11月10日召開的中央財經領導小組第十一次會議，明確提出要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。“去庫存”近一年來也是廣州樓市的最主要任務，據合富輝煌監測數據：今年年初廣州十區二市總的庫存量為1362萬平方米，截止11月初存量則為1425萬平方米，消化週期卻從年初的37.6個月，下降至當前21.3個月。今年1-10月廣州十區成交量共計633萬平方米，同比上升42%，得益於良好的市場成交，去化壓力已有較明顯減少。

　　根據合富輝煌（中國）市場研究中心最新發佈的《2015年廣州住宅市場庫存報告》，從各分區分區消化存量來看，中心區與週邊似乎差別不明顯，但深究其中卻看到不一樣的狀況，以中心城區（除荔灣）和番禺區最為突出。1-10月他們的新增供應明顯低於成交量，尤其是番禺區，由於2015年番禺區以往的供求大戶“華南板塊”供應驟減，而中心區貨量不足的局面更是由來已久，因此他們的存量一直在不斷消耗。與之相反的則是週邊區域，新增供應充足，供應量的增長超過了成交的增長，去庫存依然是他們的主要目標。尤其是花都區，274.4萬平方米的庫存量，24.3個月的消化週期均是全市最高，其銷售壓力可見一斑。

　　從戶型結構上來看，中心區不同戶型消化，呈現出差異很大的情況，尤其是80-120平方米這種滿足首置和首改的兩、三房戶型，消化週期分別只有11.7和8.5個月，其他120-180平方米戶型消化週期也遠遠低於全市平均水準。中心區適合普通自住需求的産品本身供應少，再加上強勁的需求下，産品被快速消化。中心區的去化壓力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上，究其原因此類項目區位、景觀得天獨厚，銷售並不可以追求高去化，銷售相對不快。

　　記者就此話題在廣州實地調查發現，多個樓市一二手成交熱點區域，都得益於其區域固有優勢，加之區內樓盤産品的獨特吸引力，而房企的品牌號召力，也對迅速賣樓，消化庫存幫助不小。

　　金沙洲：

　　享有不限購優勢，人氣高過番禺

　　金沙洲，是推進廣佛同城化的重要板塊，近年來區域發生翻天覆地的變化。作為廣佛同城化首個受益的板塊，金沙洲憑藉其豐富的江景資源、良好的自然生態環境和不斷完善的交通、教育、生活配套，致使大量的購房者紛紛將眼光投向於此。金沙洲配套廣州中醫藥大學金沙洲醫院、市政潯峰山公園等社區基建，港匯城、新城市廣場等大型商業中心加盟，吸引蘇寧電器、華潤萬家超市、卜蜂蓮花、廣百百貨、摩登百貨、永旺集團、紅星美凱龍等大批商業巨頭爭相進駐，金沙洲的商業配套展現出全新格局，區域居民生活將更為便利。同時地鐵6號線開通，立體交通網路遍佈市區核心區域。金沙洲區域綜合配套更加完善，居住環境也更舒適。

　　據統計，金沙洲目前入住人口已超過30萬，未來規劃人口將達到50萬-70萬人，中海金沙馨園、禦金沙、金禦苑、中海金沙灣、城西花園、恒大綠洲、萬科四季花城、萬科金域藍灣等18個大型知名社區環繞，作為廣佛新興的城市居住中心，帶來大量的城市常駐人口。

　　近年來金沙湖走價格也上漲得飛快，短短的幾年時間就從萬元以下漲到了兩萬出頭。金沙洲區域還有個特點，那就是城市邊界並不是太明顯。有些樓盤，就剛好處在交界線上，從行政區域劃分已經不屬於廣州，而是屬於佛山盤。在限購的時候，廣州買家要購買金沙洲的一些樓盤非常難，而在佛山放鬆限購政策後，金沙洲樓市熱度明顯提升。

　　從2014年8月開始，佛山限購就已經開始放鬆，廣州人可在佛山買一套房。合富輝煌首席分析師黎文江表示，去年佛山一手住宅成交量約1000萬平方米，比廣州的800萬平方米多出200萬平方米。這主要是受2013年底“穗六條”出臺影響，不少廣州購房者跑到佛山去買房。而2013年時， 廣州一手房成交量是1000萬平方米。也就是説，有約兩成客戶分流到佛山樓市。而在今年佛山宣佈全面取消限購後的一個月，廣州人買佛山樓又現高潮。數據顯示，5月份佛山一手樓成交大幅上漲近五成。在金沙洲，區內廣州盤的二手成交明顯回落，不少廣州買家轉向不限購且價格更低的佛山盤。例如屬於廣州區域的禦金沙、保利西海岸等樓盤均價約為1.9萬-2萬元/平方米，而近在咫尺的佛山樓盤恒大禦景灣、中海金沙灣、時代糖果等樓盤二手均價為1.2萬-1.3萬元/平方米。

