證滿5年認定標準有變，看房産證還看網簽時間

　　都説二手房交易稅費重，“證滿5年”的房源因此在市場上格外吃香，有地産人士甚至表示“不免稅，無成交”，而成交的二手房中“證滿5年”的比例高達八九成。有些二手房在證滿4年多時因各種原因而需要出售，買家為省下稅費，一般與業主商定先完成網簽鎖定盤源再等“證滿5年”才到房管局問稅遞件。不過，從1月8日起，全市各區地稅已施行統一的“證滿5年”標準，起計時間為房産證出證時間或是契稅完稅證的時間，而滿足“證滿5年”的另一個時間標準則是網簽時間，必須在二手房滿5年後網簽的交易才可以被認定為“證滿5年”。

　　不過，據仲介人士表示，如果是房源在“證滿5年”之前成交，需要滿足新出臺的“證滿5年”認定標準，可以先撤銷原有的網簽合同再重簽合同即可滿足“免稅”要求。已通過銀行貸款審批的個案也不會因重簽合同而重新排隊等貸款，交易雙方可以向銀行系統提交新的合同號，銀行在系統中進行更新即可。

　　據記者近日到海珠和越秀等區域踩盤發現，“證滿5年”的盤源不一定比不滿5年的房源來得筍。地産人士表示，“證滿5年”與不足5年的盤源差別最大在於5.6%的營業稅和1%的個稅，如果“證滿5年”的價格比證不滿5年的價格相差6.6%以上，“證滿5年”的稅費優勢根本顯示不出來，反而顯示業主把買家剩下的稅費錢“揣”到自己兜裏，買家執著“證滿5年”大可不必。文/圖：廣州日報記者李鳳荷

　　證滿5年起止時間看房本和網簽合同

　　據記者了解，以往有些盤源在接近“證滿5年”的時間點前放盤，業主要求實收，而買家又想省下一筆稅費，一般操作方式是買賣雙方先網簽合同，待達到“證滿5年”的標準，再到房管局進行遞件過戶手續。在1月8日之前，“證滿5年”的標準只是房産證或契稅完稅證的開始日期，再與遞件完稅當日的時間進行對比，滿5年即可享受“免稅”待遇。

　　不過1月8日後，“證滿5年”除了看房産證或契稅完稅證的時間外，還增加一個“二手房網簽”的時間。也就是説，即使是在遞件當日該盤源已滿足“證滿5年”的要求，但只要是“證滿5年”前網簽合同的，不享受“證滿5年”的免稅待遇。為此，今年1月初廣州各區交登中心在地稅宣佈新措施後出現去年罕見的門庭若市。仲介人士表示，除了“證滿5年”的房源成交的原因外，其實排隊的最大原因是地稅系統升級，1月初積存了不少交易未能交稅，故此交易登記中心才會在幾天內出現排長龍的情況。

　　“證滿5年”的新規，其實也不難破解。買賣雙方只要撤銷原有合同再重新網簽合同，即可滿足條件。即使是以按揭付款方式進行的交易，之前的網簽合同已在銀行系統審批貸款，也可以向銀行提交新的網簽合同號，並在系統中進行更新，即可滿足條件。

　　億達按揭業務總監肖婉婷表示，二手房買賣雙方通過仲介系統成交的網簽合同，只要簽約成功即可鎖定盤源，業主不可“一房二賣”，網簽合同長期有效。如果買賣雙方在證不滿5年的時間內簽約，需要滿足“證滿5年”的新標準，雙方可以共同向仲介提出申請，在仲介的協助下撤銷原有合同再重新簽約，系統就會重新生成新的合同編號以及新的網簽時間，就可以滿足“證滿5年”的新規定。

　　至於買賣雙方直接交易的“手拉手”方式，買賣雙方需在網路簽約的7天內到交易登記中心現場列印合同，列印出來後網簽合同也會長期有效。如果買賣雙方自助完成交易而又希望滿足“證滿5年”的要求，雙方可撤銷合同再重簽合同即可符合最新的規定。

　　證滿5年“筍唔筍”

　　需算過先知

　　由於普通住宅“證滿5年”可以省下5.6%的營業稅，一般買家都希望買到“證滿5年”的房源。中原地産新港西分行高級營業經理張玉瓊告訴記者，該片區放盤的房源中80%以上為“證滿5年”，成交的二手房中高達90%為“證滿5年”，由此可見，“證滿5年”盤源價格較“筍”已成為普遍買家的共識。

　　據記者了解，“證滿5年”的盤源較“筍”，但如果業主急售，降價的幅度可能比免稅來得更大。據中原地産張玉瓊介紹，以新港西名盤富景花園為例，同為88平方米的單位，一個證不滿5年的單位放盤價為238萬元，一個“證滿5年”的盤源放盤價為245萬元，由於價差只有7萬元，而5.6%的營業稅已過10萬元，這兩個盤源比較之下，“證滿5年”的確可以便宜一點，但5.6%營業稅優惠業主已拿走一點，在樓價上相應加價。除了這兩個盤源外，富景花園還有一個頂樓的88平方米單位，業主急售價只需220萬元，“秒殺”以上兩個盤源。

　　中原地産水蔭路分行高級營業經理鐘志明表示，“證滿5年”的盤源在該區域成交佔比達80%以上，不過買家對“證滿5年”的盤源有偏好，對於較低價的證不滿5年的盤源有“偏見”，買家寧願多給業主錢，也不願意多給稅費，仲介非常難以説服這些買家。他舉例説，去年12月該分行成交的一個盤源“證滿5年”，成交為239萬元，後來又有一個證不滿5年的類似盤源成交，業主實收225萬元。兩個盤源相差14萬元，以營業稅5.6%和1%的個稅來算，225萬元的最終總價也在240萬元左右，選擇239萬元的買家雖然因“證滿5年”稅費優惠而選擇該盤源，其實在房價上並沒有享受到優惠，稅費優惠都讓業主揣到兜裏。

　　鐘志明再舉例説，水蔭路樓梯樓一個101平方米“證滿5年”4樓單位，成交價230萬元。隨後，樓上5樓同樣朝向同樣面積的101平方米放盤，證不滿5年，業主實收價為210萬元。即使算上5.6%營業稅和1%的個稅，這個證不滿5年的單位成交價比“證滿5年”的成交價更筍了。

　　證不滿5年的盤源在即將滿5年之際放盤，提前簽約延後遞件的做法多數來自於買家，他們希望借此省下5.6%的營業稅，不過配合與否要看業主態度。他們之前曾有買家看中君匯世家133平方米的單位，該單位在今年5月就“證滿5年”，為此買家提出雙方先簽約並支付100萬~200萬元的首期，等到5月滿足“證滿5年”才遞件。不過業主因急於等資金週轉，希望短期內成交，不希望配合買家的免稅做法，雙方談不攏而告吹。