中國經濟網北京4月21日訊(記者 馬常艷)近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發強烈關注。“土地續期”是否會對房地産市場産生影響，會否影響房價，以及會否影響消費者的購房預期？針對這些問題，中國經濟網記者採訪了業內專家。專家指出，國內的物業土地年限會影響未來的房地産發展，特別是部分年限已經過半的二手房，如果續期費用過高，很可能影響價格，如何續期若不明確，也可能將影響百姓購房。

　　溫州“土地證續期”並非個例

　　近日，媒體報道溫州出現20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對資訊的誤讀。溫州市區一批上世紀90年代初期的住宅用地使用權到期面臨續期的問題。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。對此，溫州市國土局已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定。

　　事實上，此次溫州“土地證續期”案例，在深圳、青島等地早已出現。特別是，土地和住房市場化開展更早、市場化實現形式探索更豐富的深圳，15年前早已出現，近10多年來也屢屢有“續期”的案例見諸報端。

　　深圳市房地産研究中心高級研究員李宇嘉對中國經濟網記者表示，之所以“溫州案例”備受關注，不在於“自動續期”要不要繳費，而在於續期價格太高，被認為超出百姓承受的範圍，對房地産市場的格局會産生重大影響。

　　“溫州案例中，續期價之所以高，是因為按照市場價格來徵收，即媒體報道的‘繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金’。事實上，即便按照市場價來徵收，也有充足的理由。收取土地出讓金，是地方政府作為國家機器，履行土地所有者職能，向土地使用者收取使用期限內的土地出讓金的行為。只交了20年的使用費，到期後若繼續使用，按市場價續繳，在法律站得住腳。” 李宇嘉説。

　　李宇嘉指出，低價續期是主流。以土地批租制的樣板香港為例，新界地區所有土地官契在1997年到期，政府決定所有業主不必補繳地價，自動獲得50年土地租契的延期，即延伸到2047年。雖然不需補交地價，但業主按年必須向政府繳納一筆“地租”，標準為年度租金評估值的3%。“例如，一套價值1000萬元的住房，每年産生30萬元租金，地租是9000元，即續期費只要9000元，這是非常划算的。”

　　續期繳費或將影響房價

　　究竟會否對房地産市場産生影響？將産生怎樣的影響？中原地産首席分析師張大偉在接受中國經濟網記者採訪時候表示，溫州土地證續期需繳費用，對中國房地産影響深遠。國內的物業土地年限會影響未來的房地産發展，特別是部分年限已經過半的二手房，如果續期費用過高很可能影響價格。

　　在張大偉看來，住宅土地使用權到期如何續期，亦被認為是埋在未來房地産市場的一顆“地雷”。若以后土地産權續期繳費的制度逐漸明朗，二手房價格隱含的土地價值將逐步顯性化，二手房價格應會對土地成本做出反映。

　　張大偉指出，目前看，雖然溫州出現到期的房源比較少，但未來這類房源會越來越多，需要儘快頂層設計，制定好相關政策。從未來發展看，續期補費已經是必然，如果補費過高將影響房地産作為投資品的價值。整體看，房地産在進入非完全短缺期後，投資屬性已經降低。

　　李宇嘉表示，過去由於缺乏官方細則，“自動續期”或被理解為免費待期，或被理解為超低價續期，對購房沒有影響。而且老百姓碰到此類疑惑時，也撓撓頭，“時間還早，留給後人吧。”所以，如何續期、使用期還有多久，對房價沒有影響。而現在，如何續期，如果不給明確答案，一定會影響百姓購房，特別是那些使用期還剩幾年的房子。上世紀90年代之前，改革開放較早的城市，出讓了一些20-30年的地，如何續期，影響這些房子的交易。70年産權的，要到2050年前後才會有第一批到期，基本不會影響這類房子的交易。

　　針對土地使用權到期究竟該怎麼續期，李宇嘉指出，無論是《城市房地産管理法》第22條的規定，即“除因公共利益需要收回到期土地，其他續期申請都應予以批准”，還是2007年《物權法》提出“自動續期”的法律規範，應被看作上位法和中央層面的“頂層設計”。