“世界那麼大，我在國外有套房”，海外購房熱潮，近年一直未見“退燒”。

　　從購買力來看，北上廣深一線城市的多套房業主的確不愁海外置業的資金，出售手頭一套房就足以在歐美一線城市購買等面積甚至更大的房屋。然而，海外置業，就可以土豪隨意嗎？值得關注的是，對於中國買房者而言，語言不通、政策與法律體系的差別像兩座橫亙在購房者面前的大山。置業等於買護照、“螞蟻搬家”轉外匯成慣例、“外國房子”保賺翻、買房大仲介靠譜、炒作海外“學區房”，成為目前較為普遍的五個誤區。近日，記者採訪多位從事海外置業的資深人士，為有意海外置業的市民做參謀。

　　全球頂級豪宅盛宴

　　打造海外置業“私人定制”

　　由廣州日報報業集團主辦、粵商會承辦的“ 2015年中國(廣州)國際高端房産展盛會暨投資移民海外置業展”將於10月2日~4日在廣州琶洲南豐國際會展中心開幕。廣州日報·粵商會通過對海外地産商于中國奢華房産買家與高端房産投資者的定向邀請打造高精確度的海外置業“私人定制”，開啟全球頂級豪宅盛宴。

　　本次“2015年中國(廣州)國際高端房産展盛會暨投資移民海外置業展”，正是針對對海外置業有著強烈需求的廣東購房者，提供一場家門口舉行的、國際頂級水準和專業度的海外置業房産展會。

　　這一華南旗幟性展會不僅圍繞海外房産提供諮詢、展示、洽談、購買等服務，而且還集合了海外投資、移民、教育、醫療等立體化配套。

　　子女教育是海外置業首要原因

　　中國買家取代加拿大買家成美國房産最大海外買家

　　廣州日報訊 (記者劉麗琴)做生意的林先生在深圳投資了不少房産，2008年金融危機時，美國低房價的誘惑曾促使他在2008年中買下了他在美國休斯敦的第一套房産，走出了海外置業的一步。而今年林先生的投資目光全面轉向。為進一步投資美國市場，林先生決定退出內地樓市，在今年以820萬元的價格賣掉了他在深圳5套公寓中的4套。他表示，除了自己住的一套公寓，他已經賣掉了在深圳的所有房産。

　　無獨有偶，記者朋友圈裏也有一位深圳的朋友最近急售4套房屋，包括龍華的別墅、紅樹林海景洋房、香蜜三村的洋房乃至山西的一套洋房全部在出清，據她的説法是：“孩子到外國讀書，順便添些國外物業。”

　　海外置業美國最受青睞

　　美國全國地産經紀商協會表示，中國買家已經取代加拿大買家，成為美國房産最大的海外買家。美國全國地産經紀商協會的調查顯示，過去12個月中，在美置業的海外買家中，中國買家佔16%，他們主要購買的是獨棟房屋和公寓，而2013年時，中國買家的比例為12%。加拿大買家所佔比例從2013的23%下降至今年的14%。排在第三位的是印度買家。

　　據從事美國房屋交易的羅先生介紹，近期中國人的海外置業熱潮與2008年金融危機後抄底熱有所不同，幾年前多是因海外房價較低，以想投資的買家為主，而今年以來出於資産保護，資産配置考慮的買家在增多，他們主要考慮美國、英國、澳大利亞等發達國家的房産。

　　英國《金融時報》旗下投資研究服務的《中國投資參考》近日的調查也顯示，60%以上被調查的中國買家表示，他們計劃在未來兩年增持海外資産，而住宅房地産是最受歡迎的投資。經濟發達、擁有優質教育資源的美國是42%受訪者的首選目的地。其次是澳大利亞、加拿大和英國。逾38%的受訪者認為，海外投資的首要原因是讓子女進入好學校。

　　中國買家購房平均花費最大

　　過去多年來，希望享受溫暖氣候的加拿大人一直是美國房産最主要的海外買家，他們購房主要用於度假或養老。但最近加拿大買家的購買勢頭有所減弱，導致這種情況的原因之一是加元貶值，這意味著以美元計價的商品提高了價格。而與此同時，在美購買房産的中國人越來越多。不僅在比例上佔優，中國買家在美國房産市場上的投資也是最高的。統計顯示，截至今年3月，過去12月中，中國買家總共購買了價值286億美元的房産。加拿大和印度買家購買的房産價值總額分別為112億美元和79億美元。

　　在美國目前的房屋銷售中，海外買家所佔比例只有4%，但他們對美國房地産市場非常重要，因為他們在購房上的預算大大超過美國本土買家。中國買家在美購房的開支最大，他們在每棟房屋上的平均花費是83.1800萬美元，加拿大買家則為38.03萬美元，而美國本土買家的平均花費是25.56萬美元。

　　海外置業陷阱1

　　買房子≠買護照

　　近年來海外置業的門檻逐漸降低，使得適應人群從金字塔頂端向下發展。在海外置業人群中，不少購房者是受到了移民需求的驅動，他們希望用國外的一套房産作為自己得到護照的敲門磚。

