租價“鬆綁”，但車位轉讓仍有諸多限制

　　8月15日，廣州市住宅小區、商業樓宇的停車費開始實行市場化調節，車位緊張的路段和小區停車費飆升，但大部分小區停車費漲幅溫和或維持不變，記者走訪了5個小區，停車費早在今年初已小漲幾百元，並未因本次取消限價而大幅飆升。不過，市場化調節就把以前住宅小區月租停車位500元的指導價這件“皇帝的新衣”一把掀開，市區大部分小區月租早已暗中實行1000~2000元的價格。

　　停車費從政府指導限價到如今的市場調價定價，對車位投資來説有促進作用，不過由於住宅小區的車位對買家進行嚴格限定，車位買賣轉手，新業主在過戶時必須出示該小區的房産證，且如果有業主要多買一個或兩個車位，必須要在小區公示一週，無其他業主提出購買要求才可到房管局辦理遞件過戶。地産人士表示，目前市區車位比房屋的單價貴，以錦城花園為例，車位房産證面積為12平方米，價格已近70萬元，單價近6萬元/m2，而住宅才5萬元/m2齣頭，從投資回報看，車位租金單價雖然接近200元/m2，投資回報比住宅稍高，大約在3.5%左右。有關人士認為，由於車位相比房屋來説並非剛性需求，政府限價對車位的投資價值有促進，但影響不大。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　市區盤車位漲價是年初的事 與政策無關

　　合富置業錦城二分行主管夏銀玲表示，現時錦城花園車位租金約1800~2000元/月，與年初相比沒有太大的變化。售價方面，現時錦城花園車位放售的價格是65萬~70萬元左右，與年初相比價格同樣變化不大，不過，與去年相比則有約5萬元的降幅。去年錦城花園的車位售價在70萬~80萬元左右。買家以樓盤本身業主自用為主，稅費是影響買家出手的主要原因。有關人士認為，隨著車位停車收費進行市場化調節，不排除車位業主重新漲價出售車位。

　　合富置業光大榕岸分行主管熊緯表示，今年年初光大花園的車位租金1000元/月都有交易，現時車位租金升至1200~1300元/月。光大花園車位的售價現時在50萬元左右上下浮動，放盤數量不多，買家以樓盤業主自用居多，如光大榕景四季和榕岸組團，車位需求供不應求，用家需求剛性，即使買不起也會租。

　　合富置業中海康城分行主管寧麗娜表示，目前中海康城車位的租金大概是800元/月，與年初相比差不多，年初的時候車位租金是750~800元/月。現時中海康城一期車位放售價格是29萬~32萬元，三期車位售價是28萬~32萬元，與年初相比車位售價升幅約2萬~3萬元左右。但無論是一期還是三期，車位放售的數量很少，買家多是樓盤本身業主自用。真正需要車位的用家，不會因為租金或是售價的升幅而影響租或買的計劃，當然，由於車位的價格相對較高的原因，也會有一部分買家選擇暫時不出手。

　　滿堂紅保利花園店長龍麗銘表示，該小區一年大約有三四十個車位轉手，每個價格在30萬~40萬元左右，交易量不算大，月租價格也非常平穩，維持在1100~1300元月，倒是周邊的商業設施如石溪的華潤萬家，以往15元24小時停車，現在漲到20元24小時停車。

　　中原地産匯景新城客戶經理余壯賢表示，匯景新城的車位大約在30萬元出頭，月租在600元左右，最近可放開價格，但也沒聽説匯景新城的車位月租上調。

　　房價比車位漲得快

　　回報率車位比住宅高

　　自從車位限定必須本小區人士購買且實行政府指導價，車位投資一直不被看好。不過，買得早的車位投資人也嘗到了升值的甜頭。方小姐2000年左右買了天河北芳草園的房子，車位7萬元一個，如今價格是30萬一個。她比較了一下，芳草園的房子當時是“6字頭”買的，如今價格已漲過3萬元/m2，由此可見住宅的漲幅速度比車位要快。

　　滿堂紅龍麗銘告訴記者，他們經手代理車位轉讓的手續，從一手業主的購車位發票來看，早期2005年左右車位是12萬元一個，2009年開發商又賣了一批車位，價格接近20萬元，如今市場價格在30多萬元左右，相比起從“3字頭”漲到目前2.5萬元/m2的房屋價格，車位漲幅的確不快。

　　從住房和車位目前的投資回報來看，車位的投資回報率要超過住房。保利花園均價2.5萬元/m2，78平方米的兩房月租3600~3800元，投資回報率是2.2%；車位35萬元一個，月租是1100~1300元，投資回報率是4.1%。

　　車位屬商業性質

　　增值30萬要交18萬稅

　　中原地産余壯賢告訴記者，匯景新城一些房屋是帶車位出售，其中一個放盤單位帶3個車位出售，該房源目前尚未成交。匯景新城房屋在2.7萬~3.2萬元/m2，一個車位在30萬元上下，帶車位出售的業主通常在房價上加多30萬元，車位和房屋一起出售。余壯賢表示，對業主來説，他們首要考慮是出售房屋，因為房價是大頭，車位價格只是“零頭”，因此在同等出價的情況下，他們優先出售給願意連車位一起買的客戶。有業主堅持車位和房屋一起出售，但大部分的業主如果在價錢合適的情況下也願意先賣房屋，留下車位出租或者等待時機單賣車位。

　　車位買賣盛行報低價

　　據一位地産人士透露，住宅的報低價同樣適用於車位，而且由於車位屬於商業性質，適用四級累進的土地增值稅，漲幅100%~200%，納稅額為增值部分50%；漲幅在200%以上，納稅額為增值部分的60%。廣州車位多次轉手的情況不多，大多數情況是一手業主轉給二手業主自用。一手業主買得早，價格大約在10萬元上下，如今已漲到30萬~40萬元，適用最高一級的累進稅率，也就是説增值部分30萬元要納18萬元的增值稅，如此高昂的增值稅無論是業主還是買家都不願意面對。

　　一位經紀告訴記者，他們通常是在一手業主的發票價上加多幾千元的增值額，也能夠順利通過。如果不考慮土地增值稅，車位轉讓會産生5.6%營業稅和3%的契稅，如果按照10多萬元的發票價來算，車位轉讓要交8000多元的稅。