　　相比廣州市區樓盤來説，金沙洲樓價仍算比較有性價比，對應于不少買家，尤其是苦於無法在廣州購房的外地戶籍買家來説，算是剛需置業的好選擇。與增城、從化相比，金沙洲的樓價相對較高，但其與市區的距離則非常近。甚至與廣州人比較喜愛的番禺華南板塊、市橋板塊來對比，金沙洲近年成交明顯更活躍，價格增長更加明顯。對比華南板塊一些指標社區的二手房價，金沙洲的二手房價已經實現了超越。顯然，在消化庫存上，金沙洲區域比番禺各個熱點板塊的週期更短，産品也更具競爭力。

　　殺手锏：廣佛同城區域，受惠佛山不限購優勢，外地戶籍剛需買家涌入，區域一二手成交暢旺。

　　奧體板塊：

　　豪宅當道，別墅新盤開售日光

　　久未有新品推出的天河奧體中心板塊，日前迎來了全新項目的開售。上週六，位於該區內的全新樓盤龍湖首開·天宸原著推出首批200平方米-400平方米城市別墅，均價約1300萬/套，開盤2小時基本售罄。開發商表示，其首期50套聯排別墅産品，涵蓋疊拼、聯排兩種。其中，疊拼約200平方米，聯排約300平方米-400平方米，受到現場超200組客戶的搶購。據了解，部分客戶更是以團購陣勢購買，這種“家族式購買”置業的全家人一下子拿下了一幢四聯排別墅。開盤結束後，仍有大量慕名而來的客戶趕到售樓部諮詢下一批産品何時推出。

　　天宸原著項目所在的原華美牛奶廠地塊，位於天河區東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心、世界大觀、廣州科學城，屬於廣州三舊改造項目。2014年11月，龍湖斥資37.8億，以1.25萬元/平方米、1.68萬元/平方米取得兩宗牛奶廠地塊，正式進入廣州。天宸原著將在寸金寸土的天河規劃建成39棟住宅區，提供70萬平方米商品住宅貨量。産品包括有8棟26-27層的高層住宅洋房、31棟2-4層的2-3層別墅，天河罕有的低密度別墅群。

　　從示範區開放，到首批別墅售罄，龍湖僅用了45天，示範區開放一週逾4000人到訪，首期開售兩小時售罄，千萬元級的高端物業産品如此受歡迎，對當前大戶型庫存多，消化週期長的廣州市場來説，顯然是個奇跡。

　　分析天宸原著開售給力的原因，業界普遍歸結為該項目的區域吸引力和品牌號召力是重要因素。自限墅令頒布以來，城市中心區域土地資源日漸稀缺，廣州別墅市場告別了曾經的風起雲湧，逐漸歸於平靜。而在寸土寸金的天河區，更是一墅難求。作為天河奧體板塊第一個全新盤，無論是産品、環境抑或價格，天宸原著已經成為區域的風向標，切中了長年處於供不應求狀態的常住型別墅市場空白，也帶動了天河奧體板塊的價值再次提升。

　　而項目開發商龍湖地産，一直被譽為業內的“中國別墅專家”，從第一棟別墅重慶香樟林開始，龍湖地産22年間已在國內24個城市佈局，開發了109個項目，其産品品質贏得市場和業界的認可。例如其産品，最多贈送面積達到135平方米。而聯排端戶面寬達9.1米，中戶面寬達8.2米，匹配別墅的開闊空間。6.9米的客廳挑高、4.5米層高，也突破以往一般別墅産品設計的標準，讓不少高端改善型買家十分青睞。

　　在不少業界人士看來，産品有沒有市場競爭力，關鍵還是看打動買家的關鍵一點。而天宸原著顯然做到了。

　　殺手锏：天河區新興供貨熱點，稀缺産品加上品牌號召力強，成功突圍市場。

　　增城新塘：

　　剛需置業大熱點 消化庫存週期最短

　　近年來，增城房地産市場吸納率遠高於廣州平均水準，是廣州成交最好的區域。截止11月，增城的去庫存週期為11個月，遠低於全國平均水準。

　　根據增城市國土房管局的數據，2012年至2014年，增城市新建商品房供應面積771.15萬平方米，成交面積777.16萬平方米，分別佔廣州市的18.62%、20.96%，均位居第一。其中，住宅成交面積679.26萬平方米，佔廣州市的22.89%，穩居第一。由於不限購，增城房地産市場的外地購房者居多。僅有30%的購房者為增城本地戶籍，廣州市戶籍（不含增城）的購房者佔了29%，剩餘41%的購房者不是廣州人。可見，外地戶籍在增城購房的佔比約7成以上，周邊地區的改善型買家佔較大比例。

