導讀

　　一方是地産龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯手，或為未來地産公司進軍健康養老産業提供新的思路及模式。

　　市場廣闊的中國養老産業，引來多家地産、保險、實業、醫療等巨頭逐鹿，保利地産是其中發力較猛的一家。

　　11月5日，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，保利地産和太平人壽已達成戰略合作，雙方將在健康養老産業進行全面合作；保利與太平人壽近期擬共同成立一家股權投資基金。

　　據了解，雙方的合作將是立體式全方位的，涵蓋養老地産開發、運營服務平臺搭建、保險客戶養老服務、産業鏈上下游投資等多項內容。

　　保利地産在2012年就提出，要以全産業鏈的形式進入養老産業，打造以“以居家為基礎、社區為依託、機構為核心”的三位一體中國式養老模式，而太平人壽是一家歷史悠久的保險公司，其在2014年期末的有效保險金額超過1.62萬億元人民幣。

　　一方是地産龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯手，或為未來地産公司進軍健康養老産業提供新的思路及模式。

　　地産+保險的跨界合作

　　保利地産此次攜手太平人壽，是國內首例房企與保險公司在健康養老産業的深度跨界合作。

　　此前，業內不乏保險公司和房企聯手開發養老項目，如生命人壽和佳兆業聯手開發深圳大鵬度假養生項目，但並未有“總對總”的戰略合作，也並沒有涉及全産業鏈的規劃。

　　保利地産與太平人壽的戰略合作則顯示，雙方的合作方向包括以下幾個方面：養老地産開發、養老服務平臺運營以及養老産業研究等。

　　在養老地産開發上，保利地産將利用其在養老産業領域的開發經驗、項目儲備等專業優勢；而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優勢，共同發掘養老地産項目投資機會。具體項目上，將充分考慮雙方的資金特性，設計適合的交易結構，合作方式包括但不限于直接開發建設、收購、改建等多種模式，打造專業化、標準化的中高端養老社區項目。

　　而在養老服務平臺運營方面，雙方將結合國情和地域文化，逐步建立提供基礎服務、醫療衛生、文化休閒、增值服務等全方位、全功能、全覆蓋的綜合配套服務運營平臺和體系。

　　今年以來，保利地産在成熟社區推出的“和熹健康生活館”正式營業，與此前推出高端養老機構“和熹會”，一起共同實現了保利三位一體養老戰略的落地。截至目前，和熹會已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個區域進行試點。2015年保利地産計劃籌建11個和熹健康生活館，包括3個旗艦店，目前廣州和上海已經試營業。

　　據保利地産發展研究院院長張亮介紹，“健康生活館”將採用O2O模式運作。線下部分將以“大健康”為特色，為社區中老年人群(60歲以上)提供包括健康管理服務、特色助老服務、傳統社區居家養老服務在內的服務內容。服務對象不僅涵蓋保利社區，同時也將以保利社區為核心輻射周邊更多人群。

　　此外，保利地産已規劃自己的網際網路+養老服務模式。目前也在打造線上網路服務平臺，對所有的客戶資源進行大數據管理。保利地産董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養出較強的黏性後，將可以利用這些大數據資源，衍生相關增值服務，與保利旗下的養老機構甚至其他外部機構合作。

　　針對養老地産開發融資渠道狹窄等問題，保利與太平人壽擬在近期聯合發起設立國內首只專注于健康及養老産業領域的股權投資基金，探索引入保險資金開發養老社區的新模式，未來不排除繼續進入醫療服務和健康管理等領域。

　　張亮透露，該基金前期將以養老地産項目為主，核心目標是在全國範圍內實現養老機構的網路式覆蓋。後期將繼續沿著養老産業鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目。目前已遴選出幾個養老地産種子項目。

　　談及此次合作，保利地産董事長宋廣菊表示，合作雙方都是國有企業，投資養老産業既有戰略意義，同時也踐行了央企的社會責任。

　　張亮表示，資金一直是制約養老地産發展的關鍵，保利和太平人壽的合作，實現了強強聯合。初期以私募基金投資孵化為主，待金融大環境成熟，將努力實現從私募基金向reits的過渡。爭取在資本市場上尋求突破。

　　專業服務將成盈利來源

　　保利地産認為，未來五年，與保障和改善民生息息相關的養老産業，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜。養老産業必將迎來一個快速發展的黃金五年；據多位業內人士預計，養老産業的市場空間至少在千億以上。

　　根據統計，75歲以上老人對於健康護理服務的需求是65~74歲老人的1.76倍。護理服務是一種剛性需求，其他如文化、養老、休閒、娛樂等需求更多是彈性需求。因此做好養老的關鍵是做好護理。

　　在宋廣菊看來，包括護理在內的專業服務將是養老産業未來盈利的主要來源。基於這一點，保利計劃在廣州蘿崗建立養老産業總部孵化基地，其中配備有專業的養老培訓機構。此外，保利也會尋找一些收購、參股其他養老培訓護理機構的機會，同時與政府合作，共同發起養老護理培訓資格認證，共同完善護理人才、護理技能培訓，以及護理等級、標準建設等。

　　2015年，保利地産還正式成立了自己的養老用品公司，加速向上游産業鏈佈局。該公司定位為專業化程度較高的養老用品設計研發專業機構，産品線覆蓋適老傢具、康復護理、適老衛浴、智慧設備、進口産品、文化娛樂等。

　　但從事養老産業面臨很多問題，從投資來看，按單個養老床位20萬的投資估算，若實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業很難實現規模化發展；並且，養老的核心在於服務，在開發建設養老社區之餘，還要繼續整合醫療、保健、護理等行業資源，這無疑對開發商提出了更高的要求；同時，如何培育專業的養老運營和護理團隊，也面臨挑戰。

　　從美國等發達國家的經驗來看，美國在上世紀90年代中期突出了REITs和CMBS(商業房地産抵押貸款支援證券)，融資渠道的打通極大推動了美國養老住宅的發展；同時，美國、英國、日本等國家，都有房屋逆按揭和各類養老介護保險安排，來保障老年人在養老設施和服務方面的支付能力。

　　保利地産選擇太平人壽合作便有金融創新的考慮。與其他合作夥伴相比，保險公司積累的大量長期資金賦予了其在養老産業獨特的競爭優勢，尤其是近幾年壽險資金的快速積累無疑為保險資金進入養老産業提供了可能。據統計，2014年我國壽險保費收入達到13031億元，在過去十年間複合增長率達到兩位數。

　　保利和太平人壽的合作才剛開始，他們期待，國內可以在養老領域試點有別於其他行業的金融政策，鼓勵REITs、私募基金等方面的創新。