萬通地産上半年扣非凈利虧1.8億降304% 土儲增長停滯賣30億資産補虧

　　曾經的“盈利十強”萬通地産(600246.SH)正陷入營收凈利雙降，需要賣資産補虧損的困境。

　　近日，萬通地産發佈了一份不太亮眼的半年報。上半年，公司實現營業收入4.61億元，同比減少79.75%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

　　同時，經營活動産生的現金流量凈額為-7.28億，而上年同期為2.75億元。銷售業績方面，2019年上半年萬通地産累計實現銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬)。

　　長江商報記者注意到，作為糧倉的土儲，萬通地産“止步不前”。財報顯示，萬通地産在2019年上半年沒能獲得新增土地儲備，同時公司當前的土地儲備也僅有河北香河運河國際生態城二期一個項目，可售面積為52.71萬平方米，並於2019年3月出售了唯一土地儲備——香河項目公司。

　　業績下滑，土儲難以為繼的萬通地産不得不通過賣資産補虧損。長江商報記者梳理髮現，萬通地産今年以來，通過出售資産回籠了超過30億資金。

　　營收凈利雙降

　　成立於1998年的萬通地産，主要業務包括住宅地産開發、銷售，商業地産開發、銷售、持有和運營，房地産金融。公司房地産業務主要在北京、天津、上海、杭州、成都等一線城市和重點二線城市開展。

　　作為元老級房地産上市公司，其營業收入多年卻未有太大起色，始終徘徊在30億上下，長江商報記者梳理髮現，萬通地産2015年-2018年的營業收入分別為26.18億元、23.36億元、32.94億元、36.45億元。同時代的房企，如萬科，早已進入5000億陣營。

　　最新2019年半年報顯示，報告期內公司實現營業收入4.61億元，同比減少79.75%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

　　公告顯示，萬通地産上半年營業收入同比下滑主要由於公司所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期減少。

　　此外，截至今年6月末，萬通地産經營活動産生的現金流量凈額為-7.28億元，同比減少425.45%，主要由於公司銷售回款較上年同期下降和支付的稅費較上年同期增加所致。

　　截至報告期末，萬通地産總資産約129.58億元，較上年度末減少0.62%；歸屬股東凈資産約73.23億元，較上年度末增長1.67%。

　　銷售業績方面，2019年上半年萬通地産累計實現銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬)。

　　萬通指出，2019年上半年，全國都在貫徹 “因城施政，一城一策”的房地産政策，把中央強調的“房住不炒”方針落到實處。除了3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現短暫回暖而外，2019年上半年房地産銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計的增速均有所回調。

　　房地産業務收縮

　　萬通地産近兩年房地産業務開始收縮，從土地儲備增長停滯就可以看出。

　　半年報顯示，上半年萬通地産無新增土地儲備，在建面積37.35萬平方米，無新開工及竣工面積；累計實現銷售面積近1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬)；累計已出租房地産面積11.15萬平方米，累計實現合同租金約1.23億元。

　　據了解，萬通地産自2014年新增杭州科技城項目之後，就再沒從公開土地市場拿地。截至2018年12月31日，其僅剩河北省廊坊市香河縣(運河國際生態城二期)一處，待開發土地面積為29.28萬平方米的土地儲備。從2018年年報數據看，萬通地産將20.11億元存貨轉為投資性房地産和固定資産，並於2019年3月出售了唯一土地儲備——香河項目公司。

　　財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，從企業的拿地情況看，基本上屬於土地儲備節奏過慢的企業，這其實也説明拿地方面的成本過高，導致企業拿地會比較猶豫。從後續發展來看，類似企業更是需要警惕風險，因為普遍規律是“地産強，企業強”，所以地産業務不加快發展，容易影響後續的現金流。

　　業績下滑，土儲難以為繼的萬通地産不得不通過賣資産補虧。

　　2019年3月，萬通地産與 GH Investment 1 Limited，簽署正奇尚誠、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠、正奇尚予5家合夥企業合夥之《份額轉讓協議》及有限合夥企業協議之《補充協議》，及公司持有的陽光正奇70%股權、公司全資子公司中融國富持有的陽光正奇30%股權，公司持有的金通港1%股權之《股權轉讓協議》。

　　截至2019年6月30日，5家合夥企業份額轉讓已完成，收回轉讓款6.57億元，實現投資收益3.94億元，其餘上述股權之轉讓，正在進行中。

　　同月，萬通地産將香河萬通70%的股權轉讓給北京茂新，價格為13.3280億元。北京茂新向目標公司提供股東借款5.6423億元，用於目標公司償還萬通地産股東借款。

　　經過此次交易，萬通地産預計實現約6.6億元投資收益，另外，依據企業會計準則相關規定，公司持有的對香河萬通剩餘30%股權按照公允價值計量，預計確認投資收益約2.3億元，合計確認投資收益約8.9億元。

　　對於出售資産的目的，萬通地産表示，交易完成後將進一步促進公司産業結構調整，提高資金使用效率。

　　三次轉型失利

　　房地産業務經營不利的萬通地産，開啟了多元化轉型以尋求新的轉捩點。然而，多次的轉型受挫讓萬通地産開始走下坡路。

　　據了解，2011年，萬通地産正式宣佈向商用物業轉型，並定下五年計劃稱，到2015年，公司商用物業開發面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平米，目標年租金收入11億元。

　　不過，2015年，萬通地産的商業項目租賃收入只有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這與其2011年提出的年租金收入11億元的目標相去甚遠。萬通地産第一次轉型以不達目標而告終。

　　2014年，萬通地産又先後發起了兩次轉型，均已失敗告終。

　　其中，2015年的轉型方向為“網際網路+文娛”，2018年，萬通地産曾嘗試面向地産服務業和地産金融服務方向的第三産業轉型，擬以31.7億元價格現金收購星恒電源78.284%股權，但這項收購在當年12月終止，這意味著萬通地産轉型新能源領域失敗。

　　物流方面，今年2月18日，萬通控股與普洛斯簽署股份轉讓協議，萬通控股向普洛斯轉讓總計2.05億股萬通地産的股份，佔萬通地産股份總數的10%，交易金額總計約8.21億元。這一交易完成後，普洛斯將成為萬通地産第三大股東。有業內人士稱，這或許意味著萬通將向物流地産轉型。

　　嚴躍進認為，萬通地産三次轉型失利，主要是由於對房地産行業發展趨勢判斷産生偏差，主動放棄了住宅地産的“白銀時代”。同時，收購價格未談攏，使得收並購的週期比較長。