專家視點

　　近年來，隨著中國經濟的穩步發展和中産階級的崛起，商業地産零售物業的發展異常迅猛。遍佈各地的城市綜合體，林林總總的購物中心在短短幾年內紛紛拔地而起。雖然總量在不斷增加，但是優質的零售地産項目仍是屈指可數。

　　“一個零售地産項目的品質決定於開發商的DNA，”鄧汝舜借用這個生物學名詞，來喻指開發商的心態、視野等貫穿于企業發展中的素質。“零售地産的優質是由內而外，源心而始的一種品質，它源於開發商的DNA，包括對於地産開發的想法，規劃和未來的運營等等。”中國的零售地産發展到今天，尤其是2014年、2015年之後，市場更看重的是整個商業項目的可持續性發展和長期的穩定回報收益。項目成功與否已不再單單取決於“地理位置”這唯一的考量標準，而擁有了更多層次的內涵。一個優質地産商的DNA必須具備三大要素，分別是：理想地點的甄別，明確的前期規劃及持續的高品質管理，這三個要素對於現在即將進入白熱化的零售地産市場來講舉足輕重。

　　首先，一個聰明、有經驗的好業主不會亂拿地，他會綜合考慮地塊的周邊交通，周圍市場氛圍與項目的匹配度，保證地理位置的理想程度；其二，有經驗、有能力和財力的開發商不會輕視規劃。他會全面考慮所有的規劃，包括貨品進出、人車分道、顧客來往等等細枝末節的方面。而這些都涵蓋在一個完整的、系統的前期規劃中。第三，好的業主會調動一切力量做好零售地産的運營、管理，從而達到長期可持續的發展。

　　零售商和商業地産是一個有機體，它是具有成長屬性的。商業地産的魅力就在於只要你好好經營它，時間到了就可以獲得更高的收益。零售地産不僅是“來錢慢”的房地産業態，而且對經營者的要求尤其高。其中一個重要的原因是，零售行業處在一個非常動態的市場中，零售地産的項目各不相同，無法互相複製。所謂複製式的開發方式是沒有前途的。創新和本土化很重要。每到一個地方，開發商都要尋找適合當地市場的DNA，找準市場定位。零售細分市場的特徵很明顯，哪怕在一個城市的東南西北角，消費者的需求都可以大相徑庭。這也正是零售地産迷人的地方，每一個項目都是新的，每一個項目都需要接受不同形式和內容的市場檢驗。

　　網際網路和智慧手機的快速普及、低成本的物流和便捷的快遞服務有力地推動了線上零售業的快速發展。時至今日，零售商已經不能夠再把電商的興起作為自己營業額下滑的藉口，而應該反思自身的創新發展模式，是否真正將服務和運營做到了位。零售應當學會把線上與線下的資源鋪搭起來。天貓在做電商的同時，也在做自貿區，馬雲清楚地看到了虛擬交易的問題，清楚地知道單純地依靠賣流量抓不住消費者，如何去跟實體結合才是最重要的。騰訊也是一樣，儘管是從不同的角度切入電商，但他們兩者都在尋找落地的機會，他們都在與實體相互妥協和補充，以實現共贏。

　　南方日報記者 許蕾 整理