廣州本週一口氣推地17塊 分析認為廣紙地塊地段好總價高卻難成“地王”

　　隨著城市發展，土地資源越來越稀缺，對空間的利用也越來越極致，上天入地皆是方向。日前廣州發佈了多個地下空間的開發計劃，顯然，未來地下空間是重點發展方向，但因消防、物業産權性質等方面的原因，對於天臺物業的利用現在卻不多，業內人士表示，天臺物業的商機或許可以更好地開發一下。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　近期樓市回暖明顯，趁熱推地正當時。

　　5月27日，廣州市國規委一口氣挂出七宗地的掛牌出讓公告。從出讓公告來看，6月17日至6月26日掛牌的七塊地包括金融城起步區三塊地、海珠區廣紙片區兩塊地、白雲區江高鎮廣花公路東側商業地塊以及荔灣區芳村大道南以西、鶴洞路以南兩條規劃路下的地下空間，總起拍價近198億元，總建築面積達98萬多平方米。其中，除了海珠區廣紙片區兩地塊是商住用地，包括宅地以及荔灣地塊屬於地下停車場之外，其餘均是商業用地。

　　5月28日，廣州市國規委繼續“大手筆”挂出海珠琶洲A區10宗商務設施相容商業設施用地，總起拍價97億元，樓面價1.3萬~1.8萬元/m2。該批地塊正是廣州將打造的電子商務與移動互聯網産業總部區。據悉，廣州正在引進騰訊、阿裏、唯品會、YY等企業，在琶洲打造一個以電商集群為特色的CBD。

　　廣紙面積大過廣鋼

　　兩塊地起價115億元

　　海珠廣紙片區兩塊地總建築面積達72萬平方米，總掛牌價超過115億元，折合樓面地價16000元/m2，也是本次土地出讓總價格最高的地塊。

　　根據去年公佈的紙廠改造規劃，整個廣紙片區面積還大於廣鋼地塊，達到了2.44平方公里。在容積率方面，廣紙片區也更高，達到了2.6。

　　本次推出的廣紙地塊採用“限地價、競配建”的方式競價，地塊一最高限制地價為381920萬元，地塊二最高限制地價為1290170萬元，也就意味著，廣紙地塊最高能賣到167億元，折合樓面地價2.3萬元/m2。

　　廣紙地塊屬於越秀集團的“三舊”改造項目。據悉，“三舊”改造項目也需經過招拍挂程式，但改造的業主方可以獲得地價60%的返還，故此業內人士認為，越秀集團旗下的越秀地産在競價舉牌上有很大優勢。但對如此大面積的市區靚地，估計有實力的大型開發商都有興趣。

　　儘管廣紙片區地塊屬於近期難得的宅地，不過，廣州房價點評網高級分析師肖文曉認為，目前廣州市場雖然復蘇，但樓價還沒復蘇，去化壓力仍大，不太容易産生地王，廣紙地塊可能以適中的價格拍出，由於總價較高，估計會出現競拍聯合體。

　　金融城地塊一再推遲出讓

　　再戰市場結果依然難預料

　　在今年的土地出讓計劃中，金融城地塊所佔分量小，按計劃將推出7宗地塊，去年一再推遲出讓時間的兩塊地也在其中，此次終於得以露臉。

　　AT091007、AT091002地塊是金融城起步區最東邊的地塊，目前周邊的交通情況極為便利。從地鐵5號線車陂南站A出口出來，旁邊就是地塊，地塊正在車陂路與黃埔大道相交的路口，南邊是江景豪宅小區江源半島，北面是佳兆業1號。AT090939地塊則居於金融城起步區中央位置，由於毗鄰公園綠地和親水準臺，工作生活環境品質上佳。

　　起拍價最低的AT091002地塊都要15億元以上，折合樓面地價14000元/m2，最高的AT091007地塊起拍價近50億元，折合樓面地價13000元/m2。方圓地産首席分析師鄧浩志表示，由於電商衝擊，大體量商業物業開發壓力大，在經過幾次推遲出讓之後，金融城地塊出讓結果難以預料，“預計金融城地塊能拍出去就不錯了，如果有溢價也不會高。”

