淘寶開玩賣房政府監管未跟上

　　國慶黃金周後，淘寶房産攜手餘額寶聯合20余家開發商推出餘額寶認購的新模式。淘寶稱，用戶通過餘額寶訂購房産能同時享受産品所帶來的收益，凍結在用戶賬戶中的資金安全規範。遇到需要退訂時可直接線上上申請，免去來回跑售樓現場的麻煩。

　　然而，普通購房者畢竟是把真金白銀打給電商，其間是否真的毫無風險呢？多位業內人士坦言，房地産網際網路行銷的創新精神值得鼓勵，然而相關法律法規迄今對相關領域的關注以及監管尚不到位，一旦發生糾紛，購房者的權益是否能得到切實保障亟待重視。

　　焦點1：

　　訂金存入電商是否違規？

　　把訂金存入餘額寶賬戶的行為本質上是把購房者本應交給開發商的資金存入並非監管部門的第三方，在目前的制度下，是否存在漏洞和風險呢？

　　記者從廣州市國土房管局了解到，為了保證預售的商品房能夠順利完工，廣州目前商品房預售款的監管採用監管機構、銀行、房地産開發企業三方簽訂協議設立預售款專用賬戶的方式。上月正式公佈的《廣州市房屋交易監管辦法》進一步規範了專用賬戶的監管，其中第16條規定了房地産開發企業使用專用賬戶收存商品房預售款的義務，以及專用賬戶開戶銀行按照協議收存、劃撥資金並更新資金使用情況的義務，以保障預售款能全額進入專用賬戶、全額接受監管。而第44條更明確房地産開發企業沒有使用預售款專用賬戶首存商品房預售款，將被責令限期改正，降低或者登出其房地産開發資質，並可處以違法收存款項20%的罰款。

　　“從道理上説，購房者交納的訂金也屬於開發商預售款的一部分，按照目前的規定，開發商和代理行都是沒有資格直接收取的。”合富房地産經濟研究院院長龍斌分析，相關法規目前沒有對訂金存入電商作出具體的規範，所以把訂金存入“餘額寶”的行為，應該屬於打政策“擦邊球”。而既然這部分資金脫離了政府部門的監管賬戶，就自然會存在一定的安全風險。

　　“天津、杭州等地都已經意識到類似問題，開始呼籲加強對這類資金的監管。”龍斌表示，之前部分電商介入收取購房者訂金的業務，就曾經發生過購房者因為對價格不滿意等因素放棄購房、但隨後資金卻不能及時退還的情況。購房者一旦遇到網上退訂不及時的糾紛，實際上權益是無法得到保障的。

　　為此，在鼓勵開發商推出類似創新的同時，相關部門也應該在目前整體資金量佔比還不算太大的時候，提前介入制定相應的政策，以降低購房者在這一過程中的風險，維護消費者的合法權益。

　　焦點2：

　　不按時交樓、“爛尾” 找誰？

　　市民耿女士認為，網際網路電商聯手開發商，這一新興商業模式是建立在參與各方都遵守遊戲規則的基礎上的，隨著參與規模的擴大，未來存在一些良莠不齊的市場參與者不守規則的可能，萬一購房者交了“血汗錢”最後因為種種原因收不了房，或者開發商不能按時交樓，究竟應該找誰？

　　“從淘寶網點的交稅問題，再到未來電商賣樓可能出現的糾紛，都在倒逼政府儘快出臺相關機制監管。”廣東省房協理事趙卓文分析，網際網路思維運作下的房地産商，將蛻變成為橫跨“地産+物業+金融+仲介+家政+電商”等領域的超級平臺和商業公司，勢必會影響整個行業。雖然網際網路思維與房地産業的結合仍處於探索階段，但總體融合的趨勢已經不可改變。

　　有關人士表示，內地剛推出商品房預售制度時，參考了香港賣“樓花”的方式，當時開發商和代理行都可以收取購房者的資金，結果滋生出大量問題，産生了“爛尾樓”等問題。而電商收取訂金其實與這類模式有相似之處，未來甚至有可能變為收取購房人的房款。從保障購房者的角度出發，相關部門應該及早意識到這一趨勢，制定預案。長遠而言，房地産與網際網路的融合要求終結當前存在的商品房預售制度，只有現樓售房，通過網際網路平臺支付資金的購房者才能100%避免開發商不能按時交樓和出現“爛尾樓”的風險。

　　焦點3：

　　線上比線下真的更便宜？

　　目前，電商結合房地産行銷，不少以“更低的價格”為賣點吸引購房者，像餘額寶認購模式稱其為購房者省下的成本比線下購房要低。“如果不能更便宜，那麼線上購房的競爭力其實也不大。”市民王先生表示。

　　中原地産項目部總經理黃韜認為，實際上從之前推出的各種房地産網際網路行銷來看，線上線下的優惠其實基本是一樣的。“例如參與電商購房可以有額外的購房折扣，難道開發商就不把這個折扣給其他的購房者嗎？再如網購消費可以抵償房款，而就每人平均4萬元的年網購消費額而言，開發商在一些樓盤稍微升價2%左右，就可以抵消這一優惠了。”黃韜認為，當前電商和開發商結合售房，依然是噱頭大於實際，博“宣傳”的意味更濃。關鍵在於房子不同於褲子和鞋子，同一個樓盤同一棟樓同一層，開發商可以給出不同單位不同的定價，而這些定價又具有可浮動性，所以短期內電商還只是能起到支付平臺和“吸客”的作用。

　　另一方面，線上線下同時參與登記認購怎麼辦？開發商如何確保購房者之間在選房時的公平？黃韜表示，在目前的網路技術下，考慮到房産的巨大價值，購房者在最後選房時始終要到開盤現場，才能避免出現選房作弊和其他糾紛。在這一層面上，與線下購房者其實是沒有差別的。

　　記者手記

　　又抵又安全才是硬道理

　　房價不菲，房子既是老百姓資産保值增值的途徑，也是工薪族在城市紮根落戶的希望所在。近年來，樓市調控不斷深化，開發商的行銷手段不斷推陳出新，電商企業通過資訊科技讓買賣雙方通過線上接洽，有效降低交易成本，這一願望固然美好，然而，如果政府部門相關政策沒有跟上，購房者的權益無法保障，很可能引發房産登記、稅收等一系列問題。

　　毋庸置疑，這個年代各行各業都在受到網際網路的衝擊，但是買房不是買雙拖鞋。如果把房地産業和網際網路業比作正在熱戀的戀人，那麼要讓他們真正走入婚姻的殿堂，還有很長一段路要走。畢竟，解決不了安全和成本上的核心問題，電商賣房就不具備真正的競爭力，這才是老百姓真正在乎的地方。