　　2002年之後，隨著碧桂園鳳凰城、錦繡香江翡翠綠洲等大型房地産項目在增城開發，房地産名企逐鹿增城，吸引萬達、碧桂園、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂、和記黃埔、東匯置業等眾多開發企業紛紛進駐開發，名盤雲集，奠定增城在廣州東部板塊的核心地位。據統計，全國排名前20的房地産開發企業，有接近80%的房地産企業有項目在增城。

　　在業界人士看來，增城撤市設區後，在與廣州一體化的過程中，增城的價格和品質優勢將更加明顯，其房價僅為新黃埔的一半不到；其次，增城地鐵和高速公路的建設得到廣州市委市政府大力支援；同時，改區的過程中，增城的公共服務水準將逐漸拉平與其他區的差距；最後，增城不斷加大對生態環境的保護和整治，加大社會綜合整治，營造宜居、宜業、宜旅、宜養老的人居環境。

　　合富輝煌分析人士指，從客戶特徵分析看出，增城樓市從客戶構成來看可以分為兩個片區，新塘與廣州東部聯繫緊密，多條快速路連接，規劃2條地鐵線，成為廣州東部分剛需置業客戶的首選。新塘東部以及荔城區域，交通距離大，受廣州東部承接較少，多以本地客戶購買為主。新增板塊則集中在中新、朱村地區地鐵沿線，約佔增城房地産市場的5%-7%，是目前增長潛力最大的板塊。

　　殺手锏：改區後仍享受不限購優勢，性價比高，受剛需買家熱捧。

　　花都區：

　　賣樓壓力最大，去庫週期全市最高

　　根據合富輝煌的監測數據，花都區在今年9月住宅整體成交量進一步走弱，為今年4月以來新低。2015年9月花都住宅成交10萬平方米，環比下降6%。構成成交主力的樓盤本月成交量持續走弱，如：嘉都匯，保利悅廷、祈福天龍苑和祈福萬景峰等。依靠頤和盛世花園、獅城國際、頤和山莊等花都週邊網月成交較小的樓盤集中網簽，整體成交勉強維持10萬平方 米以上水準。

　　花都9月樓市整體成交均價下降5%左右，主要依靠花都週邊區域低價盤的網簽拉低整體成交均價，而今年以來成交主力盤均價持平，在無明顯規劃利好帶動的情況下，難以促進黃金月成交。此外，萬達旅遊城滑雪場9月動工對區域住宅市場暫無明顯拉動作用。

　　至10月底，花都樓市已有274.4萬平方米的庫存量，24.3個月的消化週期均是全市最高。合富輝煌預計2015第四季度或明年初，花都會再有大量新貨推出市場。但在無明顯利好帶動下，市場整體成交難有放大，屆時區域內各樓盤間的競爭將明顯增大，建議有週轉需求的房企應儘早採取降價措施積極去庫存。

　　業內人士指出，近幾年，因為蘿崗、新塘等置業大熱點的搶客效應，廣州市區買家前往花都置業的明顯減少。相比蘿崗、新塘，花都的吸引力也明顯不足。花都的兩大樓市置業熱點，中心區新華鎮區府板塊和空港經濟區，前者因為交通和生活配套的優勢，後者因為在地理位置上和廣州相鄰，區域房價基本達到萬元以上。但相比新黃埔、增城、番禺等區域，花都樓盤無論從交通便利度，産品品質，品牌號召力上，都明顯弱一截。

　　在去庫存壓力之下，不少樓盤開始積極展開促銷。例如位於花都的芙蓉春曉目前有5800元/平方米的一口價單位，而該盤原來售價為7000-8000元/平方米。而位於花都和清遠交接的地標大盤中國美林湖，近期更發起購房認籌就送金條的活動，期待能借此行銷吸引更多買家出手。

　　殺手锏：貨量太大，開發商只能靠降價促銷。

　　●業界觀點

　　去庫存之戰，結果很分化

　　在業界人士看來，廣州正逐步落實上半年國家已出臺的政策，限購政策短期內不會退出。下半年在繼續擴大經濟內需以及實行穩中偏寬的貨幣政策等利好因素下，廣州市場呈現回暖後趨穩的態勢，供應和成交均會多於上半年，價格穩中有升，但不同片區、不同類型的産品仍會有不同的表現。

　　省房協觀點認為，當前宏觀政策及信貸環境持續利好房地産市場，全年商品房銷售量有望再創新高。其中，得益於國家和各地關於穩定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經濟發展方式轉變及産業結構調整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

　　合富輝煌研究人士則表示，央行宣佈啟動年內第五次降準降息，讓購房者真正受益，貸款購房的壓力持續降低。而廣州正式實施住房公積金貼息貸款，並把個人最高貸款額度由現行的50萬元調整至60萬元。雙降+公積金的多重利好，相信會給購房者更多的信心，助長樓市的成交。

　　策劃/采寫 南方日報記者 李廣軍