香江控股凈利降38.9% 收購天津三項目虧4756萬去化緩慢

　　開發進度緩慢、銷售遇冷、業績承諾難以兌現……香江控股(600162.SH)正受到多方質疑，遭深交所問詢。

　　年報顯示，2018年香江控股實現營業收入41.35億元，同比下降12.21%；實現凈利潤5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價從去年1月12日復牌後3.92元的高點，下跌至2.28元，市值損失達57億元。

　　長江商報記者還注意到，香江控股在2017年以25億元的代價購買了控股股東南方香江持有的“天津三項目”，收購之時，天津三公司信誓旦旦承諾2018-2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。而今，該項目承諾的業績非但未完成，甚至虧損。2018年，這三家公司虧損近5000萬，分別為1231萬、594萬、2931萬。

　　近日，香江控股在發佈兩次延遲公告後，終於對深交所下發的問詢函進行了回復，問詢函中涉及公司資金和負債情況，以及部分項目開發進度緩慢、銷售遇冷、業績承諾難以兌現等問題。

　　營收凈利潤大幅下降

　　香江控股公司是從事城市産業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足於城市産業發展的運營商，另一方面通過商貿流通市場、家居賣場的開發與運營。

　　年報顯示，2018年香江控股實現營業收入41.35億元，同比下降12.21%；實現凈利潤5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價從去年1月12日復牌後3.92元的高點，下跌至2.28元，市值損失達57億元。

　　同時，公司營業總成本較去年同期微漲0.7%。主要由於公司的財務費用大漲151.1%至3.4億元，其中利息費用約3.8億元。儘管公司期內的投資收益扭虧為盈，由期初的-985萬元升至期末的7095萬元，但依然難以彌補營收下滑的空白。

　　從主營業務來看，香江控股的物業銷售、商貿流通運營兩項業務營業收入佔總收入比例分別為56%和33%。然而，兩者營業收入較去年同期分別有11.85%和25.24%的下滑。另外，從2016年-2018年度，香江控股商貿流通運營業務收入佔總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈現出逐年下降的趨勢。

　　債務方面，截至2018年末，香江控股的短期負債與一年內到期的非流動負債都較期初有大幅度增長，截至期末，短期負債為20.38億元，較期初增長了228.7%；一年內到期的非流動負債為22.06億元，增長了151.25%，而公司賬上現金只有23.62億元。

　　不僅如此，香江控股2018年的經營性現金流量凈額下降762.02%至-29.41億元。有業內人士分析稱，經營性現金流告負或許與“天津三項目”有關。報告期內，香江控股以25億元的代價購買了控股股東南方香江持有的“天津三項目”——森島寶地、森島鴻盈、森島置業各65%的股權，從而抬升了支出金額，使得公司期內的投資現金流為負，約為-24.4億元。

　　香江控股表示，2018年公司營業收入的下降和財務費用的增加導致凈利潤出現下降，營收的下降又主要是房地産結轉收入差異導致。

　　收購天津三項目虧損近五千萬

　　年報顯示，香江控股在天津、廣州和成都儲備的規劃計容建築面積位居前三位，分別為160.6萬平方米、64.3萬平方米與37.4萬平方米。但2018年公司天津項目的可供出售面積為24.03萬平方米，而銷售面積僅為1.9萬平方米，銷售比例僅7.9%。

　　收購之時，天津三公司信誓旦旦承諾2018-2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。而今，該項目承諾的業績非但未完成，甚至虧損。

　　問詢函指出，收購時天津三公司凈資産合計為負0.41億，收購溢價率高達62倍。然而，2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬、594萬、2931萬，共計4756萬。

　　上交所要求香江控股“基於2018年天津三公司的利潤情況，以及項目所在地區的房地産政策和去化情況，説明是否存在業績承諾難以完成的可能”。

　　對此，香江股份，從年初至5月25日，天津三公司的房地産項目銷售已新增認購8.59萬平米。目前天津項目可售面積17.67萬平方米，今年下半年預計新推産品13.8萬平方米。香江控股也表示，天津三公司由於受市場競爭、房地産行業政策及宏觀經濟的影響，存在業績承諾無法實現的風險。

　　從銷售面積來看，回復函指出，2018年天津商品住宅銷售面積為1140.73萬m2，同比下降15.1%；2018年廣州商品住宅銷售面積1138.19萬平方米，同比下降16.8%;成都商品房成交面積約為3667萬平米，其中商品住宅成交面積為2442萬平米，同比下降9.1%。

　　財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，企業地産項目去化緩慢，或説明本身也沒有執行高週轉的策略。緩慢去化是兩種因素的結合，第一是放緩銷售節奏有助於提高項目的盈利水準，第二是企業行銷的節奏或沒有主動去加快。一般來説，地産業務銷售不好或者説經營方面有壓力，確實會影響財務數據和轉型的能力。