自今年以來，鏈家已經相繼合併了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅，以及新房市場的高策。鏈家集團董事長左暉稱，鏈家將大中華區業務區域分為七塊，除了北京、上海、香港、深圳、廣州、天津和南京，還包括一些二線強的城市，其次是二線弱的城市，再往後是“長尾”市場。鏈家在7個城市的市場份額已經佔當地市場第一。

　　除了上述區域，在一些沒有業務根基的地方，鏈家則採用合夥人制的模式來迅速佔領市場。所謂合夥人制，即參股模式，鏈家通過迅速吞併小仲介繼而達到能和該區域市場大仲介抗衡的地步。鏈家還會吞併一些品牌口碑較好、在中心地段擁有門店的公司。

　　快速擴張背後，是極高的運營成本。以上海為例，8月，鏈家在上海的總營業額為3.28億元，二手房業績為2.43億元。按照946個門店計算，單店營業收入在34.4萬元左右。而每家店的員工人數18個左右，按照傳統仲介行業每人平均2萬元的行業保本線，除去運營成本和人員開銷之後，鏈家得到了什麼？

　　高收入是個文字遊戲？

　　左暉稱，2015年內，鏈家二手房交易額有望超過4000億元，一二手房市場交易相加超過5000億元。

　　這家號稱集線上和線下、代理和仲介為一體的綜合服務商，去年在一手房市場完成了近460億元的交易額，今年目標定在700億元，而明年目標定在1000億元。據了解，上海市場整個交易額在4000億元上下，而鏈家的目標是希望一手房交易額佔到所代理板塊15%的份額。

　　據悉，鏈家目前急速擴張，也可能是因為背後的資金提供方對其作出了業績或規模增長等要求，因此，鏈家選擇以合作等方式儘快將規模做大。

　　為了配合瘋狂擴張，鏈家通過高薪制度挖同行的“墻角”，給出5000元以上的底薪。不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，5000元底薪也暗藏玄機，實際上進去以後試用期只有3000元，只有簽單才能轉到5000元。

　　而這3000元底薪，也不是那麼容易得到，鏈家規定一週要有4組帶看，每少一組要扣50元。鏈家要求經紀人一週要有1件獨家委託，要拿到1把鑰匙，每少1件，各扣50元，一個月不開單的話，底薪還要再扣200元。在這種高壓下，真正每個月能夠拿到手的可能並不多。

　　實際上，鏈家所謂的高底薪，其實是一種無責任底薪模式。該模式主要用於新進員工，以4000元底薪為基礎，新進員工最長6個月實習期。轉正經紀人可享受最低收入保障計劃，每月從2500元至4000元不等。另一方面是對轉正後經紀人的保障，確保每月都有收入，最低為2500元。佣金從30%起提，具體起提點要看“定級”，而定級的依據是積分，積分越高，提點越高，最高75%。

　　據了解，北京鏈家成立了一種新模式——無底薪積分制模式。此模式用分數代替薪資，將員工的級別、業績、業務與分數掛鉤，通過一系列複雜計算，得出每月積分，進而根據分數來決定員工每月收入。據悉，目前這套機制已在北京鏈家全面鋪開，預計上海明年起也會沿用這種積分制模式。這一模式，被同行詬病稱“鏈家的高收入只不過是玩了文字遊戲”。

　　單人業績不如競爭對手

　　人員管理一直是鏈家內部一個很大的問題，此外，鏈家為快速擴張而兼併的大大小小門店也給其帶來了不小問題。據一位離開鏈家的前經紀人透露，不同的人員夾雜著不同的文化和理念，這些人各自都有原來的利益群體，甚至同一家店裏都存在明爭暗鬥。

　　鏈家目前實行的房源制度，使得跨區域的房源不共用，本區內的經紀人不能查詢別的區域房源，這對經紀人的影響很大。

　　由於老員工可以通過積累的客戶介紹新的客源，手中也有一定量的房源積累，所以業績相對穩定，但對於新人來説，限定在一定區域內查看房源，很難更多地積累到其他區域的客戶，成交很困難。

　　也正是這種模式，導致鏈家一些新進員工往往幾個月都開不了單，這使其每人平均産值偏低。信宜房屋最新數據顯示，鏈家8月業績人數17181人，業績3.28億元，每人平均業績僅1.91萬元。而市場排名第二的中原，總人數9780，業績2.11億元，每人平均業績2.16萬元。

　　合夥人將為未來虧損買單

　　一旦市場不好，鏈家的高速擴張是否面臨風險？

　　目前市場的普遍看法是，明年整體市場會出現縮量，二手房市場明年會出現下滑態勢。而從過往週期看，2007年、2009年出現高峰、2012年出現低谷，緊接著2013年又出現回升，2014年回落之後，今年又出現大幅提升，對於明年的市場前景，業界並不樂觀。

　　一位業內人士指出，鏈家在擴張中始終強調的是在多長時間擴張到多少門店，要做目標市場的第一名，要佔多大的市場份額。但他們不談是否賺錢，不談單位員工創造的産值和利潤，不談一直虧損的門店怎麼處理的問題。在市場情況良好時，基本都可以保證盈利。而一旦市場不景氣，首當其衝受影響的就是合夥人。

　　上述業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，鏈家的瘋狂擴張源於當初同合夥人的共進退，可一旦店面發生虧損，則需要合夥人自己彌補這一虧空。一家店的月均成本在20萬~30萬不等，基於各家門店情況不同，每家店的業績只有在20萬元以上才可以達到盈虧平衡。一旦市場交易量下滑，鏈家就不得不進一步擴張市場份額，以保證盈虧平衡，但難度會非常大。

　　一位二手房仲介市場資深人士向記者表示，根據經驗，當市場整體萎縮時，仲介自身的下滑往往更大。基於鏈家目前近一半的門店都是合夥制，如果持續虧損三四個月，那麼最終只有關店。

　　根據業內測算，僅在上海，鏈家單月需要支付的人員和店舖租金等固定營運成本就有2.1億元，這幾乎就是鏈家的盈虧線，營運額一旦低於這個成本，虧本基本無疑。要想保本，鏈家勢必只有關店這一條路可以走。但由於鏈家給經紀人提供的底薪較高，關閉店面的同時，需要支付經紀人鉅額違約金和補償金，關店可能會讓鏈家進一步“流血”，從而喪失市場競爭優勢。

　　對鏈家的戰略投資者和合夥人而言，房地産市場的未來趨勢，或將成為投資鏈家最無法確定的一個風險因素。