新華網北京10月7日電（“新華視點”記者鄭鈞天、楊毅沉、羅政）“十一”黃金周前，央行和銀監會發佈通知，非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25％。住建部、財政部和央行聯合發佈通知，提出全面推行公積金異地貸款業務，並將於10月8日起執行。此時，恰逢2014年“930”樓市政策出臺一週年，以及今年“330”樓市政策出臺半年。

　　在樓市政策持續接力的情況下，房地産市場回暖明顯，分化加劇。“新華視點”記者十一期間在多個城市房地産市場採訪發現，三四線城市樓市仍然“慘澹經營”；一線樓市成交量趨緩，價格上漲明顯，部分房企開始捂盤惜售，有樓盤“待價而沽”。

　　一線樓市房企底氣十足“捂盤惜售” 三四線樓市“慘澹經營”

　　“由於房源緊張，國慶期間幾乎是五六個客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷售人員告訴記者。

　　在北京，開發商對提升樓盤“熱度”底氣十足，部分開發商“捂盤惜售”。在今年頻出區域地王的北京朝陽區孫河地塊和東壩地塊，“首開瑯樾”“利錦府”等熱門項目均以一座樓為單位分期開盤。在朝陽區臨近望京的一個現房項目，新開盤的一棟樓只賣兩個單元。據了解，該項目加推的房源較年初開盤均價漲幅超過10％。

　　在素有長三角樓市風向標之稱的上海“十一”房展會上，人氣異常火爆。開幕不到兩個小時，觀展人數就已破千。由於成交持續火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發商的關鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。

　　浙江一家大型房企表示，“9月份以來我們的房源十分緊俏，大家對新推項目的售價很有信心，所以不會讓利。”金地集團的銷售人員説，“最近房價波動較大，樓盤雖説馬上就推，但具體價格還是要開盤前才能定。”

　　二手房市場上，房價預期反轉跡象更為明顯。與去年市場遇冷、龍頭房産仲介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來仲介實體門店數量驟增。記者發現，在北京、上海住宅較為密集區域，每條街幾乎都會增加2－3家門店。鏈家地産在上海僅半年時間，門店就從200余家迅速擴張至800余家。

　　與房企在一線城市的底氣十足相比，三四線城市的房地産市場卻不容樂觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發現，蕪湖市的多數樓盤均啟動了大力度促銷，如中建地産旗下的“中建500米”項目推出“5000我元抵2萬元”活動。儘管如此，多數售樓中心“慘澹經營”。位於蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤售樓中心均門可羅雀。蕪湖市中心區域的房産仲介更是所剩無幾，有的店面甚至僅剩招牌、等待轉讓。

　　一線城市熱度不減 量跌價升

　　雖然十一期間一線城市房地産市場熱度不減，但與此前預期相比，表現出量跌價升的趨勢。

　　某研究機構的統計顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環比增長均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環比下降兩成左右。根據北京市住建委公佈的數據，“十一”前六天，北京新建商品住宅網簽套數僅為353套，較去年同期下降了四分之一。

　　與此同時，一線樓市價格卻繼續走高。中國指數研究院10月1日發佈《2015年9月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5％、11.27％和5.63％。

　　在量跌價升的背後，一線樓市呈現出剛需盤銷售單價的上升和新盤高端化、豪宅化的趨勢。

　　專家認為，一方面，新盤特別是中低價位剛需盤供應減少，進一步刺激了一線樓市的漲價預期。據網易房産數據中心的統計，今年年中以來，北京門頭溝、大興和石景山等原先剛需盤集中的區域，新建住宅的平均單價都已經突破3萬元。

　　記者在北京、上海多個項目看到，目前即使新盤入市，高價盤的佔比也越來越大。截至9月中旬，北京單價超過10萬元的豪宅簽約套數創下歷史新高。

　　另一方面，住宅類土地供應稀缺，房企在一線城市不惜高價拿地，土地價格飆升，帶動新建住宅價格繼續抬頭，並通過價格傳導效應向週邊擴散。今年以來，一線城市頻出區域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價溢價超過50％的土地出讓。

　　業內人士認為，為追求更高利潤，勢必會出現一些高端項目，同時拉動周邊價格的上漲，但是這種狀態能否延續下去有待市場檢驗。

　　不少城市去庫存壓力有待釋放

　　中國房地産行業協會原副會長朱中一認為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵後，住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。

　　雖然同享優惠政策，但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數三四線城市的房價水準仍不及一年之前。上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授認為，在新政策下發後壓力釋放有限。

　　專家認為，在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下，城市間房地産市場發展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

　　－－貸款資源高度集中于重點城市。從各地貸款數據上看，“930”和“330”政策並非全國普惠。一位銀行監管部門官員介紹，“目前房地産信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款餘額約佔全國整體水準的30％左右。”

　　－－購房人口持續導入重點城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前大量三線城市人口處於流出狀態，一二線城市人口持續流入。“一線城市擁有發達的産業，可以吸引大量外來人口，從而形成持續強勁的住房需求；二線城市的房地産市場發展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體房地産市場普遍較為暗淡，排名靠後的城市多為人口流出現象顯著、每人平均可支配收入較低的城市。”

　　－－開發性資金向一二線城市集聚。中原地産首席分析師張大偉認為，為規避三四線城市庫存過剩的風險，眾多房企聚集一二線城市拿地，房地産投資資金快速轉向一二線城市市場。

　　專家認為，不同的政策導向顯示出未來房地産市場調控的差異化將成常態。9月30日，央行再度發文調整非限購城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購城市的去庫存壓力。

　　中國人民大學研究稱，從長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地産調控政策正改變當前簡單寬鬆的導向，針對不同區域採取不同的治理：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。