預虧6億 萬通地産自曝誤判杭州樓市

　　2016年初，萬通公告2015年度業績預虧5.8億元到6.2億元，稱其根源主要出在杭州兩個項目上。寥寥數語，仍未躲過交易所問詢。

　　記者從萬通公告發現其承認誤判杭州樓市。此前，杭州頻掀賣地狂潮，萬通搶地成本不菲。令外界不解的是，既然明知杭州樓市調整，萬通為何硬去搶地及不趁早調整開發策略？

　　萬通中心遭遇競品降價

　　據了解，萬通2015年業績預虧主要受制于杭州萬通中心和杭州上園兩個項目，前者為多業態商業地産，後者為住宅。

　　2014年報及2015年中報均顯示，杭州萬通中心仍有D座這一儲備土地，總地價1.2億元，可售面積1.88萬平方米，權益地價5888元/平方米。

　　萬通地産證券事務代表王渴告訴記者，他記得杭州萬通中心這個項目幾年前就拿了土地，開發週期比較長。

　　萬通公告披露，目前杭州萬通中心已完工，寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，酒店式公寓由於交付標準是精裝修，單方成本約2.2萬元/平方米。

　　杭州萬通中心作為杭州市拱墅區的地標性建築，4年前當地政府曾特意組織過該項目專場樓宇推介會，受重視程度可見一斑。彼時，該單位相關領導曾公開表示，運河CBD是拱墅區發展的最核心商務區區塊，建成後將成為杭州第三中心。

　　杭州市拱墅區招商局一位相關人士介紹説，杭州萬通中心是運河CBD率先啟動商用物業的國際都市綜合體，2011年6月全面開工，次年9月底開盤，3個多月獲得4個多億元銷售業績。2014年底，A、C幢企業總部大廈基本售罄，均價24000元/平方米。

　　萬通地産對外坦言，拱墅區屬於新興商務區，酒店式公寓整體供應量較大。去年四季度各房企為去庫存降價促銷，板塊內一競品項目某精裝酒店式公寓報價下調約4000元/平方米，僅賣1.7萬元至1.8萬元。杭州萬通中心相關産品下調10%~20%，預計減值1.2億元到1.4億元。

　　高價拿地無視區域風險

　　記者梳理萬通地産年報發現，早些年萬通借殼上市之後，雖然地産攤子在全國快速鋪開，但相對其他一線房企的項目數仍然偏少，這直接影響到了相關財報業績，萬通2012年報曾宣稱，一二線樓市回暖，次年計劃拿下3個新項目。

　　2013年，萬通地産新拓展項目就包括杭州上園。資料顯示，當年杭州樓市快速回暖，該年5月份，萬通44輪報價後以7.63億元總價競得余政儲出〔2013〕26號地塊，折合樓面價9145元/平方米，溢價率不菲。

　　萬通拿到上述項目之前的10個月，杭州樓市陷入冰點。緊鄰萬通上園地塊的萬科北宸之光，杭州萬科當時拿下該項目樓面地價才4430元/平方米。該年，濱江集團拿下萬家名城的樓面地價也只有約6300元/平方米。

　　次年，杭州樓市大降溫，土地市場遇冷。當年初，萬通以聯合體身份耗資6.18億元拿下了余杭區未來科技城一幅商住用地，樓面地價3145元/平方米。金成地産在余杭區所拿地塊的樓面成本僅3000元。

　　2015年以來，杭州上園所在區域內的競品樓盤眾多，包括萬科、濱江、越秀、融科等10余家龍頭房企項目同期開發。據萬通公告披露，上園國際9棟高層住宅建築面積11.5萬平方米，單方成本約1.8萬元到1.9萬元。

　　當前，萬通上園附近的濱江萬家名城、萬科北辰之光均價多在1.3萬元到1.4萬元左右。萬通地産對外坦言，上園項目所在區域競爭度高，稱某項目相近且與上園項目同期拿地的住宅，開盤價1.3萬元/平方米，對杭州上園項目的定價産生直接影響，按照其被認可的折價率20%~30%，減值4.7億元到4.8億元。

　　1月26日，萬通對外披露了房地産業務的區域風險等公告，內容詳述了2009年到2015年杭州樓市包括土地供應、房企資金到位數、房地産投資與銷售等關鍵數據，尤其是早些年杭州瘋狂賣地後遺症從數據上也一覽無遺，萬通為何仍要瘋狂搶地？

　　萬通地産對外坦言其原本認為基於多項樓市政策利好，尤其是今年G20峰會在杭州召開等，認為當地樓市會向好，但市場實際上並未向預期方向發展。

　　針對上述疑問，王渴稱其會將記者提出的幾個問題彙報給相關領導，再行答覆，但截至發稿時，記者仍未收到對方回應。