城中村改造，有多套房産的村民會租售，由於地段好樓齡新價格平讓人頗為心動

　　近日，劉先生經朋友介紹可以便宜的價格購買琶洲的回遷房，房子新又比市價低不少讓他很心動，但擔心購買風險，讓他很糾結。目前，由於城中村改造，回遷房的數量不少，手頭有多套房産的村民也會拿出來租售，由於不少樓盤地段好，樓齡新，價格便宜讓人頗為心動，這樣的回遷房能買嗎？中原地産有關人士表示，隨著市中心區土地供應越來越少，想買市中心區的房子也越來越難，但是城中村改造卻催生了市中心一個個巨型商品房項目，也産生了大量回遷房。據估算，廣州獵德、琶洲、林和、楊箕幾大市中心城中村回遷房數量多達數萬套。而回遷房交樓後，不少村民手中有數套房産甚至數十套房産，除自住和出租外，有些也想變賣套現。但目前因為沒有房産證，尚屬小産權房，市面上交易較少。由於市面上林和、獵德、琶洲的回遷房都沒有出房産證，因此並沒有接相關業務來做，如果想買此類房子，最好等到出房産證後，看相關房産買賣有何具體政策再説比較保險。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　獵德：村民之間公證交易

　　獵德花園是獵德村的回遷房，由於位於珠江新城，距離地鐵獵德站不遠，交通便利，還可望江，租賃行情相當不錯。據中原地産盈嘉花園分行資深營業經理鄧林介紹，目前她所知道的回遷房買賣主要集中在村民之間，只是在村裏進行交易，換個名字，變更股份之類，因為沒有房産證是無法合法流轉的，雖然目前獵德回遷房租賃行情不錯，一房租金在3800~4000元，兩房可租到4000多元，三、四房租金在7000~8000元，一些望小區單位可租11000~12000元，有投資客想要購買獵德回遷房，一般採用公證書證明等方式協議出讓，但因司法實踐中並不承認小産權房買賣合同，因此風險還是挺大的。目前還尚未聽聞獵德回遷房有何上市政策。

　　琶洲：熟人之間買賣居多

　　琶洲回遷房上市幾個月就已有村民放出單位交易。據中原地産會展星城分行高級營業經理李傑明介紹，由於沒有房産證，是無法進行正常交易，但也有一些中小仲介接下此類放盤，他們也接到不少買家諮詢購買琶洲回遷房。

　　據悉，目前成交主要是熟人之間的買賣居多，因為此類交易無法辦理銀行貸款，需付全款，並自己進行協議，存在一定風險，多是相互信任的熟人之間才可能達成交易，目前的放售價格在2.5萬元/m2左右，由於樓盤樓齡新，與周邊二手單位2萬多/m2元的價格差不多，但仍有一定吸引力。目前其租價是一房2000多元/月，兩房3000多元/月。

　　林和村：回遷房3萬/m2有售

　　據中原地産林和東分行營業經理陳志堅介紹，目前林和村回遷房因沒有房産證，他們沒接到買賣交易單。而村民手中房産70%用於出租，目前單間月租金在3300~3800元，一房租金在4000~4500元，兩房可租到5000元，三房可租到8000~9000元，而回遷房買賣，市場少有交易，村裏則有單價3萬元/m2的回遷房出售。

　　據悉，這主要是回遷房分配給村民後還有多餘的房源，不過，購買此類房産需與村裏簽訂合同，並交全款。“陽光家緣”數據顯示，目前商品房峻林的簽約價在3.6萬元/m2左右。陳志堅表示，林和村的回遷房等一兩年將會有房産證，到時可自由買賣而無風險了。

　　據悉，林和村有關負責人曾明確表示，林和村安置房將於兩年後發放房産證，而林和村是全市首個提出“變性”的城中村，將補繳土地出讓金，讓回遷房所在的土地從集體土地性質轉為國有土地性質，完成這一程式後，回遷安置房將變成正規商品房，獲得正規房産證，屆時將可推向市場合法出讓。

　　專家建議

　　等上市政策明確後

　　再買回遷房比較保險

　　中原地産李傑明建議，由於買賣有風險，還是等待是否要補交地價、有房産證能自由流通等上市政策明確後，再購買比較保險。業內人士表示，回遷房土地性質仍是集體土地，國土部、廣東省住建廳多次發文禁止小産權房交易，司法實踐中也不承認小産權房買賣合同。據2009年廣州市出臺的56號文（即《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》）中對於安置房確權和交易的具體規定，全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置房)可以辦理國有房地産權證，並註明未辦理土地有償使用手續。

　　安置房交易轉讓時，房屋業主應當按照基準地價30%繳交國有土地使用權出讓金。到目前為止，廣州尚沒有將安置房的土地性質由集體轉為國有後上市的成功實踐，而林和村已經明確發聲走在最前面的了，其房産證是否能如期辦理，還需等待一年多左右時間來看，所以建議想買回遷房的買家也不要著急，等到政策塵埃落定再買不遲，這樣既沒有購買風險，而且以回遷房市場供應量來看，屆時價格大幅上漲的可能性並不太高。如考慮補交地價提升的三成成本，有房産證保證顯然分量更重。