中儲股份兩步走轉型做地産：倉儲地再迴圈 不斷出手拿地

　　一邊玩倉儲地再迴圈 一邊不斷出手拿地

　　就在地産行業利潤持續走低、眾多房企尋求轉型的當下，一些企業則選擇了一條逆勢投資地産之路。近日，一家名為中儲股份的企業以19.43億元競得天津東興路地塊，這是該公司連續數次在天津土地市場上取得土地開發權。這家倉儲物流龍頭央企以往在地産領域並不為世人所知，而今卻大手筆入市地産業，無疑引發了外界對其轉型的猜測。

　　中儲謀劃地産格局？

　　6月22日，擊敗了其他多家競買企業強有力的競爭，中儲發展股份有限公司以19.43億元斬獲天津河東區中環線內1宗住宅、商服綜合用地，成交樓板價達1.3萬元/平方米。

　　這已經不是中儲股份今年首次拿地，今年3月，中儲房地産發展有限公司就以8.63億元拿下位於天津北辰區津北辰順地塊。而去年11月5日，中儲股份買下與之相鄰的住宅地塊時以底價11億元成交，樓板價約合6238元/平方米。

　　“作為一家主營業務為倉儲物流的龍頭央企，中儲在土地市場上的表現比較引人注意。”業內人士分析，以往人們在土地市場上很少聽説這家央企的動向。甚至有人猜測，會不會又是一家類似當年的中化方興這樣的央企在房地産領域內橫空出世。

　　對此，中儲股份相關人士對北京商報記者表示，目前中儲地産作為一家新公司，公司部門架構還尚處於籌備階段，項目也沒有開盤。在公司相關資料尚未整理完善的情況下，暫時還無法提供更多公司在地産領域的發展戰略、目標等相關資訊。

　　資料顯示，中儲股份的控股股東為國務院國資委監管的大型中央企業中國誠通控股集團有限公司所屬的中國物資儲運總公司，是以綜合物流、物流貿易、金融物流以及物流地産等為主營業務，同時兼具物流技術、電子商務、融資貸款等服務功能的全國性大型現代綜合物流企業。1997年中儲股份上市後，實現了經營方式由倉儲單一型向業務多元化的轉變。

　　北京商報記者在中儲股份官網上注意到，在公司架構中，中儲股份下屬部門中下設“地産管理部”，其他分部及各地分公司基本為倉儲物流為主，與地産似乎關聯不大。

　　業內人士表示，2015年該公司主營業務低迷，而地産業務則發展平穩。中儲股份成立新的地産公司，表明該公司有計劃在地産領域大展拳腳。而且，憑藉倉儲龍頭企業對土地資源的佔有，中儲有望成為又一個依靠典型資源生存的成長性房企。

　　主營業務不力土地收益來補

　　一位城市規劃界人士分析，類似中儲股份這樣的企業，企業的倉庫土地多是改革開放以前獲得，很多倉庫都位於城市中心區域，隨著城市化的快速發展，這些倉庫土地無論從安全存儲還是城市規劃及土地價值利用上來看，都不再適合從事大宗商品倉儲物流。

　　一些地方政府開始考慮將這些土地收儲後再開發。由此，中儲則可以通過將這些地轉讓給政府的過程中獲得補償收益。

　　在中儲股份披露的2016年一季報中顯示，公司一季度實現營業收入29.55億元，同比下降11.45%；歸屬母公司凈利潤2.29億元，同比增長925.49%；扣非後凈利潤為-427.3萬元，同比下降127.45%。

　　分析顯示，該公司的主業疲軟，主要是受宏觀經濟以及上游煤炭、鋼鐵等大宗商品及原材料價格波動影響，導致公司收入規模有所下降。此外，管理費用、財務費用同比分別上漲20.87%和62.13%，導致期間費用同比增長23.8%。最終,公司營業利潤轉虧1052萬元。

　　值得注意的是，凈利增長來自土地交儲補貼。公司營業外收入實現3.14億元，而去年同期該項收入僅為266萬元。該項收入主要來自天津北辰區南倉分公司土地拆遷補償款的部分款項，從而令公司利潤實現同比大增。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，除了政府補貼外，一般情況而言，倉儲企業在土地交儲後，要在城市的郊外獲取較原來面積更大的工業用地來維持原來在該城市的倉儲物流業務，有時企業也會主導這些土地收儲後的項目開發。由此，土地資源豐富的企業將隨著城市改造而受益。

　　業內人士分析，中儲作為全國最大的國有倉儲物流企業之一，近期加大拿地規模，公司將加快實現主業轉型升級，並將向商業地産加倉儲物流的方向發展，此番加大拿地力度正是借企業原有的資源轉換，在未來地産部分上市時增加市場估值。

　　借機轉型還是就“賺一筆”

　　據統計，中儲股份在北京、上海、天津、江蘇、浙江、山東、湖北等全國30多個中心城市和港口城市設有70余家物流配送中心和經營實體。業內人士表示，中儲在天津的開發模式若成為企業的範例，後續該公司完全可以實現在地産行業新突破。

　　實際上，中儲方面曾表示，公司倉儲資源豐富，土地資源升值變現潛力巨大。由於城建規劃和調整，預計未來十年中儲或有近20家倉庫需進行遷建、升級改造或整體開發，未來土地拆遷補助或將增厚公司利潤。

　　業內人士分析，隨著地産行業進入下半場，房企生存環境也日趨惡劣，未來能夠生存的開發商要麼具有規模優勢，要麼具有獨有的開發資源。中儲地産顯然屬於後者。相信中儲會借機實現企業轉型從而擺脫主營業務增收不力的局面，而不應該僅是簡單的“賺一筆是一筆”。

　　嚴躍進表示，隨著土地增值空間的增加，尤其是舊城改造力度的加大，此類土地開發能夠促使後續産業聚集，到一定程度此類土地繼續改變性質並進入招拍挂市場。而且部分城市可能會優先允許此類物流倉儲開發商以相應低價來獲取此類土地。

　　屆時，此類房企在地産領域的表現將取決於公司眼光。土地的性質得到轉換後投資價值增加，給企業帶來了商機，企業應積極協商獲取此類用地許可權。

　　事實上，在當今地産行業中，此類企業數量很少，具有壟斷的優勢。同時，與地方政府良好的關係也能夠為企業獲取較好的土地資源。從後續發展趨勢看，改變性質的土地除了開發綜合體項目之外，一些土地也可嘗試轉型做産業園開發。

　　但值得注意的是，類似中儲地産的企業在地産行業仍缺乏相應的開發經驗以及成熟的地産團隊等，這些都是企業需要補齊的短板。