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各類型房産二手交易要交哪些稅
中國網 | 時間:2005 年12 月28 日 | 文章來源:北京現代商報

以案説理

“一窗化”之前,看看您應交哪些稅?

目前在二手房交易過程中需交納的稅費,包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內容希望能給您在置業過程中起到一定的指導作用,但這並不是萬能的,也並不是適合任何房屋,因此提醒您在交易過程中還要根據自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。

目前個稅的徵收辦法分兩個標準,商品房收費標準是銷售額減購買價款減合理費用後再乘以20%;公房收費標準是銷售額減4000元後乘以建築面積減合理費用後再乘以20%。

房屋性質——已購公房

對於公房業主來説,2005年8月8日《關於個人銷售已購住房有關稅收徵管問題的補充通知》的出臺讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業稅之列,極大地降低公房業主的出售成本,使得已購公房的房源量得到大量釋放,為二手房交易的活躍發展起到積極的作用。

下面以一個具體實例來説明進行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費:

劉女士在海澱區翠微路地區有一套1992年已購公房,建築面積約為80平方米。2005年10月,劉女士首次將該套房屋進行上市交易,經過幾天的買賣雙方對價格的協商後,最終該套房屋以6180元/平方米的價格,即總價款494400元出售給馬先生。

對於賣方劉女士來説,需交納的稅費如下:

印花稅

印花稅為成交價的萬分之五,即494400×0.05%=247.2元

對於買方馬先生來説,需交納的稅費如下:

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五,即494400×0.05%=247.2元

2)契稅

根據2005年8月8日《關於個人銷售已購住房有關稅收徵管問題的補充通知》中明確規定:對於首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%徵收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%,即494400×1.5%=7416元

3)土地出讓金

對於首次上市交易的公房來説,買方要交納土地出讓金,即為1560元/平方米×80平方米×1%=1248元

綜上,對於買方馬先生來説總共要支付的稅費為8911.2元。

房屋性質——二手商品房

就目前市場情況來看,營業稅的徵收對二手商品房的影響明顯,大大縮減了房産出售者的預期收益。下面舉一個例子來説明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

幾年前,李先生在望京地區購置一套商品房,建築面積為142平方米,購買時價格為6000元/平方米,總價為85.2萬元。現2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去,總價為99.4萬元。

對於賣方李先生來説,需交納的稅費如下:

1)印花稅

成交價的萬分之五,即印花稅為994000×0.05%=497元

2)營業稅(稅率為5.5%,其中包含城建維護費和教育附加費)

假如1:李先生房屋持有時間在2年以內,需全額徵收營業稅即為994000×5.5%=54670元。

假如2:李先生房屋持有時間在2年以上,如果是普通住房則營業稅免交,若為非普通住房則按差額徵收營業稅。而上例中李先生的房屋建築面積為142平方米,按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋為非普通住宅,需要按差額徵收營業稅,即應交納營業稅為(994000-852000)×5.5%=7810元。

對於買方來説,購買該套二手商品房需交納的稅費如下:

1)印花稅

成交價的萬分之五,即印花稅為994000×0.05%=497元

2)契稅

契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的,普通住宅按成交價的1.5%徵收,非普通住宅按成交價的3%徵收。而對於本例中買方要購買的房屋面積為142平方米,已超過140平方米,屬於非普通住宅,因此契稅的徵收按成交價的3%徵收,即為994000×3%=29820元

綜上,對於買方來説應支付的稅費為30317元。

房屋性質——經濟適用房

經濟適用房是國家為補貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對於購買經濟適用房的消費者來説也有一定的限制,

不是所有人都可以買到經濟適用房。而對於再次上市交易的經濟適用房來説,稅費的交納也顯得略微複雜些。經濟適用房的上市交易是以5年期為界限的,下面舉兩個例子分別來説明5年以內和5年以外上市交易經濟適用房的交納稅費情況:

案例一:

小王畢業後不久,在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購得一套經濟適用房,建築面積為60平方米,總價為15.9萬元。但現在由於小王的工作單位在玉泉路附近,每天上下班花在路上的時間約在3小時內,所以小王決定將該房屋賣掉,到石景山地區另購一套房屋。

小王的房屋屬於5年以內出售,則買賣雙方需交納的稅費如下:

