風頭躉

　　文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

　　雖然説今年“金九”和國慶檔期成交成色不足，但“後十·一”樓市的看點更多，不少業內人士預計，從現時至整個第四季度，廣州樓市的成交業績將更好，但前提是商家不再隨意漲價。據了解，國慶期間多個熱門板塊的熱門項目都處於開放臨時樣板房、銷售中心，接受買家諮詢登記的狀態，現場人氣較旺，這也給商家不少信心。同時，市場上的新貨非常充足，因此競爭會與國慶前一樣激烈。在這種環境下，商家怎樣才能將看樓客變為自己的買家，其定價策略將很有看頭。

　　看點1：新貨很多，主要聚集在週邊板塊

　　今年國慶檔期有一大特徵，就是蓄客盤多、推貨盤少，在荔灣、越秀、天河、番禺、花都、蘿崗等板塊，有不少項目為了搶黃金周客源，紛紛開放售樓部、臨時樣板房，有甚者是連夜趕出一個臨時售樓部接受客戶登記、諮詢，而上述項目的預售證在近期會陸續批出。

　　陽光家緣數據顯示，9月份發放的一手住宅預售證貨量近1.7萬套，是今年的新高，而下半月的新貨供應最為集中：從9月15-30日，廣州各板塊共有近1萬套新貨獲批（詳見下表）。從區域分佈看，增城、南沙和蘿崗三大片區聚集了最多新貨，在近萬套新貨中，增城有2529套、南沙和蘿崗分別有2484套和1872套。即使是中心區，荔灣、越秀、天河和白雲也有不少新貨補充，特別是荔灣廣鋼新城板塊，有保利曼城、金融街融穗華府和保利西悅灣三個新盤上市。

　　看點2：産品不錯，緊湊戶型成亮點

　　在理性的廣州樓市，開發商早已深知好産品的重要性，過江龍更是如此。金融街融穗瀾灣上市之前，時任金融街控股副總經理的鄭周剛就説過，進入廣州，必須要以務實的態度為買家用心建造用心房子，“得讓買家覺得物有所值，甚至是物超所值才行”。眼下，貨量充足，開發商要面對嚴重的同質化競爭，産品能否打動買家就顯得至關重要。

　　記者了解到，國慶期間開放登記的眾多項目，新品主要是面對首次置業和首次換房群體，一些近年市場少見的緊湊戶型——就被中原地産、合富輝煌等專業機構譽為“有誠意”的産品。比如番禺的保利紅館、南沙的廣晟聖陶沙，均設計出50-60平方米的二房、70-78平方米的三房單位，而荔灣區的保利曼城，其主推的三房單位面積是83平方米左右；越秀區的東山印象臺也推出69平方米兩房單位……這些緊湊的戶型總價較低，市民入市相對容易；而在高端市場，首度進軍廣州的龍湖天宸原著、已低調推售的海珠區琶洲壹號都是中心區難得的別墅産品；號稱帶有私家碼頭的富力壹號半島據稱是富力地産最豪的産品，未推已噱頭十足。

　　看點3：價格難説，但預計整體平穩

　　從今年下半年開始，樓盤報價逐漸出現分化，在多數樓盤價格保持平穩的同時，漲價盤開始增多。合富輝煌市場研究中心的監測情況顯示，番禺因為中小戶型貨量較少，故漲價盤相對較多。該行報告顯示，100平方米以下小戶型僅佔總存量面積的18%。9月中小戶型新貨延續上兩個月的漲價趨勢，融穗瀾灣、祈福新邨、富豪山莊的售價繼續有5%左右的升幅。

　　國慶開放的項目中，金山谷的報價為2萬-2.3萬元/平方米，漲幅超三成。保利地産首席研究員吳定金説，廣鋼新城首盤目前簽約均價已超過了3萬元/平方米，使得周邊的商家減少了促銷動力，區域樓價更加堅挺。

　　那麼，接來下廣州樓價還會繼續走高？吳定金認為，廣州樓市正處於盤整期，搞促銷是有可能的，但價格基本不會回落，穩定的可能性最大，“這主要和當前的經濟形勢、資本市場波動有很大關係”。合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，房價不大可能大漲，如今廣州樓市的存量為近年來最高，這是漲價的最大制約因素。

　　房價點評網廣州首席分析師肖文曉則認為：“至10月13日，一手住宅去化週期降至9個月，是2014年以來首次回落至8-10個月的合理去化週期，因此，商家的促銷動力不大。第四季度的成交量會超第三季度，如果想超過第二季度，則需要兩方面配合：一是商家報價要穩；二是有政策利好，如限貸、限購鬆綁等。”