新《管理辦法》實施 難阻買家遭遇“白鴿眼”

　　近幾年來，使用公積金貸款購房的買家，常會遭遇房企的“白鴿眼”，要麼直接被告知僅可使用商業貸款或一次性付款，要麼在優惠折扣上比使用商貸購房的買家明顯縮水。今年11月1日開始實施的《廣州市房屋交易監督管理辦法》明確規定，房企若拒絕或者限制買受人使用住房公積金貸款支付購房款的，將由房地産行政主管部門責令其限期改正，並處以1萬元罰款。

　　日前，記者巡城踩盤時了解到，為避免不必要的麻煩，大多數住宅樓盤都不會直白地拒絕買家使用公積金貸款，但卻暗地裏給公積金貸款的買家設置了重重關卡。

　　比較緩和的做法就是加大對商貸和一次性付款買家的折扣優惠，對公積金貸款買家實施“零優惠”策略，驅使其“主動”選擇商業貸款。但也有令人較為無語的做法是，限定買家需在較短時間內獲批公積金貸款，若逾期未能獲批，則必須轉成商貸或一次性付款，不然就當作買家違約。無奈的是，面對房企“婉拒”購房者使用公積金貸款，現有法律政策暫無應對與執行的細則。作為買家，即便符合公積金貸款的申請資格，但也需做好臨時變成商業貸款購房的準備。

　　文/圖：記者王雯倩

　　買家故事

　　想以公積金貸款購房

　　豈知“賠了夫人又折兵”

　　11月中旬，陳女士在南沙某大型樓盤購入一套三房單位。在簽訂購房合同時，她選擇了利息更為優惠的公積金貸款按揭。由於該盤的開發商實力雄厚，且業界口碑不俗，基於“信任大品牌發展商”的心理，陳女士在簽約時並未細看購房合同細則，但待簽約後，樓盤銷售提醒她，若其公積金貸款未能在兩個月內獲批，付款方式就會自動改成商業貸款或一次性付款。屆時，如果陳女士無法承受商貸或一次性付款，她將要賠上高額的違約金。“簽完就後悔了，現在公積金貸款額度這麼緊張，2個月內獲批很難啊！”根據廣州住房公積金管理中心此前發佈的數據顯示，截至11月下旬，已錄入貸款系統但因額度限制未能進入審批流程，排隊等候上報的貸款申請有5863筆，金額29.65億元。儘管目前有傳聞稱公積金中心或將追加額度用以緩解貸款緊張，但僅剩下一個月時間坐等公積金貸款獲批的陳女士，已做好了轉商貸付款的準備。

　　除懊悔當初沒仔細看清楚合同細則，更讓陳女士鬱悶的是，由於自己選擇的付款方式是公積金貸款，因此並未享受到太多折扣，“商貸的可再打9.8折，公積金貸款優惠很少”。若轉為商貸後，樓盤亦不會補給優惠，“這都是開盤當天的簽約折扣，逾期不候。”現場銷售人員表示。換言之，陳女士很可能既沒享受到較低利息的公積金貸款，又沒賺到商貸的折扣，真是“賠了夫人又折兵”。

　　對公積金貸款買家

　　“耐心有限” “等你”最多半年

　　記者在郊區踩盤時留意到，由於樓市行情未曾徹底回暖，大多數樓盤還是支援買家使用公積金貸款，但確實存在對公積金貸款獲批時間上的限制，以3~4個月期限居多，也有個別不愁賣的樓盤，會開出1~2個月較短的時限。對此，多個樓盤銷售負責人表示，這種做法主要是想鼓勵買家優先選擇商業貸款或一次性付款，“現在公積金貸款難申請，放款也比較慢，越靠近年底，發展商回籠資金的壓力越大，自然會對公積金貸款的買家區別對待。”黃埔區某個成交量一般的樓盤，對使用公積金貸款的購房者格外“照顧”，只要買家在半年內獲批公積金貸款，均不算違約。但若半年內無法獲批，需改為商貸或一次性付款。

　　有業內人士表示，考慮到今年下半年公積金貸款額度收緊，樓盤普遍對公積金客戶“不待見”，但礙于《廣州市房屋交易監督管理辦法》，表面上仍不能拒絕買家使用公積金，但可以用“軟釘子”迫使此類客戶轉向商貸。不過，一些成交量較差的樓盤，則會為了留住客戶，在公積金貸款的“等貸期”上網開一面，允許等待公積金獲批的時間一再延長。

　　公積金“等貸期”時限

　　屬買賣雙方協議 無法律規定

　　那麼，對於樓盤制定的公積金“等貸期”的時限長短，是否有相關法律規定？記者致電廣州公積金中心熱線及廣州市房管局諮詢此事，得到的答覆是目前並未有相關法律或規定去約束樓盤對公積金貸款客戶的這種做法。

　　“這屬於開發商和買家的雙方協議，並沒有相關法律規定此期限的長短。”廣東正大聯合律師事務所律師李彪表示，倘若買家在約定時間內未獲批公積金貸款，就必須按照雙方協議要求轉為商貸或一次性付款，否則便屬違約。買家也不能將公積金貸款未獲批當作“不可抗力”理由取消交易，“此類案件中的不可抗力，常見為政策突變，譬如突然限購導致買家沒有購房資格。但貸款額度方面，由於每年第四季度的銀行額度都很緊張，這個情況是可預見的，因此公積金貸款不獲批不能歸為‘不可抗力’理由。”

　　廣州中原地産項目部總經理黃韜表示，按照目前的公積金貸款額度狀況，發展商制定此類隱形條件，對於買家而言，確實有失公允。但發展商也是受害者之一，“這種局面讓買賣雙方都沒有得到好處，如果有類似第三者意外險來為此狀況保駕護航，就相對公平些。”