儘管樓市風吹浪打，市中心區的學位房總是有一種“穩坐釣魚臺”的氣質：房價漲，我先漲；房價跌，我還穩。説到底，因為學位的需求每年都客觀存在，而學位房的供應總量有限，“不能讓孩子輸在起跑線上”的想法促使家長們對學位房舍得出手，因此，在這場供需博弈中，愈發顯出學位房這塊“金字招牌”的成色。

　　每年二三月份，很多家長就會開始物色學位房，在成交旺季到來之前，南方日報先帶家長們看一波市場行情，越秀、天河、海珠三大市中心熱點區域誰最值得出手？數據顯示，與去年同期相比，越秀區學位房小有漲幅，而天河與海珠則基本企穩；相比而言，海珠學位房入手較為實惠。從年前年後對比來看，執著於越秀教育的家長們恐怕要更加及時果斷，5%的漲幅幾乎已成定局。

　　2014年回顧：

　　100萬元以內

　　學位房“不過夜”

　　受就近入學消息影響，2014年學位房旺季交投火爆，尤其是中心城區重點名校所在區域的學位房。在2014年3月份旺季，一套房十多個買家搶的情況並不鮮見。中心城區低總價學位房盤源更顯矜貴，100萬元以內學位房“不過夜”，放盤當日即成交的情況相當常見。

　　在老東山小戶型樓梯樓學位房單價動輒都要2萬多元/平方米以上的市場情況下，100萬元能買到的房源，面積大多只有二三十平方米而已。如一套可入讀署前路小學的樓梯低層學位房，業主開價100萬元，物業面積還不到30平方米。

　　在學位房買家最關注的越秀區，2014年年初以來100萬元以內的學位房成交個案，物業面積最大都只是三十來平方米而已，戶型以樓梯樓單間居多。合富置業市場經理梁燕明表示，在目前信貸持續偏緊的情況下，持有學位房的業主心態相當強硬，很多放售100萬元以內低總價房源的業主，甚至在放盤時就指明要一次性付款才有交易，按揭免談。因此，年初能在中心城區搶到100萬元以內名校學位房的買家，普遍都是一次性付款購房的。

　　2014年旺季，市區學位房的價格已比2013年同期上升了至少10%-15%，但學位房買家的購房心態卻更顯迫切。有意購買學位房的買家當中，大概有30%是希望能在短時間內看中合適的物業並順利完成交易的。除了受對學位房價格會進一步上升的看漲預期影響外，部分購房意願較迫切的買家更關注的是家中適齡子女即將入學這個時間點。

　　去年，市場上如培正小學、東川路小學、農林下路小學等越秀區省級重點名校的學位房最為搶手，即使是樓齡較長的樓梯樓物業，單價普遍都要2.8萬-3萬元/平方米以上。合富置業廟前直街分行主管姚植玲表示，帶有省一級學校培正小學學位的物業，放盤量非常少，而且業主心態較強，價格一向堅挺。即使是較長樓齡的樓梯樓學位房，市場均價也在3萬-3.5萬元/平方米左右，小面積單位的成交單價更上浮至3.7萬-3.8萬元/平方米，比前年每平方米上升了2000元-3000元/平方米。

　　部分學位房熱點區域，業主對一次性付款的買家仍存在少許讓價空間。合富置業農林下路分行主管楊成金錶示，帶學位的樓梯樓物業市場均價為3萬元/平方米左右，業主比較偏好一次性付款的買家，碰上可以一次性付款的買家，業主也有可能願意給予2萬-5萬元的議價空間。

　　受小學2015年100%劃片就近入學以及2017年初中95%生源就近確定政策的影響，老東山片區的一些雙學位房，在傳統的淡季顯得頗“不合群”，2014年8月，價格逆市上揚。據了解，帶有培正小學、培正中學、第七中學等名校的雙學位房單價直超5萬元。

　　仲介經紀透露，為了能買雙學位房，不少買家都會主動加價，帶有“雙學位”字眼的房源比普通學位房更容易引起買家的注意，“甚至有買家進鋪就直接諮詢有無雙學位房的放盤資訊，對其他的房源並無興趣”。有業內人士表示，受到市場供需的影響，雙學位房價格近幾年會以每年30%的幅度上升。

　　越秀漲勢明顯，天河與海珠“按兵不動”

　　2015年預測：

　　市區學位房三大熱門：越秀、天河、海珠，就2015年開年來看，越秀漲勢明顯，天河與海珠目前還“按兵不動”。總體而言，對越秀教育“一往情深”的話，儘早入手或能有所斬獲，海珠價格相對優惠。

　　越秀：開年就漲5%

　　進入2015年，越秀區學位房就漲了5%，署前路、東川路和東風東學位房三大“金剛”都反應迅速。

　　作為越秀區的熱門之一，署前路小學學位房與去年相比小有漲幅。合富置業數據顯示，目前，署前路學位房樓梯樓均價為3.5萬-3.6萬元/平方米，如果買60平方米的樓梯樓大約是210萬元左右；預算300萬可買70平方米的3房電梯樓。而在2014年3月，200萬還可以買到60-70平方米左右的樓梯房，也就是説，同樣面積的樓梯房，今年漲了差不多接近10萬元。

