萬通地産轉型迷途：高管持續動蕩 現金流面臨考驗

　　萬通地産(600246.SH)的人事動蕩仍在持續。

　　日前，萬通地産公告稱，王煒鵬因工作原因申請辭去公司董事會秘書一職，該職務由周茜莉接任。這是繼半個月前，江泓毅辭去公司董事長及總經理職務、馮冠豪辭去董事一職後，萬通地産再次發生高管變動。

　　而高管層不甚穩定的背後，是該公司不斷下滑的營業收入。財報數據顯示，萬通地産2019年前三季度營業收入7.11億元，同比下降74.6%。

　　“在馮侖走之前，萬通其實就已經開始走下坡路了。馮侖離開之後，萬通地産業務萎縮，其他轉型業務包括商業地産、資管業務、新能源業務等，在實施過程中都不太順利，造成業績停滯、現金流承壓，甚至在2019年不得不依靠引入投資者以及出售旗下資産來回籠資金。”一位熟悉萬通地産的人士告訴財聯社記者。

　　管理層“大換血”

　　在王煒鵬辭職前，萬通地産的董事會及管理層已經在近期進行了大幅調整。

　　董事會方面，王憶會、吳丹毛將擔任公司董事，其中王憶會為萬通地産實控人；管理層方面，聘任張家靜為首席執行官，張子超為首席戰略投資官、高級副總裁，李洋為副總裁。

　　“萬通地産的高管團隊頻繁變動，應該是大股東對公司戰略方向發生了重大調整，當然與其業績欠佳也有一定關係。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者。

　　目前萬通地産的主要業務包括地産開發、商業自持和資管三大板塊，但在房地産開發方面，其業務正在逐步萎縮。

　　2019年前三季度，萬通地産無新增土地儲備，無新開工及竣工面積。此外，其貨幣資金以及存貨餘額也在逐步下降。截至2019年9月30日，公司貨幣資金餘額為23.08億元，同比下降14.36%；存貨餘額為42.24億元，同比下降6.18%。

　　“近年來萬通地産逐步退出開發業務，自持業務逐漸成為其業務重心和主要收入來源。”東北證券分析師張雲凱表示。

　　據悉，萬通地産主要的自持商業物業位於天津、北京及上海，但其出租率相對較低，2019年上半年其房屋租賃收入為1.24億元，佔營收比例為26.9%。

　　除了營收下滑，近日上交所下發的問詢函中提到，2019年前9月，萬通地産經營活動現金凈流出6.42億元，同比下降333.38%；長期借款23.63億元，同比增加45.07%，償債能力承壓。

　　對此，萬通方面表示，近年來公司有息負債規模持續下降，目前現金流充足。截至2019年9月30日，有息負債規模為25.64億元，同比下降19.4%。

　　“萬通地産在‘後馮侖時代’就一直處於戰略轉型和業務重組之中，但是轉型和重組一直不太順利，導致了業務層面的茫然失措，業績也就很難保證。”柏文喜説。

　　1月15日，萬通地産公告稱，預計2019年實現歸屬於上市公司股東的凈利潤與上年同期相比增加68%至100%，為5.5億元至6.5億元。

　　“凈利潤上升主要因為萬通地産出售股權以及處置非流動資産，但這不是長久之計，如果想要持續保持利潤上升，需要在自身業務上發力。”一位研究機構的高層告訴記者。

　　轉型不及預期

　　業績持續低迷，在萬通地産的股價上有較為明顯的反應。

　　2017年1月11日，萬通地産股價為6.21元/股，而在2019年1月4日，其股價跌至近三年最低點3.16元/股。直到2019年2月萬通地産8.2億元向普洛斯轉讓10%股權後，其股價才開始回溫。

　　值得關注的是，萬通地産在近日提出回購股份計劃，其計劃用自有資金通過集中競價交易方式回購公司部分股份，用於員工持股計劃或股權激勵。回購資金總額不低於2.5億元、不超過5億元，擬回購股份價格不超過6.58元/股。

　　回購股份對萬通地産的股價帶來一定提振作用。12月24日其股價為4.5元/股左右，到2020年1月10日漲至6.07元/股，不過隨後股價有所回落，1月17日報收5.57元/股。

　　“這種金額的回購只是短時間對股價構成支撐，未來還是要看公司自身經營以及業績，如果未來業績仍未好轉，造成市場看空預期，長期來看企業的股價仍存在風險。”一位房地産研究機構分析師向財聯社記者表示。

　　此外，萬通地産日前公告稱，擬參與投資珠海金鎰銘股權投資基金合夥企業，萬通作為有限合夥人，以自有資金認繳出資1億元。

　　不過，此舉引來了上交所的問詢函，上交所對於基金實際投資金額、投資項目及計劃、投後管理、退出方式、是否影響公司財務等方面進行了問詢。

　　對此，萬通地産回應，預期基金規模為30億元，募集期截至2020年6月30日，目前基金處於後續募集期，尚未完成募集。基金在選擇投資項目時，主要選擇消費升級和産業升級領域具有投資價值和發展潛力的未上市企業進行股權投資。

　　“從萬通地産的經營來看，其轉型不及預期，尤其近些年其業績一直沒有找到突破口，對於未來發展而言壓力會比較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説。