　　然而，與國記憶體在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發達國家，政府將房産認定為投資開發項目，一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房産就不代表可以移民。在澳大利亞購房同樣不等於移民，僅能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成後12個月未經出租的現房。

　　葡萄牙政府規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房産即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權債務或房産，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試採用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。

　　“準確來説，海外購房是移民的充分不必要條件。”綠地集團海外展銷中心華南區負責人黃捷鵬表示。

　　海外置業陷阱2

　　螞蟻搬家轉外匯或被盯上

　　有數據顯示，超過70%的國人在海外購房時都會採用現金付款的方式，但是根據現行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。所以現金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元的湖景度假屋一次性現金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

　　近日，《第一財經日報》援引路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發通知，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現金購房者習慣使用的“螞蟻搬家”購房方式在將來可能面臨著一旦發現，當事人就會被拉進關注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

　　目前合法的海外置業四種方式分別是：國內有銀行提供“以人民幣形式離岸，到當地再購匯”的業務；我愛我家、鏈家等已經進入美國市場仲介公司的委託付款；銀行以及金融機構提供的記憶體外貸；通過投資基金購置海外房産。

　　海外置業陷阱3

　　國外買房

　　幻想“賺翻”

　　“李女士賣掉她在北京的一套房，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入六套房，她的算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣。”

　　這個勵志買房故事在網路上廣為流傳，為不少還處於觀望階段的海外購房者打了一劑強心針。

　　國外房價普遍低於國內而房屋租金遠高於國內的情況是確實存在的。然而，這一故事的離奇程度顯然遠遠超過其可信度。

　　廣州市乾行海外總經理鄧志遠表示，歐洲與澳大利亞租房的租金回報大致維持在4%~6%之間，國內租房以廣州為例，1%~2%的回報率算是較高的水準。但是與國內購房基本上屬於一次性付款的情況不同，在海外的部分國家購買房産需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房産稅。例如美國，每年繳納的房産稅佔房産總價值的1%~4%。相對來説，澳大利亞房産的持有成本比較低，沒有房産稅。

　　海外置業陷阱4

　　仲介“大牌”

　　未必都好

　　海外購房，選擇一個穩妥的仲介機構是投資的關鍵一環。鄧志遠提醒購房者，選擇仲介的過程中，很多人會追求一些比較大品牌、年限比較久的公司。很多人都有一個誤區，覺得大公司可信度高一些、服務好一些。

　　其實並不是這樣，因為所有仲介公司代理的産品都不是仲介公司自己開發的，包括移民項目與房産項目。所以買房者主要應該是選擇好項目開發商。

　　一般來説，在海外買一套房産，仲介會要求看房保證金、差旅費、看樓誠意金，機票、酒店費用等。其實，這些費用是自行定價，沒有統一標準，所以一些處於業務拓展期的仲介公司會儘量在這些環節降低價格以達到攬客以及樹立口碑的目的。

　　海外置業陷阱5

　　“學區房”並不適用國外

　　對於不少華人家庭來説，移民國外的主要目的就是在於讓子女接受國外的先進教育。仲介公司為了迎合買房者需求，順勢而上推出各種以“學區房”作為主要賣點的海外樓盤。擁有一套“學區房”是否真能成為孩子進入海外優質學校的制勝法寶？

　　鄧志遠表示，其實國外是沒有“學區房”這種説法的，主要是被國內一些仲介根據國人習慣性的買房思維炒起來的。在美國，國外公立學校雖然也是實行“就近入學”的方式，但是入學條件並不與購房落戶掛鉤。即使家長在學區內沒有房産也不要緊，租住學區的房子也能辦理入學。

　　但同時，所謂“學區房”用於出租是有一定優勢的。有些地方學校比較多，學生和家長租房的比例比較大，用於出租會有客源保證，並且租金也會高於其他同類房産。

　　微網志妙論

　　熱點話題

　　王健林談房價：

　　“北上廣深還會漲”

　　近日，在央視財經頻道《對話》15年慶典活動中，萬達集團董事長王健林對未來的房價進行了預測，他説：“未來房價走勢，我覺得兩分法。一線和一些少數的二線城市可能還會持續走高，特別對於北上廣深這一類的，國土部還要出臺剛性約束用地的文件，這種高房價可能也是限制城市過於龐大的一個門檻兒。”

　　在回答主持人提出的“過去15年房價暴漲”問題時，王健林説“過去15年房價過高，所以房地産行業也成了最不受人待見的行業，掙錢不少，但是煩惱更多，都成了一個被批判的對立面。原來一開始都認為就是企業把房價搞上去了，最後大家終於搞明白了，其實房價高的原因不完全在企業，是多種因素綜合推高上去的。”

　　微網志 @千年頑童：根據供求關係來説，他説的並沒有什麼錯，中國人的觀念就是這樣，過個十年八年估計也改不了。—— 微網志網友

　　微網志@ 雞肉石鍋飯：萬達自己都在轉型了，説明房地産不長久的，放個煙幕彈掩護撤退。——微網志網友

　　微網志@寧靜的深海L：約束用地房價更高，地皮價格又要被炒高了。——微網志網友