香江控股11月3日晚間公佈資産重組方案，擬向其關聯方南方香江、深圳金海馬、香江集團發行股份及支付現金，購買其持有的瀋陽好天地100%股權、深圳家福特100%股權、長春物業、鄭州物業和廣州物業，並募集配套資金。根據預評估值，本次交易中購買資産預估作價為23.6億元。

　　部分資産大幅溢價

　　根據預案，此次購買標的均為與家居商貿業務相關的物業資産，具體包括南方香江持有的瀋陽好天地100%股權(持有瀋陽物業)、深圳金海馬持有的深圳家福特100%股權(持有深圳物業)及長春物業和鄭州物業，以及香江集團持有的廣州物業。

　　購買資産預估作價為23.6億元，其中現金支付金額不超過7億元，剩餘部分以發行股份形式支付。本次發行股份購買資産的定價為6.06元/股。根據本次交易預估值扣減現金支付對價上限7億元後的估值測算，本次向交易對方發行的股票數量預計為2.74億股。

　　值得注意的是，深圳家福特凈資産預估值較賬面值溢價1407%，廣州物業凈資産預估值較賬面值溢價1165%。香江控股稱，深圳家福特凈資産預估增值率較高，主要是由於其持有深圳物業增值較大，同時該物業購置的資金部分來自借款導致負債增多凈資産相對降低所致。廣州物業預估增值率較高，主要是由於該物業購置時間為2000年3月，受房地産供求關係變化的影響，物業市場價格有較大幅度上漲。

　　本次重組方案具體包括發行股份及支付現金購買資産和發行股份募集配套資金兩部分。香江控股擬向不超過10名符合條件的特定對象非公開發行股份募集配套資金，發行價格為不低於6.06元/股，發行股份數預計不超過3.89億股，擬募集配套資金總額預計不超過23.6億元。募集配套資金將用於本次重組現金對價的支付；剩餘資金用於香江控股長沙高嶺商貿城和廣州南沙自貿區香江國際金融中心建設項目，提高家居商貿業務整合的績效。

　　深化業務轉型

　　此前，香江控股已經購買香江商業100%股權和深圳大本營100%股權。至此，香江控股擁有從商業地産及住宅地産開發及商鋪招商、家居等商貿流通的較為完整的産業鏈。本次重組是進一步深化業務轉型的需要。

　　根據規劃，香江控股商業地産未來以“自有物業+自有招商運營”的模式。受商業地産開發週期較長的影響，香江控股商業地産在短期內難以為商貿業務提供大量優質商業物業。本次資産注入將有利於加快向商貿業務戰略轉型。

　　近年來商業地産發展迅速，房地産價格屢創新高，核心城市核心商圈的物業資源稀缺。當前商業地産價格和租金水準呈現上漲趨勢，自有物業抗風險能力更強，既能鎖定經營成本，又能享受地産升值的資本收益，且有利於香江控股融資及擴張，提升公司商貿業務的核心競爭力。

　　此前，家居商貿業務注入後，香江控股與注入資産之間因商業物業租賃産生的關聯交易已顯著減少，但新增了香江控股家居商貿業務與實際控制人控制的關聯方物業租賃。本次交易完成後，瀋陽好天地和深圳家福特將成為香江控股的全資子公司，長春物業和廣州物業將成為香江控股的自持物業，該部分的關聯交易將消除。