三、關於景區投資
1、旅遊投資劃分
從規模劃分：目的地投資，規模大，又不宜過大，培育市場，一級開發，二次招商;城市旅遊投資，萬達模式。項目投資，過去重點在景區，今後重點在休閒度假。
從數量劃分：一類是數量多，可複製，做概率，如經濟性酒店。一類是個性化強，項目獨立，做精準，如景區。一類是綜合模式，既是吸引物，又是聚集區，如度假區。
從進入渠道劃分：政府吸引，主要方式，要點在於資源，難點在於選擇。直接進入，要點在於土地，難點在於退出。趁火打劫，找困難的好項目，基礎好，前景好，對於對方也是一種退出機制，有運氣成分。
從方式劃分：一是獨立投資，利益獨享，時間長;二是合作投資，迅速形成規模，可轉讓;三是債權投資，半成熟項目，雪中送炭;四是股權投資，成熟項目，錦上添花。
2、選擇與模式
作為投資商來説，選擇什麼樣的項目，基本上需要考慮七個選擇要素：
一市場：周邊、中程、遠端。
二區位：大區位較好，小區位城市周邊。
三交通：大交通順暢，小交通便捷。
四環境：生態環境好，氣候獨特。
五資源：一般化居多，同質化居多。
六土地：有足夠的建設用地和發展餘地，旅遊用地的特殊性，坡地，造地，複合用地。
七合作者，有眼光，有經驗，有合作精神。我們經常把資源放在第一位，實際上就今天而言，資源已經不可能在第一位了，很簡單一流資源已經沒有了，但是一流的休閒度假資源還可能存在，有必要把資源放在這麼重嗎?
所以基本的模式就是按照這個上述的要素進入的順序不同選擇;第二就是戰略模式，是單體項目還是群體推進;第三就是多種渠道的選擇;第四就是炒作;第五就是升值，等到市場熱了我們就該撤了;最後就是退出，上市、股權轉讓、攤薄、持續經營，都是這種方式，不是説我們完全退出，這個項目很好，持續經營也是一種方式。
用抓工業的方式抓旅遊，但絕不能用抓工業的思路抓旅遊。項目集聚，産業集群。不只是依託傳統旅遊資源，而是通過資本與創新的驅動，構造新的生活方式，滿足夢幻生活體驗。異質化資源可以分散，同質化資源追求聚集，店多成市。
3、模式的變換
一般而言，旅遊投資是長線投資，長遠回報。錢有六對十二種，我們要研究對應這個項目最佳的組合。
一是死錢與活錢，如何盤活?
二是慢錢與快錢，如何加快?
三是長錢與短錢，如何整合?
四是冷錢與熱錢，如何變化?
五是我錢與他錢，如何利用?
六是大錢與小錢，如何看待?
關於這六對錢的關係，實際上有一個誤區，就是老覺得沒錢，只要有錢什麼事都能辦到，往往這麼想的時候，一旦有了錢照樣什麼事都幹不了，為什麼?沒有正確的思路，沒有正確的模式，無非就是把這點錢糟蹋了，而且這個團隊如果就是一個造的概念，也沒有人敢往你這投錢。
所以根本是商業模式的設計，錢從哪來，錢怎麼賺，錢到哪去。融資，運作，退出，再運轉。全鏈條運作，全領域模式，全環節整合，全過程發展。這裡花樣非常多，我覺得這些方面確實需要我們下一點大的功夫。
上市公司，輕資産，網路化，高成長，多元化模式，多樣化市場，上市障礙的對策。最終形成一個A+B+C的發展模式：A是吸引中心，作為吸引中心，成為發展的亮點，不僅吸引了遊客，也吸引了政府。由於這樣的項目需要大投入，市場也需要培育，所以有可能在直接經營上形成虧損局面。
這樣，一方面需要開發者的遠見卓識，另一方面需要政府的政策支援。B是利潤中心，目前的一般形式是配套房地産建設，長遠也會形成其他方式。C是文化中心，衍生發展。從而延長産業鏈，擴大産業面，形成産業群，構造文化旅遊産業聚集區的總體模式。
通過市場，聚集人氣;通過政策，聚集商氣;通過創意，聚集文氣，最終聚集衍生産業的發展。
4、組合度與優化度
資源的認識和評價除了獨特性和品位之外，在實踐中，更重要的是組合度，涉及到區位、時間、資源品種的互補等。同理，在産品層面上，就是優化度問題。産品組合，空間組合，市場組合，時間組合。
5、綜合推進
一是複合型資源，自然、歷史、文化、生態、物産;二是綜合性利用，觀光、休閒、度假、娛樂、運動、體驗;三是空間擴大，自然空間、生活空間、精神空間;四是形成生活型産品，差異環境、悠閒心態、品質生活。
6、經營模式
初級階段：單一景區，單一觀光，單一主題，單一市場，單一門票。模式的轉換：産品豐富，形象變化，品牌提升。
第一，景區開發的商業模式：賣什麼?