對於賣方來説,小王的房屋只能出售給滿足購買經濟適用房條件的人,且出售價格不應高於購買時的價格。交納稅費僅為印花稅即最高為159000×0.05%=79.5元。

對於買方來説,分兩種情況:

一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大於實際購買房屋的成交總價(15.9萬元),則買方需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)

經過計算交納稅費,契稅為159000×1.5%=2385元,印花稅為159000×0.05%=79.5元

另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低於實際購買房屋的成交總價(15.9萬元),則買方需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納),和差價部分的綜合地價款10%。假設政府審批購房人的購房總價為13萬元。

經過計算交納稅費,契稅為159000×1.5%=2385元,印花稅為159000×0.05%=79.5元,綜合地價款為(159000-130000)×10%=2900元

案例二:

家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環境,現打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經濟適用房轉讓出去,到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建築面積為80平方米,當時購入價為21.2萬元。現毛先生打算以35萬元的總價將其售出。

由於該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年,則該套房屋可以出售給任何消費者,並可以市場價出售。

毛先生的房屋屬於5年以外出售,買賣雙方需交納的稅費如下:

對於賣方毛先生來説,需交納的稅費如下:

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五,即350000×0.05%=175元

2)綜合地價款

綜合地價款為成交總價的10%,即350000×10%=35000元,即賣方需交納稅費為35175元

對於買方來説,需交納的稅費如下:

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五,即350000×0.05%=175元

2)契稅

契稅為成交總價的1.5%,即350000×1.5%=5250元

即買方需交納的稅費為5425元。

(相關案例及數字由中原地産三級市場研究部提供)

業內建議

事實上,二手房徵收個稅並非“新”聞,對於此次國家稅務總局再次發話,業內在表示認可的同時,也提出了專業建議。

北京鏈家房地産經紀有限公司市場總監金育松在接受記者採訪時表示,從個稅的具體實施來看,仍然存在三點疑問。首先是徵收時間的確定,究竟什麼時候開始正式實施;其次,一旦實施時間確定下來後,對於以前需要交個稅而未交的房産是否要補交;第三,徵收方式的細節如何確定。

而中原地産副總監宮萍則認為,徵收個稅本身無可厚非,但由於目前二手房個稅徵收的政策還是2003年制訂的,而從2003年以後北京二手房交易市場發生了巨大變化,以往的政策已經不能適應當前市場的調整。同時,她表示,個稅徵收的稅率標準要根據變化的市場做相應調整,比如,目前廣州就已經採取了商品房和公房區別繳稅的做法;而稅務部門也有義務清楚地告之納稅人和房産仲介交納個稅的流程,以保證政策的有效執行。

業內人士同時也向消費者提出了幾點建議:

一是賣房人首先應該了解哪些是可以免稅的。個稅的免征條件包括:一是“對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個人所得稅”;另外,對賣房一年內又買其他房産的,可視其購房價值全部或部分免稅。

二是消費者要選擇比較好的經紀公司,針對這個市場的變化去各個經紀公司諮詢一下業務就知道各個經紀公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望,自己把握整體的需求,專家的意見可以作為一個參考,還是要根據自己的實際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。

各地個稅徵而又止

北京

2005年6月,北京海淀、朝陽和東城等區,紛紛傳出二手房交易徵收20%個人所得稅的説法。朝陽區地稅部門規定,二手房只能在完稅後才能辦理過戶手續。不過,這項規定執行了約半個月後悄然停止。

杭州

2004年1月1日起,杭州市以政府令的形式規定,開始徵收房地産交易個人所得稅,不過這一規定在2004年9月1日後暫停辦理。據《浙江日報》報道,此省地稅局有關人士表示,杭州從未取消20%個人所得稅,只是徵收方式有所變化,2004年1月1日起以仲介機構委託代徵方式進行,2004年9月1日後改為個人自行申報。

南京

2005年6月初,南京地稅部門公佈的《個人銷售房屋稅收政策須知》中明確規定,個人銷售房産將按照轉讓財産的收入額減除財産原值和合理費用後的餘額,交納20%的個人所得稅,一時引來業內爭論。對此,南京市房産管理局局長陸春林6月16日明確表示,南京將與全國其他城市保持一致,不徵收二手房個人所得稅。

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