　　據了解，70平方米左右的三房性價比較高，但署前路地段較少有放盤，一般家長客只能選擇60平方米左右的兩房單位，而由於地段問題，能入讀署前路小學的電梯樓單位不多，而且面積大，總價相對較高，至少手持300萬元才能考慮。很多家長客會看中東山口板塊的地段優勢，在小朋友2、3歲的時候已經購入學位房，在適齡讀書前用來放租。總體而言，該板塊的學位房樓梯樓選擇相對較多，而電梯樓較少。

　　相比較而言，東川路小學學位房盤源比較充足，兩房三房的間隔都是買家比較熱求的戶型。目前區域周邊的樓梯樓成交均價為2.8萬-3萬元/平方米，而電梯樓物業成交均價為3萬-3.5萬元/平方米，價格比年前有5%左右的升幅。部分急於在本年度入學的家長客買家，成交的速度比較快。

　　提到越秀就不能不提東風東。東風廣場五期去年7月份開盤，主推50-150平方米單位，戶型涵蓋一至三房，開盤價60000元/平方米，該項目帶省一級東風東路小學學位。一次性付款可享97折，按揭付款可享98折，分期付款可享97折。48平方米賣300萬的“天價”學位房曾一度成為城中熱門話題。

　　今年東風東學位行情如何？記者了解到，就目前而言，越秀區學位房整體比年前有5%的漲幅，東風東概不例外，不過除此而外，並未有“異軍突起”的跡象。合富置業數據顯示，現時能入讀東風東小學的電梯樓學位房預算至少要300萬元以上。入讀東風東路小學的50-60平方米樓梯樓學位房，預算即使在200萬元以內都可以買得到。

　　天河：華陽略降，華景堅挺

　　與越秀區開年就漲得迫不及待相比，天河區學位房價位比較穩當，甚至略有小降。

　　想入讀華陽小學的家長們可以關注一下，雖然這個片區的學位房以較舊小區的樓梯樓為主，但是對比去年與現在的價格數據可以看到，總價略有降低。

　　合富置業數據顯示，2014年入讀華陽小學的學位房，如：林和東、紫荊花園等的60平方米兩房單位，總價在195萬元左右；今年，上述單位的總價在170萬-180萬元左右。而電梯樓方面，買家考慮較多的耀星華庭25平方米左右的單間，去年單價在4萬-5萬元/平方米，總價在130萬元左右；今年大致持平。僑林苑50平方米左右的一房單位，去年總價在210萬元左右，而80平方米左右的兩房單位，總價在230萬-250萬元，90平方米的三房單位則要300萬-350萬元。今年上述物業的報價則分別是：160萬-170萬元，250萬元左右，310萬元左右。總體都小有降低。當然，不排除旺季還未真正到來的緣故。不過，就目前的價格來看，家長們可以多加關注，比起去年3月份實惠了不少。

　　華景新城的小面積物業一直較受歡迎。合富置業數據顯示，去年3月份，華景新城兩房、三房的電梯樓，市場均價為2.5萬-3萬元/平方米，樓齡新、間隔好的物業放盤價相對較高，小部分一房一廳的小面積物業，成交單價更超過3.3萬元/平方米。而在今年，華景新城兩房的電梯樓，市場均價為2.5萬-2.7萬元/平方米，華景新城三房的電梯樓，南向市場均價為2.8萬-2.9萬元/平方米；北向市場均價為2.6萬-2.7萬元/平方米；一房一廳的小面積物業，成交單價3.3萬元/平方米左右。從報價來看，小面積物業的單價相對堅挺。

　　海珠：2.5萬可入手省級學位房

　　與越秀和天河相比，海珠區省級重點學位房價格相對較實惠一些，155萬元左右即可入手65平方米左右的樓梯三房，178萬元左右可以買入74平方米的電梯兩房。

　　穗花小學、江南二小等都是買家較關注的學位房成交熱點。合富置業穗花分行主管王鳳表示，能入讀穗花小學的學位房可以考慮穗花新村65平方米的三房樓梯樓單位或者74平方米的兩房電梯樓單位，單價均在2.4萬元/平方米。而能入讀江南二小的學位房，樓梯樓可以選擇江南西的紫山大街、紫玉大街60-70平方米的兩房單位，電梯樓可選擇南天閣的單位，90平方米的兩房，均價在2.3萬-2.4萬元/平方米，不過放盤量較少。目前板塊內的學位房買家類型多為改善型買家，資金條件充裕，能夠一次性付款。

　　對比去年3月份的數據可以看出，海珠學位房總體價格目前比旺季略低。去年3月份，穗花學位房的單價在2.5萬-2.6萬元/平方米；江南二小的單價則與目前持平。

　　專題撰文：南方日報記者 許蕾