停牌近半年後，老牌國有房企萬通地産終於公佈了一份非公開發行股票方案：以每股4.30元向嘉華控股、海富通-福瑞通達資管等五家投資者非公開發行不超過104651.16萬股股份，募資不超過45億，其中嘉華控股超30億參與認購，佔本次非公開發行股份近70%。這就意味著，嘉華控股將從萬通地産第一大股東萬通控股手中接過控制權，萬通地産創始人馮侖操盤領銜的時代將畫上句點。

　　在國內地産界，曾就職于中央黨校、中宣部和體改委並擁有中國社科院法學博士學位的馮侖是個倡導“追求理想，順便賺錢”價值觀的標誌性人物。他10年前就在業內首倡從“香港模式”變為“美國模式”，即房地産企業應成為物業開發與資本運營並重的地産公司，新加坡凱德置地乃馮侖眼中的標桿。在馮侖看來，國內地産公司尤其是住宅地産企業由於資金沉澱量較大，當像凱德置地那樣通過發行類似REITs(房地産信託投資基金)的方式解決資金需求壓力問題；在此基礎上，馮侖主張通過壯大自持物業、實業出租的通道擴充房地産企業的收益，從而實現地産企業向“輕資産”模式的轉型。對比今天萬科和萬達[微網志]等地産巨頭剛剛邁動的“輕資産”步伐，不難看出馮侖的先見之明。

　　作為謀求轉型的得力之舉，萬通控股在馮侖的手上已不是一家地産投資企業，而是輕資産的新型投資平臺，在房地産開發、工業地産、基金管理和資産管理四大投資板塊中，資産管理和基金業務是馮侖敲定的未來重頭戲，也是他給萬通控股的重新定位。萬通控股旗下有超過十隻基金，涵蓋了開髮型基金、增值型基金等，完成了地産私募基金的全産業鏈覆蓋，並且基金規模已達75億。

　　在具體落地業務上，馮侖主選“立體城市”和紐約“中國中心”兩個主題佈局未來。四年前，在紐約世貿中心原址重建工程中，馮侖租下其中的1號樓(自由塔)64至69層，租期20年，標誌著馮侖“中國中心”的實質性起步。按馮侖的測算，開業後五年投資回報率在8%至11%。不僅如此，在紐約世貿中心騰挪資産的三年前，馮侖就正式提出了在1平方公里內，打造建築面積600萬平方米，常住10萬到15萬，50%勞動人口本地就業，併為他們提供就業、醫療、文化、教育等綜合服務的“立體城市”概念。馮侖曾這樣描述立體城市：20層樓居住，30層樓做花園，40層樓做酒店大堂，50層樓頂做個番茄農場，一棟樓內，五臟俱全。綠芽從大地萌發，男女在這裡相遇，水管裏流出的不是水，是奶！

　　然而，理想是豐滿的，現實是骨感的。在西安、武漢、成都等馮侖意欲佈局“立體城市”的七個一級城市中，至今沒有一個完整的成功案例落地，原本馮侖希望在二線城市快速複製“立體城市”的步伐也因大股東的反對戛然而止。計劃於今年初開業的紐約世貿的“中國中心”至今杳無音訊。有分析師統計，目前房地産銷售在萬通地産營收中的佔比依然高達96.2%，物業出租佔比僅為3.2%，馮侖追夢般的轉型腳步並未取得最基本的成效。

　　就在馮侖率領著萬通地産在轉型路上披荊斬棘時，國內房地産業正好擁抱罕見的“黃金十年”，與萬科、萬達及SOHO中國的資産與利潤規模成倍擴張的勝景相反照，萬通地産原地踏步。最近5年，萬通地産營業收入始終徘徊在30億至50億元左右，過去三年營收年均減少25.51%，凈資産萎縮至35.29億，相比高峰時期減少15%。不僅如此，目前萬通一年內的非流動負債為19.75億，短期借款13.32億，負債率高達70.95%。

　　“追求理想”受挫，“順便賺錢”時代已過，馮侖與萬通走到了十字路口。年初，萬通發佈停牌公告，宣稱正籌劃重大事項，隨後便透露重組涉及收購網際網路文娛資産。然而，前不久又終止了重組計劃，其“網際網路+”的佈局瞬間化為泡影。過去半年剛好國家利好樓市政策頻出，萬通地産不得不為跨界而支付高昂的機會成本。無論是轉身之難，還是變型之艱，都在倒逼了馮侖必須淡出地産。

　　嘉華控股是一家以房地産開發為主業的綜合性企業集團，目前公司涉足的業務領域主要包括房地産開發、醫療健康、體育産業、節能環保、現代農業、通訊技術等八大業務板塊。由於自身業務眾多，嘉華上位之後，面對著萬通地産主營業績乏力的生態，不排除未來將除地産主營外的多元化業務注入上市公司，進而影響萬通地産主營業務的調整。看得出來，未來的萬通地産並不會放棄對轉型升級的努力，只是轉型幅度不會像馮侖時代那麼大。

　　告別萬通的馮侖當然也並不會謝幕。他將“立體城市”稱為“自己人生的下半場”，還將新希望集團董事長劉永好、鼎天資産管理有限公司董事長王兵、巨人網路[微網志]掌門人史玉柱[微網志]拉了進來。在萬通控股，馮侖還擁有相當數量的股份，而且嘉華控股也表示不排除繼續增持萬通地産股份的可能，拿著變現的資金，在國內商界頗具影響力的馮侖，説不定還能通過眾籌、定制等方式為“立體城市”理想找到新的磚瓦。

　　(作者係中國市場學會理事、經濟學教授)