一是賣手續，實質是賣關係，這是最不可取的做法。
二是賣理念，載體是規劃。
三是賣門票，仍然是長期主體收入。
四是賣名氣，根本是創品牌。
五是賣土地，本質上是賣升值空間。
六是賣項目，是賣市場升值後形成的溢價區間。
七是賣綜合，形成産業鏈條。八是賣股份，形成多方式資本運作。
第二，景區經營的商業模式：做什麼?
一是做品牌，二是做環境，三是做知識，四是做文化，五是做娛樂，六是做商品，七是做體驗，八是做成長空間，九是做商業機會。
7、聚集化
傳統觀光模式：以觀光資源為主，依託性強，分散佈局，規模較小，有什麼幹什麼。轉型升級模式：以市場需求為主，創新性強，集中佈局，規模較大，需要什麼幹什麼。
一是景區：以資源為依託;二是旅遊區：在資源基礎上擴充;三是旅遊産業聚集區：資金密集，智力密集，人才密集，全面創新。範圍大，設施全，市場品牌突出。依託相應資源，以旅遊設施聚集為主體形成的規模性區域。
大産業，項目聚合，集約經營，區域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娛樂聚集。在實踐過程中，已經創造了三類模式:
一是華僑城模式，可以簡稱為用地模式，即旅遊加地産模式，把土地資源的利用最大化;
二是港中旅的海泉灣模式，可以簡稱為造地模式，通過海濱灘塗造地，一步到位，直接建設旅遊小鎮;
三是西安曲江新區模式，可以簡稱為提地模式，通過成片開發，項目運作，提升土地價值。
8、整合模式
全面策劃、完整規劃、品牌當先、開拓市場、吸引投資、完善産品、突出品牌，形成良性迴圈。需求鏈、服務鏈、産業鏈、資金鏈，品牌商、渠道商、運營商、生産商。生態環境創造根本優勢，産業聚集形成發展基礎，主題功能確定合理區域，文化積澱構造品牌基礎。規劃就是財富，環境就是資本，結構就是效益。
9、重中之重
有形資産與無形資産的統一性，一是創品牌：資源品牌，産品品牌，市場品牌;二是重行銷：資金預留，人才預留，方式預留;三是強管理：團隊，專業化，職業化。
10、廣義景區投資
一流資源八十年代進入市場，二流資源九十年代進入市場，現在還剩什麼?偏遠地區、個別地區可能還有頂級的觀光資源，全國不超過十個，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百個景區、景點，每年可能發現一個。但是全國不超過十個，而且這十個恰恰都在於偏遠。但是從廣義景區來看，則機會大把。
一是景區到境區，景是熱鬧，境是深化，美好環境，體驗境界，深入感受，幸福享受。這是一個境區的概念，所以我們不能把精力還集中放在所謂的景觀資源上。
比如説無錫靈山的五期工程，為了種青苔，董事長和工人試驗了五次，董事長説這是禪意小鎮，沒有青苔就沒有禪意，工人説種花種樹種草我都沒有問題，種青苔從來沒種過，試驗了五次，把青苔種出來了。今年9月28號開城，我相信就會非常有味道，這就培育一種境界。
二是度假區，文化區，生態區，運動區，娛樂區。為什麼非得帶這頂景區的帽子呢?這都是一個廣義景區投資的概念。
三是景區與鄉村旅遊的結合，相得益彰。比如説這些景區，從資源上來説一般般，非得強努著做，也做不成，可是如果和鄉村旅遊結合到一起，就會形成一個相得益彰的格局。
廣義旅遊的理解六個無：旅遊資源無限制，差異吸引;旅遊行為無框架，合法底線;旅遊體驗無窮盡，古今中外;旅遊消費無止境，興高采烈;旅遊産業無邊界，全面覆蓋;旅遊發展無約束，創意為王。
説到底，契合人性，才有文化性，自有商業性。所以我覺得對於景區大發展的格局，我們需要一些思考，尤其對每一個具體的項目，我們需要具體看待，這樣才能謀求一個健康發展、長遠發展的格局。
