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史上“最嚴樓市限貸”值得商榷

2016年08月11日01:30 新京報

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　　- 樓市觀察

　　欲從根本上解決房價“屢調屢漲”的困境，歸根到底還是必須依靠市場化資源配置，除了貨幣政策不宜持續寬鬆外，還應相對增加土地供給。

　　合肥最嚴限貸政策惹爭議。8月9日消息，合肥各銀行當天對房貸政策進行了細則調整，其中規定了多種應當拒貸的情形，例如，受關注較多的一個情形是，只要有2次及以上貸款記錄，且1次或1次以上未結清，即便在合肥市區內無房，也不允許發放個人購房貸款。

　　自2015年下半年開啟的本輪樓市行情中，合肥樓市火爆，與南京、廈門、蘇州並稱二線樓市“四小龍”。今年上半年，合肥房價上漲了39.57%，漲幅位居包括一線城市在內的各大城市首位。然而，以上述調控政策應對樓市過熱，恐怕未必妥當。

　　依靠行政的力量進行樓市調控，好處是簡單易行，立竿見影，而壞處也是顯而易見的。形形色色的樓市調控政策，實質上是政府懶政思維的外化表現，以至於常常淪為為調控而調控，為壓制房價而調控。所以我們看到，儘管合肥自今年2月以來出臺了數輪調控或變相調控，內容包括禁止開發商樓盤使用學區房廣告、限貸等，仍然沒能抑制住房價的上漲。

　　調控政策出臺的目的，無非是限制樓市短期內過快上漲，然而，無論調控政策能否達到短期內抑制房價的作用，其負面影響都至少有兩點，其一，懶政思維使得樓市調控政策頻繁出臺，變化無常，“史上最嚴”政策之後常常還有“史上更嚴”，這本身就體現了各種調控政策沒有長效作用，是頭痛醫頭、腳痛醫腳的短視做法，而朝令夕改的政策變化對市場造成的負面擾動則不容忽視，它使得樓市發展缺乏一個由市場規律左右的常態，結果是市場跟著政策跑，左搖右擺，催生了一大撥寄生於樓市的政策套利者、投機者。

　　其二，各種調控政策均有一個共同的弊病，即過於注重各種數字指標，形式化地為樓市降溫，而忽視了政策對社會、民生方面造成的影響，忽視了樓市如何為實體經濟提供配套支援，而不是對實體經濟造成擠出效應。以合肥的調控政策為例，限制在合肥市區無房的部分購房者的購房貸款，無疑是極不合理的，這等於把一些改善性需求、甚至較為特殊的剛性需求都擋在了房貸的門外。

　　從最終結果看，合肥新的限貸政策負面作用遠大於正面作用，它不僅不太可能達到政策出臺的初衷，反而會擾亂市場秩序。合肥房價之所以在今年上半年漲幅居前，與其區位優勢緊密相關，這一優勢在今年5月得到了進一步確認，即在國務院常務會議通過的《長江三角洲城市群發展規劃》中，合肥都市圈被正式納入，並且成為規劃的一個亮點。2015年，合肥GDP增速居全國省會城市第3位，2016年以來又居中部第一、長三角副中心第二，成績可謂驕人。這種表現，不可能不在較大程度上影響合肥樓市的供需關係。

　　就當下而言，在部分大城市面對房價階段性“失控”之下，適度的行政調控是有必要的，但是諸如“名下無房也可能被拒貸”這樣的過度行政調控，還是有必要商榷的。事實上，欲從根本上解決房價“屢調屢漲”的困境，歸根到底還是必須依靠市場化資源配置，除了貨幣政策不宜持續寬鬆外，還應相對增加土地供給，再比如，部分城市可以考慮將預售房制度逐漸轉變為現售房制度等。

　　楊國英(中國金融智庫研究員)

(責任編輯：郭偉瑩)

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