産投資逐漸下滑的局面，並加快去庫存。《通知》鼓勵金融機構合理配置信貸資源，提高房地産開發貸款和個人購房按揭貸款額。對資金困難的房地産在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為25%。住房公積金貸款最低首付款比例統一調整為20%。

　　值得一提的是，就在5天前，廣東中山頒布新的積分入戶政策，在全市範圍內購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分，這也被外界解讀為變相救市。

　　據中信建投研究發展部最新報告顯示，自2014年至今，地方發佈救市政策超過27個，僅今年9月，就有至少6個地方發佈救市新政。

　　完善長效機制

　　中國指數研究院認為，房地産政策方面，將有更多政策刺激住房消費，鼓勵開發投資，促進樓市穩定，同時中央也將進一步推進長效機制完善。

　　民生證券報告顯示，從長期政策看，戶籍制度改革有望進一步推動農民進城的購房熱情，對庫存較大的三、四線城市去化起到積極作用。短期看，我們覺得有三個方面的政策放鬆值得關注:商貸首套首付比例還有下調空間;公積金使用率提升;減免稅費及購房補貼等行政措施。

　　張大偉表示，購房落戶一直是大多數城市落戶的主要來源。數據顯示，2014年我國的城鎮化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

　　此外，據報道，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通過購買商品房或對被保障人群提供貨幣的形式解決保障性住房供應問題。目前根據中央釋放的信號，2016年棚戶區的改造工作也已經確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支援與信貸資産證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

　　分化的樓市

　　為了加速樓市去庫存，在公積金貸款、購房補貼、契稅減免等常規手段，及戶籍改革等長效機制多重發力的同時，業內人士同時提醒，目前樓市分化趨勢，將使得不同城市的樓市去庫存面臨不同的市場環境。

　　上海易居房地産研究院11月6日發佈的《全國10大都市區人口與房價報告》顯示，目前國內城市繞城高速路以內人口(常住城鎮和非農戶籍人口)超過500萬的都市區有10個。報告顯示，全國十大都市區人口排名依次是上海、北京、深圳、廣州、重慶、武漢、天津、成都、南京和杭州。從2007-2015年三季度十大都市區商品住宅價格漲幅看。八年左右的時間，上海都市區漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計漲幅超過兩倍;年均漲幅超過10%的都市區依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的六大都市區，各都市區商品住宅價格不到八年的時間合計漲幅都超過一倍。

　　報告顯示，全國十大都市區房價與人口兩者絕對量及其增幅，存在比較明顯的正向關係。也就是説，人口多的都市區，房價相對較高，反之亦然;人口導入迅速的都市區，房價漲幅相對較快，反之亦然。有些城市存在差異，主要是土地供應情況不同，比如成都的人口增幅並不低，但由於土地供應量大，導致總體住宅供大於求，房價漲幅較小。

　　郭毅預計，未來，一線、二線城市的房地産市場將保持住珍貴的銷量回暖勢頭，部分經濟發達的三線城市樓市成交量也有望步入上行，而庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、産業空心化的背景下，仍需經歷一個較長的庫存去化週期，樓市供過於求的矛盾才能逐步得到緩解，因此，政策需要有針對性，這樣才能根據不同城市房地産發展情況，有的放矢。