　　上天

　　天臺酒吧 不能光顧浪漫

　　消防是個大問題

　　通道得保持暢通

　　除了種菜、搞花園外，天臺、露臺也能有新的商業形態。

　　日前，廖先生和幾個朋友籌集的酒吧在中山四路一棟寫字樓的天臺上正式開業了。

　　租金很優惠但街客不多

　　天臺物業用於經營的不多，這裡為何能成為酒吧？廖先生表示，其實這裡本來是大樓物業的會所，室內部分經營的內容與酒吧有一定重合，而露天部分則充分考慮了消防的要求，保證走火通道的暢通，當然，這樣的物業在租金方面也是相當優惠的，大約是普通商鋪租金的1/6左右。

　　酒吧目前營業時間是早上8時到晚上12時，白天是咖啡吧，晚上則以酒吧為主。目前酒吧仍處於虧損狀態，客人以廖先生與合夥人的朋友居多，基本都是音樂、美術等藝術圈的，也為寫字樓辦公人群提供飲料酒水配套服務。而酒吧的街客到訪率基本為零，這也是天臺物業經營的弱勢之一。

　　天臺提升物業商用價值

　　據資深商業運營人士黃先生介紹，由於天臺多是在裙樓樓頂或樓房頂層，規劃上多是消防通道或避難層，所以單獨作為商業場所運營的不多，很多是作為室內場所的附贈使用權方式存在的，尤其是廣州，類似物業並不多，主要是商業綜合體設計的連接平臺或裙樓頂層。比如，太古匯的三樓平臺，建造了一個8000平方米的露天平臺花園。功能上這裡是消防失火時的疏散平臺，同時也營造出“都市裏的空中花園”的氛圍。

　　天臺對物業商用價值的提升效應非常明顯。在上海、廈門等天臺商業物業較集中的區域，到了夏季，有著三五張桌子的露臺，一晚上抵得上普通10個座位的收入。不過，需要提醒的是，天臺作為火災重要的逃生通道，從法律上理應屬於物主共有。如果想租用帶有天臺、露臺的物業用於經營，即使在合同中有承諾可使用天臺的內容，也要注意消防通道與天臺之間應時刻保持暢通。

　　入地

　　地下商鋪 “冷暖兩重天”

　　好的貴過街鋪

　　差的月租幾十

　　日前，廣州地鐵公司發佈招標公告，擬對地鐵沿線近期可開發地下空間進行環境影響評價研究、投融資和政策研究、規劃項目研究、交通研究。研究範圍為廣州火車站地區、廣州（黃埔）臨港商務區等14個區域，總面積553萬平方米，相當於10個珠江新城的地下空間面積。

　　業內人士指出，廣州地下商鋪目前的租價可謂是“冰火兩重天”，好的可以超過地上的街鋪租金，差的只能租出幾十元。

　　研究數據顯示，地鐵對於地下商業的租金溢價約為1.5~2倍。不過，從已有經驗來看，並非所有地鐵沿線的地下空間都能成功做旺。第一太平戴維斯廣州項目及開發顧問部董事呂曉艷指出，地下空間商業發展主要依託人流量和業態規劃。地鐵交匯站點更容易成功，比如天河城地下商鋪某些小鋪月租金可達1000~2000元/m2。

　　新聞連結

　　廣州基準地價飆升

　　對土地拍賣影響小

　　5月25日，廣州召開國有建設用地使用權基準地價成果聽證會，商業用地、住宅用地的基準地價將較現標準分別上漲49%、86%。

　　本次基準地價涵蓋越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、花都區、南沙區、蘿崗區、增城區和從化區所轄範圍。市轄十區規劃建設用地區商業、辦公、居住、工業用地平均價格水準分別為15351元/m2、4915元/m2、6255元/ m2、887元/m2，基準地價的平均水準約為同區域公開出讓地塊成交價格的75%左右。

　　據悉，這是自2004年以來全市第6次提高基準地價。目前，廣州現行基準地價是2011年時頒布的，至今已經四年時間。

　　業界認為基準地價的提高是最近幾年廣州房地産市場火爆的結果。那麼，基準地價飆升意味著什麼？

　　方圓地産首席分析師鄧浩志表示，事實上基準地價的數據只是被動地根據市場情況進行的調整，反映出來的狀態是落後於市場價格調整的速度的，在一定程度上反應出土地市場的變化，但對土地拍賣沒有指導作用。