蔡胤

　　大連萬達商業地産股份有限公司(下稱“萬達商業”)的香港IPO之路，離收官又近了一步。

　　《第一財經日報》記者從可靠渠道了解到，這家“巨無霸”商業地産公司已于昨日下午確定招股價格區間，即介乎每股41.8~49.6港元之間。

　　此外，萬達商業12月7日晚間更新的招股書還披露，萬達商業未來將為萬達集團旗下O2O電商項目投資。

　　每股41.8~49.6港元

　　萬達商業IPO計劃于上週一獲香港聯交所批准。

　　據本報記者從可靠渠道了解，萬達或計劃在本週內走完路演程式、確定價格區間，而掛牌時間尚未最終敲定，也可能不在此前媒體報道的12月19日，具體日期目前還需與聯交所商議。目前可以確定的是，萬達商業將在本月內完成掛牌。而8日下午的溝通會上，萬達商業的招股價格區間確定，介乎每股41.8~49.6港元。

　　昨日即有國內媒體報道稱，萬達商業的銷售文件顯示，其集資規模最多不超過44.11億美元，約合270億元人民幣。另有外媒昨日報道稱，以定價區間的底端計算，萬達將籌得32億美元，仍將是香港今年以來最大的IPO。

　　較之此前外媒報道的50億~60億美元，甚至100億美元的募資規模，昨日媒體曝光的30多億美元或40多億美元的數字，被多家媒體評價為“低於市場預期”。

　　實際上，業內也有説法，這些數目也許並非萬達商業自身的預期，只是市場過於“浮誇”的預判。對此，協縱國際集團創始合夥人黃立衝對本報記者分析，考慮到發行之後的市場反響，萬達此次IPO大幅增加融資規模的可能性不大。

　　根據香港聯交所對新申請人公眾持股量要求，發行人已發行股本總額至少有25%由公眾持有。如發行人預期上市時市值超過100億港元，則香港聯交所可酌情接納一個介乎15%～25%的較低百分比。

　　目前港股地産上市公司市盈率一般為5至7倍，有媒體引述分析人士預計指出，萬達商業由於有別於普通商業地産公司，PE值可能參照商業公司進行計算，萬達商業總市值可能超3000億元人民幣。

　　但截至記者昨晚發稿時，萬達商業尚未公佈其公眾持股比例。

　　“這個價格從基礎因素來講偏高，現在整體來説市場氣氛較好。”黃立衝如此評價萬達商業的價格區間。對於市值，他表示不會有那麼高，上限應該在250億美元、1500億元人民幣左右，而下限也可能低至800億元人民幣。

　　相對中國其他蓬勃生長又遭遇行業過剩的眾多商業地産企業，萬達商業在規模、土地儲備、政府關係上的優勢不言而喻，而在房地産行業出現調整、酒店行業下滑、零售不景氣等行業背景下，萬達商業未來仍需接受資本市場考驗，未來決定其股價的最核心因素，仍然是盈利能力、業績水準的進一步提升。

　　另有不願透露姓名的分析人士預計，萬達商業後續將陸續放出利好消息刺激資本市場，以期在一個較低的基數上，帶動掛牌後股價上漲。

　　昨日下午業內還有傳言稱，科威特投資局、中國人壽和中國平安承諾在萬達商業IPO中各投入3億美元，數家機構總計認購金額約20億美元。

　　持股電商“講故事”

　　萬達商業7日晚間披露更新版招股書，還披露了一項新內容，即萬達商業確定未來將投資萬達旗下O2O業務。為了入股擬成立的電子商務合作企業，萬達商業已與王健林全資擁有的公司WandaInvestmentHoldingCo.Limited成立了WandaInformation，用以持有大連萬達集團及其關聯公司(包括萬達商業在內)在擬成立的電子商務合營企業中所佔的70%股權。

　　今年8月23日，作為萬達商業控股股東的大連萬達集團，與騰訊、百度訂立了一份戰略合作協議，擬成立電子商務合營企業，建立一個從線上到線下即O2O的電子商務業務模式，預期主要實現整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若干網上業務及服務大連萬達集團及其關聯公司從事的網下業務及服務，還有基於大數據的合作等。

　　這份著名的“騰百萬”跨界合作協議約定，大連萬達集團、騰訊及百度將自身或透過其他關聯公司，分別持有擬成立的電子商務合營企業的70%、15%及15%股權，計劃總投資額為人民幣50億元，包括人民幣10億元作為股本資金按各方持股比例注入，大連萬達集團、騰訊及百度自身或透過其各自的關聯公司的額外投資人民幣40億元，將於擬成立的電子商務合營企業成立後三年內注入，但後續融資的形式及比例將由各方之間進一步磋商。

　　據了解，上述電子商務合作協議預計進行的合作目前處於初級階段。而根據招股書披露的最新資訊，WandaInformation目前正在與百度及騰訊磋商有關擬成立的電子商務合營企業的正式合營協議，待擬成立的電子商務合營企業各方進一步磋商及達成協定後，萬達商業預計，2017年前對擬成立的電子商務合營企業的資本投資承擔不超過人民幣17.5億元。

　　對此，萬達商業的解釋是：“我們認為，我們的商業投資物業為實體店及網下業務提供的黃金地段與上述O2O電子商務平臺將形成互補，令人們的消費更加便利。”

　　另有萬達商業內部人士此前曾向本報記者透露，萬達集團層面非常重視O2O業務，目前王健林已不直接管理商業地産，相當一部分精力放在O2O上。根據王健林的計劃，明年三季度，O2O平臺將在全國正式上線。

　　“香港資本市場對於內地地産股認可程度遠低於A股，在投資者對商業地産前景態度審慎的背景下，時下熱門的具有創新性和成長性的O2O項目，更容易為投資者講一個具有想像空間的商業故事。”對於萬達商業與O2O項目的嫁接，有港股分析師認為，萬達與騰訊、百度的合作，一部分原因是刺激萬達商業地産在資本市場發力，為其赴港IPO增加砝碼。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶也對本報記者指出，商業地産高增長期已過，盈利預期已變成盈利面不高的現實，“沒故事了”，所以只能講新故事，而最熱的O2O自然不能錯過。