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房價僵局漸破 上海樓市開始理性回歸
中國網 | 時間:2005 年07 月01 日 | 文章來源:第一財經日報

目前,上海樓市供需比為1:0.3,部分面臨資金壓力的開發商紛紛以“降價”方式搶佔市場份額。

位於上海市城區富平路與真金路交匯處的“萬里雅築”日前推出一期第二批房源,均價為8500元F平方米,最低售價則為7380元F平方米。這一價格比該樓盤一個月前的開盤價降低15%,也低於周邊樓盤價格近千元。

有上海最貴公寓之稱的華府天地以及東方明珠國際公寓、翠臨星苑等樓盤前不久也紛紛下調售價。此前,曾有業內專家預計,上海房地産銷售市場的焦灼狀態將在八九月份被打破,但目前開發商以“降價”搶佔市場的局面顯然正在形成。

供需比例1:0.3

供需比例失衡是形成此輪樓盤滯銷從而降價的直接因素。

以上海浦東新區為例,該區購房投資比例曾一度達到30%~40%,需求極度旺盛。上海社科院房地産研究中心主任姚宏來説,這一高需求曾成就了浦東新區新樓盤的暢銷。在近日舉行的溫州房地産(上海)論壇上,浦東新區房地産研究中心主任李戰軍説,2月份浦東新區商品住宅供需比為1:2,需求是供應的兩倍。而現在供需比是1:0.3,需求量只有供應量的三分之一。

今年上半年,上海浦東新區新房成交量不足20萬平方米,縮至兩年來的最低,價格也一路下跌。據李戰軍介紹,今年1至5月,浦東新區商品住宅銷售均價為12000元F平方米,5月份更跌至9300元F平方米。但是,有專家同時指出,由於將配套商品房的銷售價格併入了統計數據,目前的均價下降還不能説明大多數商品住宅已開始降價。

“但今年下半年,房價下跌已是必然趨勢。商品房銷售價格的真正跌幅眼下並沒有真正開始。”李戰軍説。

開發商面臨資金壓力

開發商與消費者誰先退,這是個涉及時間與利益均衡的經濟學問題。

“現在關鍵是買房的人等得起,賣房的人等不起。”姚宏來説。迫使開發商向市場投降的主要原因是資金壓力。“畢竟,開發商的資金來源不全是自有資金,如果預付款不能在規定時期收回,銀行貸款的利息負擔將很難承受。”一位業內人士表示。

近日,上海一個即將上市的甲級寫字樓開發商正面臨資金壓力。“我們總投資量是13個億,每天的銀行利息有170萬元。”該開發商告訴記者。目前,該寫字樓的銷售代理招標已經展開,而貸款銀行也直接參與了此次評標。通過銷售代理快速回籠資金,成為開發商和貸款銀行的共同目標。

與此同時,銀行對房地産開發貸款也已層層加壓。據上海銀行中心企業服務中心主任陳雅玉介紹,在“總量控制、結構調整”的大原則下,上海銀行業已將房地産貸款佔全部貸款發放額比例規定在35%以內,同時調整開發貸款與個人貸款的比例。“2001年,上海銀行業開發貸款與購房貸款的發放比例為1.3:0.8,現在這一比例為1:2.5。”

陳雅玉同時表示,上海銀行業原則上不再發放土地儲備貸款和四證不全的開發貸款。同時收緊的還有投向房地産市場的流動資金貸款,以防止短貸長用。

一些優質的房地産開發項目將受銀行青睞,如上海外環線以內樓盤、一城九鎮的開發項目、軌道交通線附件受惠項目等。對於中小地産開發商而言,貸款將更加困難。

同時,上海銀行業在選擇貸款對象時,還將進行封閉式操作,即規定將銷售回款賬號開在銀行,以便對地産開發項目銷售情況進行監控。

降價救市

資金壓力迫使開發商不得不主動打破僵局,而降價銷售以儘快回籠資金,由此成為必然。

一個明顯跡象是,降價樓盤銷售速度提升了。據記者了解,位於上海閘北區的某樓盤近日以均價下調1500元F平方米高調入市,一週內即預訂出去40%。

在這種銷售形勢的“刺激”下,其他開發商打出“降價牌”已為時不遠。一座樓盤的銷售經理曾對記者表示:“肯定要降,只不過是時間、降幅多少的問題。”令開發商們真正苦惱的是,降價底線難以預測。

“老百姓不知道究竟(房價)要降到什麼程度才可以接受。”姚宏來説。在前天舉行的上海社科院房地産政策分析會上,姚宏來給出了降價的理論依據,他預測:上海房價整體下降20%~25%是有可能的。據介紹,從2003年下半年至今,上海房價漲幅超過了50%,除去收入提高、環境改善等因素,實際增幅約為30%。

壓縮泡沫,是否就意味著將這30%的漲幅重新壓回去?姚宏來認為,上海不同區域的情況有所不同。其中:上海中環線以內的新盤由於釋放量有限,降幅會在15%至20%之間,同時也會成為最快恢復上漲的地區;而外環以外如松江地區,由於供應量過大,3~5年內將較難恢復;外環以外的別墅價格下跌30%是有可能的,酒店式公寓的下跌速度也會較快,這主要是由於購買者中投資客居多,在出租收益低於銀行利息的情況下,這一市場可能會出現拋售狀況。

另外,姚宏來還提示説,一旦房價下跌30%,機構投資者將進場接盤,這將促成新一輪房産投資熱。而對降價時間的預計,李戰軍則説,估計最長兩年。(記者 于兵兵)

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