今年，李先生決定把朝陽公園附近的一套房子出售變現。正巧，北漂小夥小張正準備購房結婚，看上了李先生將要出售的這一套房。雙方一拍即合，在第一次見面當天就簽訂了房屋買賣合同。

　　合同約定房屋首付為90萬元，小張應該在合同簽訂當天向李先生支付30萬的定金，合同生效之日起一個月內，再將另外60萬元交付給李先生，剩餘款項則通過銀行貸款方式支付。小張的批貸函一下發，李先生就將房屋交付給小張。

　　但是天有不測風雲，小張的媽媽突然遭遇了嚴重的車禍，小張趕回老家去照顧母親。

　　到了交款的日子，李先生卻怎麼也聯繫不到小張，説好的首付款也沒了音訊。無奈之下，急於出手房屋的李先生就另行聯繫了買家，將房屋賣給了王某，並很快辦理了過戶手續。

　　又過了一個月，母親的病情穩定後，小張聯繫到了李先生，要求雙方繼續履行合同。但房屋已經賣給了王某，小張的要求遭到了李先生的拒絕。

　　感到不快的李先生還來到法院起訴，認為小張是違約在先，因此自己有權解除合同。而小張也通過朋友了解到了李先生將房屋另行出售的事實，於是也起訴要求解除合同並主張賠償。於是兩方吵到了法庭上，都要求對方承擔違約責任。

　　律師診斷

　　買家逾期付款 賣家解約前須通知

　　北京濟和律師事務所趙鴻江律師分析認為，這個案件的關鍵在於違約責任的認定。“小張沒有如期支付首付款，確實是一種違約行為。”趙律師分析道，“但是問題在於，一方出現了根本違約，並不代表合同自動解除。”趙律師説，“根據法律的規定，李先生必須通知小張。在通知到達小張之後，合同才算正式解除。”

　　但是在本案中，李先生並未對小張做任何通知。所以雖然小張的逾期付款已經構成根本違約，但雙方的合同依然有效。“依法生效的合同，對合同雙方當事人都有約束力，故在房屋買賣合同被依法解除前，李先生也就不能以另行出售房屋的事實行為為由解除合同。”趙律師説。

　　對方失聯 用什麼辦法通知？

　　李先生則覺得很冤枉。他認為，不是他不想通知，而是他根本聯繫不到小張。但趙律師分析，李先生是可以通過合理的方式進行通知的。“根據司法實踐，李先生可以使用快遞方式或登報方式發出催促付款通知，限定小張在某個期限內必須支付錢款。如果小張仍然沒有支付，李先生才可以解除合同。”

　　如果李先生能夠按照法律規定進行催告，而小張一直沒有履行合同，李先生就可以以小張根本違約的理由解除合同。

　　本案中，李先生在未經小張同意的情況下，就將房屋賣給了王某並且已經過戶。最終，法院認定李先生的行為屬於“一房二賣”，屬於對房屋買賣合同的根本違約，判決雙方的房屋買賣合同解除，李先生雙倍返還定金。

　　雙倍返還定金罰則

　　如何適用？

　　定金根據擔保目的不同，可以分為違約定金、立約定金、成約定金、解約定金。趙律師認為，本案中約定小張向李先生支付定金30萬元，並且在支付首付款時轉化為首付款，可以認定合同中約定的是違約定金，也就是定金是為小張向李先生支付購房款提供擔保的。

　　“定金罰則是指違約的一方需要承擔與定金金額相等的損失，因此給付定金一方違約的，無權要求返還定金，收受定金一方違約則要雙倍返還。”趙律師認為，由於李先生的行為確實構成了根本違約，因此可以援引定金罰則進行判決，要求其雙倍返還定金。

　　“房屋買賣交易金額巨大，交易環節多，程式複雜，涉及的房源性質也是多種多樣，屬於專業性非常強的交易類型。”趙律師認為，普通消費者經歷房屋買賣交易的頻率較低，對交易風險普遍預估不足，容易上當受騙。並且房屋買賣交易往往涉及交易雙方重大切身利益，故提醒廣大消費者通過專業仲介機構、律師提供專業的服務來避免爭議的發生。

　　本報實習記者 劉蘇雅 J244